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新築マンションの価格高騰が話題となっています。マンション価格を平均年収の何倍かで示す、「年収倍率」は、新築マンションの全国平均は8.4倍。
東京に限ると13.4倍で、2019年の13.26倍をさらに上回る結果となりました。
一方で過去5年間の平均年収は減少傾向にあり、2020年は403万円で前年から6万円ダウンしています。
こうした状況下でどのように住宅購入の検討を進めたらいいのでしょうか。
こちらの記事では新築マンションの高騰の理由や、中古相場についても詳しく解説していきます。
新築マンションの高騰の理由は？
マンションの売却・購入を検討している方にとっては、マンションの価格推移はとても重要です。
将来価格を予想するには、マンション価格がなぜ高騰したのか理由を把握しておくことが大切です。
マンション価格が高騰する背景には、以下の6つの理由が挙げられます。
・新築マンションの供給減少
・地価の上昇
・資材価格や人件費の高騰
・住宅ローンの低金利が続いている
・テレワークの普及による需要増加
・投資物件としての需要増加
それぞれの理由について詳しく説明していきます。
新築マンションの供給減少
不動産経済研究所が公表した「首都圏新築分譲マンション市場動向2022年のまとめ」「近畿圏新築分譲マンション市場動向2022年のまとめ」によると、新築マンションの供給は以下のように推移しています。
過去5年の供給状況を見ると、供給が減少していることがわかります。
供給が減少するということは、需要に対して供給が少ないことを意味します。数少ない新築マンションを奪い合う構図となることで価格が上昇しているといえるでしょう。
地価の上昇
国土交通省が公表した「令和4年都道府県地価調査の概要」によると、地価は以下のように推移しています。
参照：国土交通省｜令和4年都道府県地価調査の概要
2020年は新型コロナウイルスの影響が地価を下落させる要因となりましたが、2020年を除くと基本的に地価が順調に上昇していることがわかります。
マンション価格には土地の価格も含んでいるため、地価の上昇もマンション価格の上昇に大きく影響しているといえるでしょう。
資材価格や人件費の高騰
2021年から資材価格も上昇しており、2023年は135％とマンションの建築コストが高騰していることがわかります。
また、昨今は少子化によって労働人口が減少しており、人員を確保するための人件費が高騰しています。
同じ規模のマンションを建築する場合でも、建築コストが高くなっており、新築マンションの価格が上昇しているのです。
住宅ローンの低金利が続いている
日銀の金融緩和政策によって、住宅ローンを含む各種ローンの低金利状態が続いています。
住宅ローンは借入金額が大きいため、低金利の恩恵が大きいです。
そのため、低金利のうちに住宅を購入しようと考える方が多いことがマンションの価格を上昇させる要因になっていると考えられます。
また、不動産投資ローンも金利が低くなっており、マンションを購入して貸し出すことによって家賃収入を得ようとする方が増えたこともマンション価格を上昇させる要因になったといえるでしょう。
テレワークの普及による需要増加
新型コロナウイルスの感染拡大によって、テレワークを導入する企業が増えました。テレワークの場合、仕事部屋を追加で確保しなくてはならないケースが多く、テレワークへの移行をきっかけに住み替えや買い替えに至った方も多いでしょう。
また、テレワークによる需要増加を考慮して、郊外の広めのマンションを取得し、貸し出すことによって家賃収入を得ている不動産投資家の存在も忘れてはなりません。
上記のような環境や需要の変化も、マンション価格の高騰に大きな影響を与えていると考えられるでしょう。
投資物件としての需要増加
日本に住んでいる方は、金融緩和による低金利の恩恵を受けられるため、不動産投資を始めるのに最適な状況です。特に、マンションは立地条件が良く、安定した需要が期待できることから、投資物件としての需要増加がマンション価格の高騰を生み出したといえます。
また、外国人投資家による日本の不動産への投資も大きく影響しているでしょう。外国人投資家は、円安であるほど安く不動産を購入できます。そのため、1998年以来の円安水準である昨今は、外国人投資家にとって格好の投資条件が揃っているといえます。
円安に振れるほど外国人投資家の参入が期待できるため、さらなるマンション価格の上昇につながりやすいでしょう。
