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中古マンションの購入を検討していて、物件の資料などをみているとオーナーチェンジと書かれているのを見たことがある方も多いのではないでしょうか。
オーナーチェンジ物件とは何なのかわからないという方も多いと思います。
気に入った物件がたまたまオーナーチェンジ物件だったという理由で購入をあきらめてしまう方も多いかと思いますが、オーナーチェンジ物件には条件が合えば住むことも可能です。また、将来的にリノベーションを行って理想の住まいにすることも検討できる場合があります。
今回はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、ご自身で住むことができるのか、そしてリノベーションは可能なのかなど、詳しく解説していきます。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいたままの状態で販売される収益物件のことをいいます。賃貸人(オーナー)が変わるためオーナーチェンジ物件と呼ばれています。貸主として家賃を受け取る権利がそのまま引き継がれるのが特徴です。ただし、敷金返還義務や修繕義務など、貸主としての義務もそのまま引き継がなければなりません。
オーナーチェンジ物件は、一般的に投資目的で購入されますが、自分で住むために購入することも可能です。購入後すぐに住めない場合でも、入居者が退去するまでの間は家賃収入を得られるため、住宅購入の選択肢の一つとして検討する価値があるかもしれません。
オーナーチェンジ物件が売りに出される理由
オーナーチェンジ物件が市場に出る理由はさまざまです。現オーナーが資金を必要としている場合や、複数の投資物件を所有していて整理したい場合、相続によって物件を引き継いだものの管理が難しい場合などが考えられます。また、物件の収益性が低下してきたため売却を決断するケースもあります。
購入を検討する際は、なぜその物件が売りに出されているのかを不動産会社に確認することで、物件の状況をより深く理解できる可能性があります。
オーナーチェンジ物件に住める？
貸主として物件を購入するオーナーチェンジ物件ですが、自分で住むことも可能です。そもそも借主がいない場合や、入居者がいたとしても退去した場合は住むことができます。
入居者がいる場合はオーナーが変わったからといってすぐに出て行ってもらうことはできません。まずは賃貸借契約の種類を確認することが重要です。賃貸借契約の種類によってご自身でオーナーチェンジ物件に住む場合の対応方法が異なります。
定期建物賃貸借契約の場合
定期建物賃貸借契約とは、賃貸借契約の更新が認められず、契約期間の満了により、確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約をいいます。通常の賃貸借契約においては、正当な事由がない限り賃貸借契約の更新を拒むことはできないものとされていますが、定期建物賃貸借契約は更新ができない賃貸借契約です。
そのため、更新の義務がオーナーにないため、契約が終わればすぐに退去してもらえます。契約期間が満了次第オーナーはスムーズに入居できます。
定期建物賃貸借契約の場合、契約書に記載されている契約期間を確認することで、いつ頃入居できるのかが明確になります。購入前に契約書の内容をしっかり確認しておくことをお勧めします。
普通建物賃貸借契約の場合
普通借家契約とは、1年以上の賃貸借期間が定められており、契約の更新が可能な契約方法です。借主が引き続き物件を使い続けることを希望している場合、貸主からの中途解約や契約期間満了時の更新の拒絶は基本的にはできません。貸主から中途解約や更新の拒絶をしたい場合には、貸主がその物件を自ら使用しなければならなくなったという「正当事由」が必要になります。
そのため、オーナーチェンジ物件が普通建物賃貸借契約だった場合、入居者が自然に退去するまで待つか、入居者に立退料を支払って退去してもらう必要があります。
普通建物賃貸借契約の物件を自己居住目的で購入する場合は、入居者の契約更新のタイミングや、入居期間などを事前に確認しておくことが大切です。長期間入居している方の場合、すぐに退去する可能性は低いかもしれません。
立退交渉について
入居者に退去してもらうために立退交渉を行う場合、一般的に立退料の支払いが必要になることが多いです。立退料の金額に明確な基準はありませんが、引っ越し費用や新居の初期費用、精神的な負担などを考慮して、数ヶ月分の家賃相当額から場合によっては数百万円に及ぶこともあります。
立退交渉は専門的な知識が必要な場合もあり、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することも検討したほうがよいかもしれません。
オーナーチェンジ物件をリノベーションできる？
オーナーチェンジ物件を購入した場合、リノベーションができるかどうかは多くの方が気になるポイントだと思います。結論から言えば、状況によって可能な場合と難しい場合があります。
入居者がいる場合のリノベーション
入居者が居住中の場合、基本的には大規模なリノベーションを行うことは難しいと考えられます。入居者には「静穏に物件を使用する権利」があるため、オーナーが勝手に工事を行うことは原則としてできません。
ただし、以下のような場合には、入居者の同意を得た上で一部の工事を行える可能性があります。
建物の安全性に関わる必要な修繕工事
給排水設備などの緊急性の高い修繕
入居者にとってもメリットがある設備の更新
いずれの場合も、事前に入居者への説明と同意を得ることが重要です。また、工事の時間帯や騒音への配慮も必要になります。
退去後のリノベーション
