マイホームの購入を検討されている方の多くが、住宅ローンの利用を考えていらっしゃることと思います。「毎月いくら返済できるか」「無理なく暮らしていけるか」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

特に近年は、新築物件だけでなく、中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢が注目されています。新築に比べて購入価格を抑えられる一方で、リノベーション費用が別途かかるため、資金計画がより複雑になりがちです。

返済額を考えるうえで欠かせないのが「返済比率」という考え方です。今回は返済比率とは何か、どうやって計算するのか、そしてリノベーションを組み合わせた場合の資金計画の立て方まで、詳しく解説していきます。ぜひ最後までご一読ください。

返済比率とは何か？

住宅ローンの返済比率とは、「収入に占める年間の返済額の割合」のことで、「返済負担率」とも呼ばれます。返済比率が小さいほどゆとりを持って返済することが可能で、理想的な返済負担率は20〜25％以下といわれています。なお、返済負担率は総支給額ではなく、税金などが差し引かれた「手取り収入」で計算するのが現実的です。

金融機関によって基準は異なりますが、返済負担率がおおよそ「25〜35％以下」であることが審査通過の目安とされています。ただし、審査に通過さえすればよいかといえばそうではありません。ライフステージによっては、将来的に子どもの教育費などで家計が圧迫され、毎月の返済が苦しくなってしまう可能性もあります。そのため、なるべく手取り収入に対して20〜25％以下を目指すことをおすすめします。

返済比率の計算方法

返済比率の計算式は以下のとおりです。

年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100 ＝ 返済比率（％）

住宅ローン以外に自動車ローンや教育ローンなどの借入がある場合は、その返済額もすべて含めて計算します。携帯電話の端末代金の分割払いや、クレジットカードのリボ払いも同様です。思わぬ落とし穴になりやすいので注意しましょう。

銀行の審査では返済比率を算出する年収として、社会保険料や所得税を差し引く前の「額面収入」が使われます。しかしご自身で資金計画を立てる場合は、実際に手元に残る「手取り収入」で計算することを強くおすすめします。額面と手取りでは大きく差があるため、額面で計算した場合に返済比率が低く見えても、実際の生活は苦しくなってしまうケースがあるからです。

計算例

たとえば年収500万円、手取り400万円の方が、月々12万円（年間144万円）の住宅ローンを返済するケースを考えてみましょう。

額面ベース：144万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 28.8％

手取りベース：144万円 ÷ 400万円 × 100 ＝ 36.0％

額面では審査基準を満たしていても、手取りベースでは理想値を大幅に超えています。このように、実際の生活に即した手取りベースで計算することが非常に重要です。

リノベーションを絡めた場合の資金計画

リノベーション費用はどう見積もるか

中古住宅を購入してリノベーションする場合、大きく分けて以下の費用が発生します。

中古物件の購入費用（土地・建物）

リノベーション工事費用

諸費用（仲介手数料、登記費用、ローン手数料など）

リノベーション費用は工事の規模によって大きく異なりますが、全面リノベーションであれば500万〜1,500万円程度が一般的な目安です。水回り（キッチン・浴室・トイレ）の刷新や、間取りの変更、断熱性能の向上など、希望する内容によって金額は変わります。

住宅ローンとリノベーションローンの組み合わせ

リノベーション費用の資金調達方法としては、主に以下の3つが考えられます。

1つ目は、住宅ローンにリノベーション費用を含める「一体型ローン」です。購入費用とリノベーション費用をまとめて一本のローンで借りる方法で、金利が住宅ローン水準（低金利）で借りられるメリットがあります。事前に工事内容と金額を確定させる必要があるため、早めの計画が求められます。

2つ目は、購入用の住宅ローンとは別に「リフォームローン」を活用する方法です。住宅ローン実行後に工事内容が変わった場合にも対応しやすい一方、リフォームローンは住宅ローンより金利が高めに設定されていることが多く、返済比率が上がる点に注意が必要です。

