住宅ローンを組むにあたり、固定？変動？銀行に行けばいいの？など疑問が多い方もいらっしゃるのではないでしょうか。

長い支払いが続く住宅ローン。基本的には一度決めると変更することがほとんどありません。種類や仕組みを理解して、安心して返していける無理のない資金計画を立てましょう。

今回は住宅ローンの種類やそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。ご自身で選択していくことが重要ですので、しっかりと理解することをおすすめします。

住宅ローンの種類について

住宅ローンの種類は大きく分けて3つあります。金融機関・公的機関・フラット35です。それぞれ特徴が異なっていて、融資を受ける条件も様々。ご自身にあったものを選べるように、それぞれについて知っておきましょう。

✓Check１　民間融資

民間融資とは、銀行や信用金庫、JA、保険会社、融資専門会社などといった金融商品を扱う民間の金融機関が、さまざまな特徴を持った「商品」として販売している住宅ローンのこと。金利や融資条件、限度額、手数料や保証料など、金融機関がそれぞれに違っていて、団体信用生命保険や女性向けプランなど独自の保証内容で差をつけている金融機関もあります。

民間融資を受ける一番のメリットは、金融機関それぞれの強みを活かした商品の数が多いこと。すでにその金融機関で口座を開設していたりした場合は金利の優遇があったり、不動産会社やハウスメーカーと提携しているローンが利用できる場合もあり、金利面でも有利になることがあります。

金融機関によって融資の条件は異なっていて、その条件を満たさなければ利用できず、年齢や年収、お勤め先なども制限がある場合もあります。まずはどんな住宅ローンがあるのか色々調べてみることをお勧めします。

リノベーションをお考えの方へ

中古物件の購入とリノベーション費用を一本化できるローン商品もあります。別々に借りるより手続きがスムーズで、金利面でもメリットがある場合が多いので、リノベーション予定の方はぜひ金融機関に相談してみてください。

✓Check２　公的融資

公的融資には財形融資があります。財形融資とは、財形制度を採用している企業に在籍していて、財形貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上あるなどの条件を満たした人が利用できるもの。お勤め先の福利厚生と関わりがあるローンです。

窓口は勤務先で、申し込み先は住宅金融支援機構となっています。

融資額上限は財形貯蓄残高の10倍（※上限4,000万円）で、民間融資よりも金利が低いことが多く、5年毎に見直しが入る固定金利タイプ。

利用するには申込者への条件のほかにも、購入する住宅の基準が住宅金融支援機構の定めている基準を満たす必要があり、手続きに時間がかかるといったデメリットがあります。その代わり、融資に対する手数料や保証料がかからない場合が多くメリットもあります。

お勤め先で一般財形や年金財形など貯蓄をしている人は、勤務先に利用条件など確認してみてください。

✓Check３　協調融資『フラット35』

協調融資は、複数の金融機関と独立行政法人が提携したローンで、住宅金融支援機構と民間金融機関による『フラット35』がその代表です。

35年という長期の借り入れで、融資時の金利が完済まで続く長期固定金利が最大の特徴。金利がずっと変わらないため返済計画なども立てやすく、申し込み条件が満70歳未満で日本国籍の方など、申し込める人の幅が広いことも特徴のひとつです。

窓口になるのは金融機関で、それぞれの金融機関ごとに金利や事務手数料が異なるため注意が必要です。

フラット35リノベ

省エネルギー性や耐震性などの基準を満たすリノベーションを行う場合、金利引き下げの優遇を受けられる『フラット35リノベ』という制度もあります。リノベーションで性能向上を目指す方は、こちらも選択肢として検討してみる価値があります。

金利の種類について

金利には大きく分けて3つのタイプがあります。どれを選ぶかで返済総額が大きく変わってくるので、それぞれの特徴をしっかり理解しましょう。

✓Check１　完全固定金利型

市場の金利状況に関係なく、借入期間中の金利が完済まで続くのが完全固定金利です。代表的なのが『フラット35』。

金利は他のタイプに比べて高めですが、世の中の経済の動きに影響されず返済額も変わらないので、安定した返済計画を立てられるメリットがあります。ただし、市場の金利が下がっても当初の金利が優先されるため、その恩恵を受けられないといったデメリットもあります。

こんな人におすすめ

将来の返済額を確定させたい人

金利上昇リスクを避けたい人

長期的に安定した計画を立てたい人

✓Check２　固定金利期間選択型

3年、5年、10年といった一定期間は金利が固定されるのが固定金利期間選択型です。借入時に選択した期間が終了したら再度金利を設定する必要があります。その際はもう一度固定にするのも良し、変動に変えることも可能です。

当初の固定期間中は返済額が確定しているので、その間の計画は立てやすいメリットがあります。一方で、期間終了後の金利や返済額が事前に分からないため、長期的な計画は立てにくい面も。

固定期間が短いほど金利は低く、長いほど高くなる傾向があります。「子どもが小学校を卒業するまでは固定で」など、ライフプランに合わせて期間を選ぶのがポイントです。

こんな人におすすめ

一定期間は返済額を固定したい人

将来的に収入増が見込める人

金利の動向を見ながら柔軟に対応したい人

✓Check３　変動金利型

返済期間中、市場の金利変動に連動して定期的に金利が見直されるプランです。金利が見直されるのは半年に1度で、返済額が見直されるのは5年ごとになっている金融機関が一般的。

現在は超低金利で推移しているため、変動金利を選ぶ人も多くいます。金利が低い間は返済額を抑えられるのが最大のメリット。ただし、今後金利が上昇すれば返済額が増える可能性もあります。