入居者が退去した後であれば、原則としてリノベーションは可能です。この場合、一般的な中古マンションのリノベーションと同様に、自分の理想とする空間づくりができます。
ただし、マンションの場合は管理規約による制限があることも多いため、以下の点を確認しておく必要があります。
管理規約で定められているリノベーションの範囲
工事可能な時間帯や曜日
使用できる床材の種類(遮音等級など)
水回りの移動の可否
間取り変更の制限
これらの条件は物件によって異なるため、購入前に管理規約を確認しておくことをお勧めします。
リノベーション計画を立てる際の注意点
オーナーチェンジ物件でリノベーションを検討する場合、通常の中古物件購入とは異なる注意点があります。
まず、入居中は室内の状況を詳しく確認することが難しいことが多いです。壁や床の状態、設備の劣化具合などを十分に把握できないまま購入することになるため、退去後に想定外の修繕が必要になる可能性があります。リノベーションの予算には余裕を持たせておくことが大切かもしれません。
また、入居者が退去するまでの期間が不確定な場合、リノベーションの計画も立てにくくなります。定期建物賃貸借契約であれば退去時期が明確ですが、普通建物賃貸借契約の場合は、いつリノベーションを開始できるかが不明確になることがあります。
リノベーション費用の準備
オーナーチェンジ物件は一般的な住宅ローンが使えず、不動産投資ローンを利用することになります。そのため、リノベーション費用については別途準備する必要がある場合が多いです。
リフォームローンを利用する方法もありますが、金利や借入条件を事前に確認しておくことをお勧めします。また、入居者からの家賃収入を得ている期間に、リノベーション費用を貯めておくという選択肢もあるかもしれません。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件には、いくつかのメリットがあります。
家賃収入を得られる
最も大きなメリットは、入居者が退去するまでの間、家賃収入を得ることができる点です。ご自身で住む場合もすぐに入居者の方が退去するとは限りません。入居中の間は家賃収入を得ることができます。
例えば、月10万円の家賃収入がある物件の場合、1年間で120万円、2年間で240万円の収入になります。この収入を住宅ローンの返済や、将来のリノベーション費用に充てることができます。
物件価格が割安な場合がある
地域によっては自宅用の物件よりも安く購入できる物件もあります。例えば、駅から少し離れた住宅街の中にあり、賃貸物件としては人気のないようなエリアの場合、自宅用の物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安くなっていることもあります。
また、入居者がいることで内見ができないなどの制約があるため、一般的な居住用物件と比較して価格が低めに設定されていることもあります。
将来的に節税特例を利用できる
将来的に節税特例を利用できることもあります。オーナーチェンジ物件を自宅として利用すると、いずれ売却するときに節税特例を利用できます。マイホームを売却したときの特例が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
本来であれば収益物件は節税特例を受けられないのですが、自宅として使用することで3,000万円の特別控除などを活用し、売却時の譲渡所得税を軽減できる可能性があります。ただし、この特例の適用には一定の要件があるため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
入居者の状況が分かっている
オーナーチェンジ物件を購入する際、現在の入居者の情報(家賃の支払い状況、入居期間など)を事前に確認できることもメリットの一つです。家賃の滞納がない優良な入居者であれば、安定した収入を見込めます。
また、長期間入居している方の場合、物件を大切に使用している可能性も高く、退去後の原状回復費用が抑えられることもあるかもしれません。
オーナーチェンジ物件のデメリット・注意点
一方で、オーナーチェンジ物件にはいくつかのデメリットや注意点もあります。
すぐに住めない可能性が高い
オーナーチェンジ物件を購入後、多くの場合、現入居者が退去しない限り住むことができません。普通借家契約では借主の権利が強くなっているため、貸主が借主に対して一方的に契約解除することは難しいです。
自己居住を目的として購入する場合は、入居までの期間をどう過ごすか、その間の住居費用をどう確保するかなど、具体的な計画を立てておく必要があります。必ず購入前に賃貸借契約の内容を確認しましょう。
敷金返還義務を引き継ぐ
オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得る権利を引き継ぐと同時に、入居者が退去する際の敷金返還義務も引き継ぎます。
例えば、入居者から預かっている敷金が30万円ある場合、退去時にはこの金額を返還する義務があります(原状回復費用を差し引いた金額)。購入時にこの点を考慮しておかないと、予想外の出費になる可能性があります。
購入前に敷金の金額と、その預かり金が前オーナーから引き継がれるかどうかを必ず確認しましょう。
室内の状況が十分に確認できない
入居者がいる状態では、室内を詳しく確認することが難しい場合が多いです。壁や床の傷み具合、設備の劣化状況、水回りの状態などを十分にチェックできないまま購入することになります。
そのため、退去後に想定外の修繕費用が必要になったり、計画していたリノベーションの内容を変更せざるを得なくなったりする可能性があります。購入前にできる限りの確認を行い、リスクを理解した上で判断することが大切です。
住宅ローンを利用できない
オーナーチェンジ物件の場合、住宅ローンを利用できない点に注意が必要です。オーナーチェンジ物件は家賃収入を得られる「収益物件」のため、購入目的が自分で住むためだとしても、一般的な住宅ローンを組めません。