3つ目は、手持ちの自己資金でリノベーション費用をまかなう方法です。ローンの借入額を抑えられるため返済比率も下がりますが、手元資金が減ることでいざというときの備えが薄くなるリスクもあります。どの方法が最適かは、ご家庭の資産状況や将来設計によって異なりますので、ファイナンシャルプランナーなど専門家への相談をおすすめします。

返済比率への影響をシミュレーションする

たとえば中古物件を2,500万円で購入し、リノベーション費用に800万円かける場合、合計3,300万円の資金が必要になります。これを35年ローン・金利1.5%で借りた場合、月々の返済額はおよそ10万2,000円ほどになります（概算）。年間返済額は約122万円です。

手取り年収が380万円の場合、返済比率は約32%となり、理想の25%を超えてしまいます。この場合、自己資金を300万円増やして借入を3,000万円に抑えると、月々の返済額は約9万3,000円（年間約111万円）となり、返済比率は約29%まで下がります。このように、少しの自己資金の差が返済比率に大きく影響します。リノベーション費用を加えた上で、必ず事前にシミュレーションを行いましょう。

2026

返済比率をもとに借入金額を決める際の注意点

理想的な返済負担率は20〜25％以下といわれていますが、あくまで目安です。それぞれのライフスタイルや将来の収支見込みによって状況は異なりますので、以下の点もしっかり考慮しておきましょう。

住宅ローン以外の諸費用

家を買うと、住宅ローンの返済以外にも住まいを維持するためのコストがかかります。マンションの場合は毎月の管理費・修繕積立金・駐車場代が加わります。戸建てでも固定資産税・都市計画税といった維持コストは避けられません。さらに火災保険料も必要です。

リノベーション後の物件の場合、工事直後はメンテナンスコストが低く抑えられることが多いですが、10〜15年経過すると再び修繕が必要になる箇所が出てきます。特に築年数の古い物件をリノベーションした場合、給排水管や電気配線など目に見えない部分の将来的な修繕費用も念頭に置いた資金計画が大切です。

住宅ローンの完済年齢

借入期間を35〜40年に設定すると月々の返済額は下がりますが、完済時の年齢が高くなるほどリスクも高まります。定年後も返済が続く場合、年金収入だけで賄えるかどうかを事前に確認しておく必要があります。

リノベーション費用を含めた借入額が増えるほど完済が遅れるため、「リノベーションにどこまで費用をかけるか」という優先順位の整理が重要になります。全面リノベーションではなく、最初は水回りだけリノベーションして将来的に追加工事をするといった段階的なアプローチも有効な選択肢の一つです。

まとめ

返済比率は毎月の返済額に直結する要素です。返済比率が低ければ毎月の返済額は少なくなり、家計への負担を軽減できます。一方で、返済比率が高ければより多くの借入が可能となり、住宅購入とリノベーションの選択肢が広がる可能性もあります。

中古住宅＋リノベーションという選択肢は、新築に比べてコストを抑えながら自分らしい空間を実現できる魅力的な方法です。しかしその分、資金計画が複雑になるため、リノベーション費用も含めた総合的なシミュレーションと、余裕を持った返済比率の設定が欠かせません。

住宅ローンを組むのは初めての方がほとんどです。金融機関の選び方や手続きについて不安なことも多いと思います。金利や借入期間はもちろん、リノベーションの優先順位や将来のライフプランを整理した上で、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

miyabiでは、住宅の購入相談はもちろん、リノベーションの知識を持つファイナンシャルプランナーがご自身のライフプランに合った資金計画のお手伝いをいたします。お打ち合わせの中では、リノベーション後の暮らしがより豊かになるようなご提案もさせていただきます。お客様の理想の住まいづくりをトータルでサポートいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

 

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

▼▼▼施工事例▼▼▼

miyabi の事例一覧はこちら　>>>　施工事例

▼▼▼EVENT▼▼▼

見学会や相談会はこちら　 　>>>　イベント

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

資料請求ページはこちら　>>　Click Here

ご来店問合せはこちら　　>>　Click Here

名古屋のリノベーションならmiyabiへ。