親から土地や家などの不動産を相続した場合、どうしたらよいのか知っている方は少ないのではないでしょうか。

土地を相続した場合は相続税がかかります。相続って聞いたことはあるけど実施にどのような流れで相続されるのかなど専門用語も多く難しいため、なにから手を付けて良いのかわからないかと思います。そんな相続税を節約するテクニックの一つ、分筆について今回は解説していきたいと思います。

皆さんは分筆という言葉を聞いたことはありますか？

普段の生活では中々聞きなれない言葉だと思います。分筆について知っておくとよいこともたくさんあるので是非、今回の解説を参考にしてみてください。

分筆とは？

分筆とは、ひとつの土地を複数の土地に分けて登記することです。

「筆（ひつ・ふで）」とは、土地を数える際に使われる単位です。分筆によって、一筆の土地を二筆以上の区画に分けて権利を明確にします。

分筆とは、境界線を変えずに一つの大きな土地を複数の区画に分けるための仕組みです。分筆されたそれぞれの区画に新しい地番を付与し、所有者や権利関係を明確に登記します。共有地を相続した場合や、複数の所有者が同じ土地を共有している場合に、分筆は複雑な土地を整理できる有効な手段です。

似たようなもので分割があります。これは登記簿上は同じ土地のまま、それぞれの土地が建築基準法の基準を満たして建物を建築できるように分けるのが分割です。登記をしなくても任意の区画で敷地を区分けできる点が大きく異なります。

手続きの手間や時間、費用をかけることなく土地を分けられることがメリットです。また、分割であれば、既存の地番をそのまま使用できます。

ただし、共有されている土地の場合、分割では権利関係が明確にならない点に注意が必要です。

分筆のメリット

次に分筆の具体的なメリットについて解説していきます。分筆のメリットは大きく分けて３つあります。

権利を別々に登記できる

一筆の土地の中で所有者を分けて登記することはできないため、分筆をすることで、土地の一部の売却や、共有している土地を分割して単独所有することが可能になります。土地を分筆すれば「遺産分割しやすくなる」「土地の一部を売却できる」ようになり、土地の一部に家を建てるために住宅ローンを組みたいときも、容易に抵当権などを設定しやすくなります。

地目別の登記が可能になる

土地の登記には地目という項目があります。地目とは「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」など土地の用途による区分のことで、一筆の土地の中で地目が分かれることになった場合には、分筆して地目を変更しなければなりません。れぞれの土地の地目を別にすると本来の用途に応じて地目を設定し、活用しやすくなる可能性があります。

節税につながる

土地の評価額は、土地の間口や形状、面している通りの道路幅等、様々な要素によって決まります。評価額の高い土地の方が、固定資産税や相続税、贈与税等の税金が高くなります。そのため分筆次第ではその土地の評価額が下がり、固定資産税や相続税、贈与税などの税金が低くなる可能性があります。

例えば、

• 土地の一部が道路に接しない状況となった
• 旗竿地になった
• 土地の一部を開発道路や私道にした

などが挙げられます。

分筆のデメリット

分筆にはメリットがありますが、もちろんデメリットも存在します。土地を分筆すると、1筆1筆の土地が狭くなったり道路に面しなくなったりすることで、土地の評価額が下がり売却が困難になる可能性があります。また、敷地面積が狭くなった場合、建ぺい率などの問題から希望通りの建物が建てられない、リフォームをおこなえない可能性がでてきたり、2m未満の間口で道路に接する土地は、基本的に建築確認を受けられないことから、その土地で建物を建てることができません。このように、建物の新築や増改築に制限がかかることも分筆のデメリットです。

そして、分筆には土地測量や境界確定、登記申請などの手間がかかり、土地家屋調査士に依頼しないといけないので費用も発生します。相続のために分筆し、住宅がある土地とない土地と分けて遺産分割をした結果、土地のみを相続した方は減税の特例が受けられず、結果的には固定資産税が上がってしまうといったケースも考えられます。

分筆登記の流れ

土地の分筆を素人が始めから終わりまで行うのは困難なので、通常は土地家屋調査士に依頼します。依頼を受けた土地家屋調査士が法務局・役所で該当する土地の調査や登記事項証明書、公図、地積測量図、確定測量図などの必要書類を収集してくれます。

以下の流れで登記を行っていきます。

1．土地家屋調査士に依頼
2．法務局・役所で調査や資料収集
3．現地予備調査
4．現地立会い
5．境界確定測量
6．分筆案の作成
7．境界標の設置
8．分筆登記書類の作成
9．分筆登記申請

分筆の登記は、その土地を管轄する法務局、地方法務局、支局、出張所に申請します。

まとめ

分筆登記をうまく使うことで、土地の評価額を下げて節税することができます。 しかし、分筆の方法を間違えると節税することができません。
また、場合によっては分筆よりも住宅売却など他の手段の方が得になるケースもあります。分筆後に土地の評価額がどのようになるかについても、ある程度予測しておく必要があるでしょう。

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