新築住宅では住宅ローン控除を受けられることはご存じと思いますが、中古住宅では「どうなのだろうか？」と悩む人も多いのではないでしょうか。

新しく変わる住宅ローン控除は、毎年ローン残高の0.7％を、10年間にわたって所得税から控除する制度。

ここでは、中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件や注意すべき点などについて
ご説明させていただきます。

2022年度(4月から）からは、控除率や控除期間が大きく変わります。今のうちに、変更内容をきちんと押さえておきましょう。

◆住宅ローン控除とは？
ご存じの方も多いでしょうが、まずは住宅ローン控除（住宅ローン減税）の内容を説明しましょう。

住宅ローン減税制度（正式名称は「住宅借入金等特別控除」）は、「毎年末の住宅ローンの残高」、または「住宅の取得対価」のうち、いずれか少ない方の額から一定割合の額を、所得税から10年間に渡り控除する制度です。
所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部を控除します。

住宅は一戸建て・マンション、新築・中古の別を問わず利用でき、リフォームやリノベーション（工事費100万円以上の場合）も対象になります。

2022年度の税制改正によって、住宅ローン控除が4年間（2025年度まで）延長されることが決定。同時に、制度内容が大きく変わります。

最大の変更点は、住宅ローンの借入限度額と控除率です。2021年9月30日までは、借入限度額4000万円・控除率1％でした。

2022～2023年度は、借入限度額3000万円・控除率0.7%になります。したがって、1年間の最大控除額も40万円から21万円に。10年間で最高210万円ということになります。
控除期間も3年延長され、13年間は控除が受けられるようになります。

2024～25年度は、借入限度額2000万円・控除率0.7％、控除期間10年間で運用されます。

なお、上記は新築、またはリフォーム済みの買取再販住宅に限って適用されます。中古住宅・リフォームの場合は、一律で「借入限度額2000万円・控除率0.7％で10年間」となるので注意してください。

 

◆認定住宅や省エネ住宅は期間など優遇
以前も長期優良住宅などは、借入上限額が5000万円まで引き上げられていましたが、22年以降はさらにその特例が拡充されます。

控除率は0.7％で変わりませんが、借入限度額と控除期間が変わります。

控除期間は一律で13年間。限度額は、認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅の認定住宅）は5000万円、“ZEH水準省エネ住宅”（断熱性と省エネ量がZEHの基準を満たす住宅）が4500万円、省エネ基準適合住宅が4000万円となります（2024年以降は引き下げ）。

こちらも、新築または買取再販住宅のみの適用で、中古住宅・リフォームの場合は一律で限度額3000万円・控除期間10年間となります。

以下、借入限度額と控除期間の違いを表にまとめてみました。

【中古住宅・リフォームの場合】

入居年	住宅の種類	借入限度額	控除率	控除期間
2022～25	一般的な住宅	2000万円	0.7％	10年間
	認定住宅など	3000万円

◆その他の要件も大きく変更(大事）

控除率や期間、限度額以外にも変更点が多々あります。

まず、所得税から控除しきれず、住民税からも控除される場合、住民税からの控除上限額が13万6500円から、9万7500円（2014年までの水準）に。
また、これまでは3000万円だった所得額の上限を、2000万円まで引き下げ。所得1000万円以下であれば、住宅の床面積要件が50㎡以上から、40㎡以上に緩和されます。

2024年以降は、新築・買取再販に限ってですが、省エネ基準に適合している住宅であることが必須要件となります。
中古住宅では、築年数の要件（木造20年・RC造25年）を撤廃。「新耐震基準に適合していること」が要件になりました。具体的には、1982年1月1日以降に建築された物件（登記簿上の建築日付）が、新耐震基準適合とみなされるようになります。

◆中古住宅で控除を受けるには条件がある。
住宅ローン減税を受けるためには、定められた要件を満たす必要があります。

新築住宅・中古住宅に共通の要件

• 個人の居住用である（別荘、セカンドハウスなどは対象外）
• 引き渡し、工事完了から6ヶ月以内、控除を受ける年の12月31日までに入居する
• 床面積が50平方メートル以上（所得1000万円以下の世帯は40平方メートル以上）
• 借入金の償還期間が10年以上
• 合計所得金額が2000万円以下（2000万円超の年は控除されない）

中古住宅の特有の条件と必要書類

中古住宅の場合には、耐震基準に適合していなければ住宅ローン控除を受けられません。1981年以前に建築された物件で利用する場合は、次に挙げるいずれかの書類を用意し、耐震性を証明する必要があります。

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
• 既存住宅売買瑕疵保険付き証明書（既存住宅瑕疵保険に加入する）

マンションの場合、耐震診断・改修は管理組合が行うのが原則。

引き渡しまでに証明書が発行されている必要があるため、中古マンションを検討されている方は、物件探しの際に耐震基準適合証明書の有無を確かめておくことをおすすめします。

◆初年度は確定申告が必要
住宅ローン減税制度を受けるには、初年度（入居した年の翌年）は税務署に所定の書類を提出し確定申告をしなければなりません。

確定申告時に必要な書類

• 源泉徴収票
• 住宅ローン年末残高証明書（住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書。金融機関から送られてくるもの）
• 土地・建物の登記事項証明書
• 土地・建物の売買契約書・工事請負契約書・増改築等工事証明書
• マイナンバーカード（もしくはマイナンバー記載の住民票＋本人確認書類のコピー）
• 長期優良住宅、低炭素住宅の認定に係る証明書（合致する場合）

給与所得者であれば、一度確定申告をすれば、その次の年からは勤務先にローンの残高証明書を提出するだけでOK。特に手続きをすることなく、年末調整で控除が受けられます。

申請は、世帯単位ではなく、ローンを借り入れている人（本人）が行います。
夫婦や親子でペアローンを組んでいる場合は、2人がそれぞれ控除を受けることができます。

 

まとめ

ここまで令和４年度４月から施行させる　新住宅ローン控除の制度

税率などざっとお話しさせて頂きました。
この様な事は住宅建築関係者や不動産関係者の方はとても詳しいと思いますので
わからない事はどんどん聞いていきましょう。

マンションをお探しの方または購入に迷いがある方は是非お問い合わせ下さい。
物件紹介・リノベーションのmiyabi

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