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中古物件を購入してリノベーションを検討されている方も多いのではないでしょうか。
費用を抑えて、理想の住まいを実現できるメリットがある一方で、マンションの場合は様々な制限もあり、注意すべき点をしっかりとり押さえておかないと購入後にトラブルに発展してしまう場合もあります。
分譲マンションを購入するにあたって知っておかなければならない『専有部分と共用部分』について今回は解説していきます。
なんとなく知っているという方も、実際にここは専有部分なの？と疑問が生じる場合もありますので、購入後も安心して生活できるように専有部分と共用部分についてしっかりとポイントを押さえておきましょう。
区分所有法について
マンションの専有部分と共用部分は区分所有法という法律で定められています。
この法律において、『専有部分』とは区分所有権の建物の部分をいい、『共用部分』とは専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属物および規約によって共用部分とされた付属の建物の事を言います。
［注］e-Gov法令検索｜建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
この区分所有法は昭和38年4月に施行されました。その後、高度経済席にあたる昭和40年代に入ると日本では分譲マンションの建設ラッシュが始まり、それまでの法律では対応できない問題点について対応するため、昭和58年と平成14年に大きな改正が行われました。
この法律によって、集合住宅における所有権をはっきりするための専有部分と共用部分の定義が制定されています。
そもそも、区分所有物とは2人以上の区分所有者がいる建物の事を言います。分譲マンションはもちろん、オフィスビルでも各階ことに所有者が異なる場合は区分所有物に該当します。
専有部分について
専有部分は先ほども述べたように、区分所有権の建物の部分を言います。
区分所有権とは、一棟の建物の中にある構造上区分された数個の独立している住居、店舗、事務所又は倉庫、その他の建物としての用途で使うことができる各室に対して、登記法上の概念で一棟の建物全体と区別して（実際には区別していません）独立した所有権を認めることをいいます。
1個の専有部分を共有する区分所有者は、その専有部分について、原則としていつでも共有物分割請求権を行使することができます。
分譲マンション内のそれぞれの部屋がこれに該当し、専有部分と呼ばれる部分になります。
基本的にはリフォームやリノベーションなどで、交換、修理ができるのは、この専有部分だけに限られます。
共用部分について
共用部分は、専有部分以外のすべての部分をいいます。
共用部分には2種類あり、法定共用部分と規約共用部分がります。
法定共用部分・・・建物の構造上区分所有者の全員又は一部の共有に供されるべき建物の部分のことで廊下・階段・エレベーター・パイプスペース、建物の躯体部分などです。ここは登記することができません。
規約共用部分・・・専有部分となり得る部分でも、規約により共用部分とした部分のことをいいます。集会室・管理受付室などです。ここは、登記しなければ、共用部分であることを第三者に対抗することができません。登記は規約共用部分とされた専有部分の表題部にします。駐車場や管理人室、専用の庭などが代表的な例です。
また、専有部分に属しない建物の附属物も共用部分に含まれています。建物のために設けられた電気配線・ガス・水道の配管・冷暖房設備・消火設備・昇降機などを言います。
他にも、玄関ドア、窓ガラス、サッシ、バルコニー、駐車場、駐輪場も共用部分になります。
共用部分の管理は管理組合で行い、個人の判断で勝手に直したり、変更したりすることは出来ません。そして、共用部分の修繕などは管理費や修繕積立金などから支払われます。
共有部分の専用使用権について
玄関ドア、窓ガラス、サッシ、バルコニー、専有庭、駐車場なども共用部分になります。そこに住む人しか使わないのに専有部分じゃないの？と疑問に思われたかたもいらっしゃると思いますが、こららの様な場所は一棟の建物の外観の一部をなしていることから、共用部分と定められているのです。
このように専有部分に見えるような共用部分には区分所有者に『専有使用権』が付されています。その部屋の区分所有者にだけ使う事が認められているのです。
専有使用権は区分所有法で定められているものではなく、各マンションの規約等によってルールが決められています。ルーフバルコニーなどは使用料を払う場合が多いのも共有部分であるかです。
専有使用権があるからと言ってなんでもできるわけではなく、あくまで共用部分なので玄関ﾄﾞｱを勝手に取り換えたりすることは出来ません。また、ルーフバルコニーなどではガーデニング禁止、BBQ禁止など独自の規約がある場合もありますので管理組合へ確認が必要です。
共用部分の変更はできるの？
例えば、マンションの部屋の換気のために壁に穴を開けたいといった場合、外壁は法定共用部分なので、区分所有法にあるように総会で3/4以上の賛成意見を集めてからでなければ変更できません。
この総会とは管理組合の事をいいます。
賛成意見が得られない場合は当然、工事を行うことができないので注意が必要です。
まとめ
マンションの購入を検討されている方は専有部分と共用部分についてしっかりと理解しておきましょう。
住み始めてからトラブルを回避するために是非、参考にしてみてください。
リフォームやリノベーションを行う際は建物についてしっかりと確認し、事前に管理会社などに確認を取る必要があります。とても重要なことなのでリノベーションの施工会社に相談しながら進めるとよいでしょう。
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