2024年以降のマンション価格の予測
2024年以降のマンション価格がどうなるのか、気になっている方も多いことでしょう。
金融緩和によるローンの低金利状態は、2023年の日銀総裁の変更によりどう変化するか注目されました。
しかし、後任の日銀総裁も金融緩和を維持すること発言したことから、しばらく低金利状態が続くことが予想されますが、2024年以降に上がる可能性があります。
一方で円安がいつまで続くかはわかりません。建築コストが上昇している背景には、円安による輸入建築資材の高騰が挙げられます。
円安が円高に転じた場合には、建築コストが下落することから、新築マンションの価格下落、それに伴い中古マンションの価格も下落するでしょう。
また、円高は外国人投資家が徹底する要因となります。円高になると、外国人投資家の新規参入が減少し、為替損を回避するために購入したマンションを売却する可能性が高いです。
2024年は金融緩和政策の見直し、為替相場が円高に転じる可能性が低いため、マンション価格の堅調に推移すると予想されます。しかし、物価高が続く日本ではインフレ回避のために金融緩和政策を見直す可能性があるため、今後の状況変化に注意しておきましょう。
新築マンションの価格の推移
不動産経済研究所が公表している「全国新築分譲マンション市場動向2022年」を見ると、新築マンションの価格は以下のように推移しています。
参照：不動産経済研究所｜全国新築分譲マンション市場動向2022年
新築マンションの価格は、5年間で全国7％、首都圏6.6％、近畿圏17％と全国的に上昇しています。
2019年末に新型コロナウイルスが蔓延したことによって2022年のマンション価格が下落するかと思われましたが、上昇していることを考慮すると新築マンション価格の上昇はかなり強いものといえるでしょう。
中古マンションの価格の推移
東日本不動産流通機構と近畿不動産流通機構が毎月公表しているレポートによると、中古マンションの価格は以下の推移となっています。
参照：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）
参照：公益財団法人近畿圏不動産流通機構｜近畿圏年刊市況レポート（2022.9.30更新）
中古マンション価格は、5年間で首都圏22％、近畿圏18％と上昇しています。新築だけでなく中古マンション価格も高騰しており、今後しばらく高値圏で推移することが予想されるでしょう。
中古マンションの買い時は？どう検討ればいいの？
新築、中古マンション、どちらも高騰していることを考えると、今中古マンションは買い時なのか？
コロナ禍で同じようなご質問を頂きました。その時と同じ回答になりますが、理想の暮らしを実現するのにふさわしい時期と金額を、賃貸と比較しながら考えてみるといいと思います。
コロナの影響で物件価格が下がるのではないかとの見解もありましたが、結果的にはそうなりませんでした。
背景には、コロナ禍でもある程度の暮らしを維持できた方が多かったこと、巣ごもり消費で家の外よりも内に意識が行くようになったことがあると思われます。
低金利の状況ではあるので、今ある価格の中から、理想の暮らしをするために価値があるかどうかで判断されるのがいいでしょう。
ここ数年、こだわりのリノベーション物件が中古市場で取引され始めましたが、一般的なリフォーム済みの中古物件と比べてリフォーム価値が下がりにくい傾向があります。
売主と買主の価値観が一致した場合、リノベーションのアイデアと完成に至る時間を買えるメリットが、リノベーションの価値維持につながっています。
こだわりのリノベーションに適した素材の中古マンションを選び、建物も中身も長く付き合える物件選びがポイントです。
さいごに
マンションの価格が高騰しており、売却を検討している方も購入を検討している方も、タイミングがわからず悩んでいる方も多いことでしょう。
高値圏での維持が続くことが予測されますが、将来的なマンション価格がどうなるかは誰にもわかりません。
タイミングを誤ると、損する可能性もあるためマンション購入に悩まれている場合には、不動産のプロに一度ご相談するのが一番だと思います。
miyabiでは毎週末に物件探しからのリノベーションの相談会を開催しております。
お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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