マンションの購入を検討されている方の中には「マンションは管理を買え」という言葉を耳にした方も多いのではないでしょうか。

マンションは管理が良い方が良いのはもちろん皆さんご存知かと思います。

では実際に管理の良いマンションとはどんなマンションなのでしょうか。管理の良いマンションは入居後の暮らしが快適であったり、建物の老朽化するスピードが遅くなり資産価値が落ちにくいなどと言われています。

今回は管理の良いマンションの見分け方など、マンションの管理について詳しく解説していきたいと思います。

マンションの管理形態について

マンションの管理といっても管理の形態や方式はいくつかあります。これを知っておくと物件探しの際にも参考になるので是非、抑えておいてください。

そもそも、マンションの管理は管理組合が行うこととなっています。しかしほとんどの管理組合が管理会社に管理業務を委託しています。それを踏まえて管理形態は以下の3つに分かれます。

①管理会社への全面委託管理

全部委託管理とは、管理のすべてを管理会社に委託する形態です。多くのマンション管理組合が採用している形態でもあります。

全部委託管理は、管理業務のほとんどを管理会社がやってくれるので管理組合の負担が軽くなると言ったメリットが多いです。また、設備の故障や敷地内の事故等が発生した場合、全部委託管理なら管理会社が迅速に対応してくれることがほとんどですので暮らしている中でも安心です。

しかし一方で、デメリットには、管理の全般を任せるため管理費が高いことがほとんどです。また、管理会社に任せたままになってしまし、管理組合の自分たちで物件の価値を上げていくという意識が薄らぎ、気づいたら資産価値が下がってしまっていた。などの問題も発生するかもしれません。

管理会社のサービスはもちろんですが、組合がしっかりと管理状況を把握しているかなども重要なポイントです。

②管理会社への一部委託管理

一部委託管理とは、必要に応じて管理業務の一部を管理会社に委託し、それ以外の業務は管理組合が行う形態です。全面委託よりも管理費が安くなりますが、組合の負担は増えます。

一部委託管理のメリットは、管理費を削減できるというのが一番大きいかと思われがちですが、組合の自分たちで考えた管理を選ぶことが出来るなどのメリットもあります。

例えば、全部委託管理の場合一つの管理会社に委託しているので、その管理会社が清掃業者や管理人など他の業務を全て決められていますが、一部委託管理の場合は清掃業者も組合で複数の業者から見積をとったりして自分たちの暮らしに合っているサービスを選ぶことが出来るのです。

また、全部委託管理だと含まれてしまういらないサービスなども省くことができより一層お得に管理することが出来ます。さらに、管理に対する意識が高まることで、自分たちで物件を良くしようとして、結果物件価値を向上させることも可能になります。

一方で、一部委託管理は管理をすべて依頼できないことから、管理組合の業務量が必然的に増えてきます。マンションの住人にひと全てが必ずしも協力的とは限りません。理事会をやりたくない人が多ければ、同じ人が毎年、業務のほとんどをこなしていかなくてはならないなどといったことも出てくるかもしれません。そう言った問題からトラブルに発展することも少なくないでしょう。

③自主管理

自主管理とは、マンションの管理をすべて自分たちで行う形態です。メリットとしては管理費を最も安くできる形態です。しかし、組合の労力は一部委託管理よりも増えますし、

マンション管理の専門知識を持った組合員参加が必須になるなど、現実的には実現が困難な場合もあります。

管理会社の管理方式

また、管理会社に業務を委託した場合の管理方式も3つに分かれています。これは物件を探しているなかで物件情報に記載されていることが多いので是非参考にしてみてください。

①常駐管理

管理人さんが住み込みや交代制で24時間マンション管理をしています。常駐なので深夜でも緊急事態にも対応できたり安全面でのメリットは高いですが、管理費負担はかなり大きくなります。

②日勤（通勤）管理

管理人さんが通勤でマンション管理をする方式です。管理費は常駐管理より安くなりますが、夜間や休日は管理員が不在なので、緊急時の対応ができないといったデメリットもあります。

③巡回管理

複数のマンションを管理人さんが定期的に巡回して、マンション管理をする方式です。管理費が安い反面、管理員の滞在時間が短いので、最小限のマンション管理業務しかできないことがほとんどです。

 

マンションの管理会社を見極めるポイント

マンション管理が上手くおこなわれるかは、管理会社の質によって変わってきます。そのポイントを解説していきます。

POINT１　管理会社の会社規模をチェック

管理会社は全国展開されている大手企業と、地域密着型の企業があります。大手の管理会社の場合様々なプランがあったり、最先端のサービスが受けられたりしますが、それぞれのサービスを下請け業者に依頼していることがほとんどなので状況を把握できていない場合もあります。

また、地域密着型の会社の場合はすべてを自社で一貫して行っているところが多いですが、最先端のサービスなどというよりは必要最低限のものがそろっているといった感じです。どちらが良いかはご自身のライフスタイルや優先ポイントを考えて選ぶとよいでしょう。

POINT２　担当者の人柄や能力

マンションを見学にいった際にはぜひ、間取りだけでなく管理人さんはどんな人なのか、清掃している人はどんな人なのかも可能であればチェックしてみてください。

POINT３　掲示板をチェック

掲示板には管理会社からのおしらせなどが貼ってあることが多いです。古い資料などそのまま貼られていないか。また、なにかトラブルが起きていないかなどもチェックしましょう。

 

マンションの管理状況を見極めるポイント

次にマンションの管理状況をチェックしましょう。

よく言われるのが共用部分の確認です。ゴミ捨て場が汚れたままになっていないか。駐輪場や駐車場はルール通りに使われているか。エントランスやエレベーターの清掃は行き届いているかなど事前にチェックしましょう。

また、設備の状態をチェックすることも重要です。

こちらは見学だけでは確認することが難しいので事前に仲介会社の担当者に給排水の交換、メンテナンスなど確認してもらっても良いでしょう。

他にも組合の状況なども事前に売主さんから教えてもらっても良いかもしれません。

まとめ

上記の様なポイントを事前に確認してマンションが良い物件なのかの判断の一つになると思います。しかし、実際にこれだけの情報をまとめて確認するのは大変だとおもいますので、物件をいくつかに絞り込んでからでも遅くはないでしょう。

また、専門的な知識を持っている不動産仲介の担当者や、リノベーション業者などにも確認してもらうことをおすすめします。

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