中古マンションの購入を検討していて、物件の資料などをみているとオーナーチェンジと書かれているのを見たことがある方も多いのではないでしょうか。

オーナーチェンジ物件とは何なのかわからないという方も多いと思います。

気に入った物件がたまたまオーナーチェンジ物件だったという理由で購入をあきらめてしまう方も多いかと思いますが、オーナーチェンジ物件には条件が合えば済むことも可能です。

今回はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットやご自身で住むことができるのかなど、詳しく解説していきます。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは。入居者がいたままの状態で販売される収益物件のことをいいます。賃貸人(オーナー)が変わるためオーナーチェンジ物件と呼ばれています。貸主として家賃を受け取る権利がそのまま引き継がれるのが特徴です。ただし、敷金返還義務や修繕義務など、貸主としての義務もそのまま引き継がなければなりません。

オーナーチェンジ物件は、一般的に投資目的で購入されますが、自分で住むために購入することも可能です。

オーナーチェンジ物件に住める？

貸主として物件を購入するオーナーチェンジ物件ですが、自分ですむことも可能です。そもそも借主がいない場合や、入居者がいたとしても退去した場合は住むことができます。

入居者がいる場合はオーナーが変わったからといってすぐに出て行ってもらうことはできません。まずは賃貸借契約の種類を確認することが重要です。賃貸借契約の種類によってご自身でオーナーチェンジ物件に住む場合の対応方法が異なります。

定期建物賃貸借契約の場合

定期建物賃貸借契約とは、賃貸借契約の更新が認められず、 契約期間の満了により、確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約をいいます。通常の賃貸借契約においては、正当な事由がない限り賃貸借契約の更新を拒むことはできないものとされていますが、定期建物賃貸借契約は更新ができない賃貸借契約です。

そのため、更新の義務がオーナーにないため、契約が終わればすぐに退去してもらえます。契約期間が満了次第オーナーはスムーズに入居できます。

普通建物賃貸借契約の場合

普通借家契約とは、1年以上の賃貸借期間が定められており、契約の更新が可能な契約方法です。借主が引き続き物件を使い続けることを希望している場合、貸主からの中途解約や契約期間満了時の更新の拒絶は基本的にはできません。貸主から中途解約や更新の拒絶をしたい場合には、貸主がその物件を自ら使用しなければならなくなったという「正当事由」が必要になります。

そのため、オーナーチェンジ物件が普通建物賃貸借契約だった場合、入居者が自然に退去するまで待つか、入居者に立退料を支払って退去してもらう必用があります。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件のメリットは家賃収入を得ることができる点です。ご自身で住む場合もすぐに入居者の人が退去するとは限りません。入居中の間は家賃収入を得ることができます。また、地域によっては自宅用の物件よりも安く購入できる物件もあります。例えば、駅から少し離れた住宅街の中にあり、賃貸物件としては人気のないようなエリアの場合、自宅用の物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安くなっていることもあります。

そした、将来的に節税特例を利用できることもあります。オーナーチェンジ物件を自宅として利用すると、いずれ売却するときに節税特例を利用できます。マイホームを売却したときの特例が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。本来であれば収益物件は節税特例を受けられないのですが、自宅として使用することで3,000万円の特別控除などを活用し、売却時の譲渡所得税を軽減できます。

オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジ物件を購入後、多くの場合、オーナーチェンジ物件では現入居者が退去しない限り住むことができません。普通借家契約では借主の権利が強くなっているため、貸主が借主に対して一方的に契約解除することは難しいです。必ず購入前に確認しましょう。また、オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得る権利を引き継ぐと同時に、入居者が退去する際の敷金返還義務も引き継ぎます。

そして、オーナーチェンジ物件の場合住宅ローンを利用できない点に注意が必要です。オーナーチェンジ物件は家賃収入を得られる「収益物件」のため、購入目的が自分で住むためだとしても、一般的な住宅ローンを組めません。住宅ローンではなく不動産投資ローンを組むことはできますが、一般的な住宅ローンに比べて金利が高いケースがほとんどです。そのため、たとえ物件を安く購入できたとしてもトータルの返済額は高くなってしまう可能性も十分にあります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は複数の点で居住用物件とは異なります。自分で住むことを検討している人は、居住用物件との違いについて理解を深めた上で購入しましょう。また、オーナーチェンジ物件では「敷金の返還が必要となる」や「原状が不明瞭となって物件も多い」など注意点も多いです。

さらに、不動産の購入には専門用語など多く、不安なことが多くかるかと思います。

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