住宅ローンではなく不動産投資ローンを組むことはできますが、一般的な住宅ローンに比べて金利が高いケースがほとんどです。住宅ローンの金利が0.5%〜1.5%程度であるのに対し、不動産投資ローンは2%〜4%程度になることもあります。
そのため、たとえ物件を安く購入できたとしてもトータルの返済額は高くなってしまう可能性も十分にあります。物件価格だけでなく、ローンの総返済額を含めた総合的なコストで判断することが重要です。
管理会社との関係
オーナーチェンジ物件を購入した場合、前オーナーが契約していた管理会社との関係も引き継ぐことになります。管理会社を変更することも可能ですが、入居者との関係を考慮すると、すぐに変更するのは難しい場合もあります。
管理会社の対応や管理費用についても、購入前に確認しておくことをお勧めします。
オーナーチェンジ物件購入の流れ
オーナーチェンジ物件を購入する際の一般的な流れをご紹介します。
1. 物件情報の収集と確認
まずは、オーナーチェンジ物件の情報を収集します。この際、以下の情報を確認することが大切です。
賃貸借契約の種類(定期借家契約か普通借家契約か)
現在の家賃と入居者の入居期間
敷金の金額
管理費や修繕積立金
マンションの管理規約
建物の修繕履歴や修繕計画
2. 現地確認
可能な範囲で物件を確認します。入居者がいるため室内の詳細な確認は難しいことが多いですが、建物の外観や共用部分、周辺環境などは確認できます。
3. 資金計画の立案
不動産投資ローンの金利や借入条件を確認し、資金計画を立てます。物件価格、諸費用、毎月の返済額、家賃収入、将来のリノベーション費用などを総合的に検討します。
4. 購入申し込みと契約
購入を決めたら、買付証明書を提出し、売買契約を結びます。この際、賃貸借契約の内容や敷金の引き継ぎについても確認します。
5. 決済と引き渡し
残金の支払いと物件の引き渡しを行います。同時に、入居者への通知も行われ、新しいオーナーとして賃貸借契約を引き継ぎます。
オーナーチェンジ物件の活用方法
オーナーチェンジ物件は、ライフステージに合わせてさまざまな活用方法が考えられます。
投資から自己居住へ
当面は賃貸物件として運用し、家賃収入を得ながら将来の自己居住に備えるという方法があります。子どもの独立や退職などのタイミングで自分たちが住むことを計画している場合に適しているかもしれません。
二世帯住宅としての活用
親世帯または子世帯が近くに住むための物件として購入し、現在の入居者が退去した後に家族が入居するという選択肢もあります。
セカンドハウスとして
将来的にセカンドハウスとして利用することを見据えて購入し、それまでの期間は賃貸に出しておくという方法もあるかもしれません。
リノベーション会社としてのアドバイス
私たちはリノベーション会社として、これまで多くの物件のリノベーションをお手伝いしてきました。オーナーチェンジ物件についても、いくつかのケースを経験しています。
オーナーチェンジ物件のリノベーションを検討される場合、一般的な中古物件とは異なる注意点があるため、事前の情報収集と計画が特に重要になると感じています。専門家ではないため断定的なことは申し上げられませんが、これまでの経験から以下のような点に気をつけていただくとよいかもしれません。
まず、購入前の段階で可能な限り物件の状況を確認しておくことをお勧めします。室内の詳細な確認が難しい場合でも、築年数や管理状態、共用部分の状況などから、ある程度の予測は可能な場合があります。
また、リノベーションの計画を立てる際は、マンションの管理規約を十分に確認することが大切です。せっかく理想のプランを考えても、規約によって実現できないこともあります。
予算面では、見えない部分の修繕が必要になる可能性も考慮して、余裕を持った資金計画を立てることをお勧めします。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、複数の点で一般的な居住用物件とは異なります。自分で住むことを検討している人は、居住用物件との違いについて理解を深めた上で購入を判断することが大切です。
特に重要なのは以下の点です。
賃貸借契約の種類によって、入居できる時期が大きく異なる
すぐには住めない可能性が高いが、その間は家賃収入を得られる
住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用となり、金利が高くなる傾向がある
敷金返還義務などの貸主としての義務も引き継ぐ
リノベーションは入居者退去後であれば可能だが、室内の状況が事前に十分確認できないことが多い
オーナーチェンジ物件では「敷金の返還が必要となる」や「現状が不明瞭となっている物件も多い」など注意点も多いです。
一方で、条件が合えば、割安な価格で物件を購入し、家賃収入を得ながら将来の自己居住やリノベーションに備えることができるという魅力もあります。
さらに、不動産の購入には専門用語など多く、不安なことが多くあるかと思います。
miyabiでは、住宅の相談はもちろんですが、資金計画もリノベーションの知識もあるファイナンシャルプランナーと相談することもできます。ご自身のライフプランに合った資金計画のお手伝いをさせていただきます。
また、お打合せの中で、お客様のリノベーション後の暮らしがより良くなるようなご提案をさせていただきます。オーナーチェンジ物件のリノベーションについても、これまでの経験を踏まえてアドバイスさせていただくことができます。
お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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