もしもの時を考えて、金利が上がっても対応できる資金的な余裕を持っておくことが重要です。定期的に金利の動向をチェックして、必要に応じて繰り上げ返済を検討するなど、柔軟な対応が求められます。

こんな人におすすめ

当面の返済額を抑えたい人

金利上昇時にも対応できる余裕がある人

繰り上げ返済を積極的に考えている人

返済方法の種類

返済方法も大きく分けて2つあります。どちらを選ぶかで、月々の返済額や総返済額が変わってきます。

✓Check１　元利均等返済

借り入れ金額と利息の合計額を均等割りし、毎月の返済額を固定させる返済方法です。返済が進むにつれて元金と利息の割合が変化していきます。

借り入れ当初は利息の割合が多く、元金が減るペースが遅くなるので、総返済額は元金均等返済よりも多くなります。

メリット

毎月の返済額が一定なので家計管理がしやすい

将来の返済計画が立てやすい

多くの人が選んでいる一般的な方法

デメリット

総返済額は元金均等返済より多くなる

当初の元金の減りが遅い

月額が固定なので、安定した返済計画を立てたい方にオススメな方法です。

✓Check２　元金均等返済

総返済額のうち、元金のみを固定する返済方法です。利息は初回の返済時が最も大きく、返済が進むにつれて少なくなっていきます。

元金の減るペースが早いので、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。

メリット

総返済額を抑えられる

元金の減りが早い

時間が経つほど返済額が減っていく

デメリット

当初の返済額が高い

初期の返済負担が重い

徐々に返済額が減っていくので、将来的に収入が減る見込みがある方（定年退職が近い方など）には向いている方法です。

住宅ローン選びで押さえておきたいポイント

住宅ローンを選ぶ際には、いくつかのポイントを押さえておくと、より良い選択ができます。

ライフプランを考慮する

住宅ローンは長期にわたる返済。現在の収入だけでなく、将来のライフプランも考慮に入れることが大切です。

子どもの教育費がかかる時期

定年退職の時期

収入の変動が予想される時期

こうしたタイミングを考えながら、無理のない返済計画を立てましょう。例えば、教育費がかかる時期は固定金利で安定させ、その後変動金利に切り替えるなど、ライフステージに合わせた選択も可能です。

複数の金融機関を比較する

金融機関によって、金利や手数料、団体信用生命保険の内容、付帯サービスなどが異なります。一つの金融機関だけで決めるのではなく、複数の商品を比較検討しましょう。

比較するポイント

金利（表面金利と実質金利）

事務手数料

保証料

団体信用生命保険の内容

繰り上げ返済の手数料

付帯サービス（疾病保障など）

インターネットバンクなども含めて幅広く情報を集めると、より有利な条件が見つかることがあります。各金融機関のウェブサイトでシミュレーションができるので、積極的に活用してみてください。

諸費用も含めて検討する

住宅ローンには金利だけでなく、様々な諸費用がかかります。

主な諸費用

事務手数料（借入額の2.2%程度が多い）

保証料（0円～借入額の2%程度）

団体信用生命保険料（金利に含まれる場合も）

火災保険料

登記費用（司法書士報酬含む）

印紙代

金利が低くても諸費用が高額な場合もあるので、総合的なコストを比較することが大切。「実質負担額」で考えるようにしましょう。

団体信用生命保険の内容を確認する

団体信用生命保険（団信）は、契約者が死亡または高度障害になった場合に、住宅ローンの残債が保険金で返済される制度です。

最近は、がんや三大疾病、就業不能状態などをカバーする特約付きの団信も増えています。保障内容が手厚いほど金利が上乗せされますが、ご自身の状況や他の保険との兼ね合いを考えて選びましょう。

繰り上げ返済の条件を確認する

余裕ができたときに繰り上げ返済をすると、利息の負担を減らせます。金融機関によって、繰り上げ返済の手数料や最低金額が異なるので、事前に確認しておきましょう。

最近は、インターネットからの繰り上げ返済なら手数料無料という金融機関も増えています。

miyabiでできること

私たちmiyabiでは、物件探しからのリノベーション、施工はもちろん、資金計画やローンのサポートまでオールワンストップで行っております。

具体的なサポート内容

物件探しのお手伝い

リノベーションの設計・施工

資金計画の相談

住宅ローンの情報提供と金融機関のご紹介

物件購入とリノベーション費用を一本化したローンのご案内

それぞれの分野でのプロがサポートする知識を持ち合わせていますので、様々な視点から総合的にご提案させていただきます。

特に、中古物件を購入してリノベーションする場合、物件購入費用とリノベーション費用を一緒に借りられるローンがあります。こうした情報も含めて、お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。

まとめ

今回は住宅の購入を検討されている方のほとんどが利用する住宅ローンについてまとめました。

どのタイプの住宅ローンを選ぶか、金利タイプや返済方法も何を選ぶかによって、毎月の返済額も完済時の総支払額も変わってきます。ご自身のライフプランに合った返済計画を立てて、しっかりと資金計画していくことをお勧めします。

住宅ローン選びのポイントまとめ

ライフプランを考慮して金利タイプを選ぶ

複数の金融機関を比較検討する

金利だけでなく諸費用も含めて総合的に判断する

団体信用生命保険の内容を確認する

繰り上げ返済の条件もチェックする

そのためにも、複数の金融機関や住宅ローン商品を比較検討してみてください。

お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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