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賃貸物件に住んでいる人のなかには、「このまま一生賃貸で暮らしていけるのかな」と不安に感じている人もいるのではないでしょうか。
一生賃貸に住むと思っていても人生のさまざまなタイミングで「持ち家を購入したほうがいいのでは」と迷うこともあるでしょう。
本記事では、一生賃貸で暮らすことに不安に感じている人や、持ち家を購入するべきなのか悩んでいる人に向けて、一生賃貸と持ち家のメリットデメリットもご紹介します。
中古マンションを購入する場合。それぞれのケースで50年間にかかる総住居費用がどうなるかを比較していきます。
一生賃貸で暮らしている人の割合
そもそも一生賃貸で暮らしている人は、日本ではどの程度いるでしょうか。
総務省が発表したた「平成30年 住宅・土地統計調査」によると、65歳以上の高齢者がいる世帯の借家率は以下のようになっています。
※調査は、5年ごとに行われます。
●65歳以上の高齢者がいる夫婦のみの世帯：12.5％
●65歳以上の単身世帯：33.5％
もちろん今後持ち家を購入する可能性もあるので「一生賃貸」になる人の割合とはいえませんが、参考になる数字といえるでしょう。また、高齢者は賃貸よりも、持ち家を選ぶ傾向が高くなってきていることが調査結果からは読み取れます。
一生賃貸で暮らすメリット
一生賃貸で暮らすことは、メリットもあればデメリットもあります。個々のライフスタイルによっても、賃貸で暮らすメリット・デメリットは異なるので、その点をふまえて考えるようにしましょう。
ライフスタイルに合わせて気軽に引っ越せる
賃貸住宅のメリットとしてまず挙げられるのが、引っ越しやすいこと。
転職や結婚、親の介護などで、ライフスタイルの変化に応じて住み替えれば、居住エリアや間取りも変えることができます。
収入が下がった時などは、賃貸であれば家賃の安い物件に住み替えれば月々の出費も抑えることができます。
♦ただし、入居時の初期費用が比較的低い
住み替え時には、引越し費用のほかに賃貸住宅に入居する初期費用として、敷金・礼金や前家賃など、家賃半年分程度のまとまったお金が必要です。しかし、住宅購入時には物件価格の10％ほどの初期費用が掛かることを考えれば、経済的負担はずっと低いといえます。
住宅設備や建物を自己負担で修理しなくてよい
賃貸住宅に住んでいて、住宅設備や建物の構造に不具合が生じた場合、修繕費用は貸主（大家さん）負担となります。民法606条により「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められているからです。
例えば給湯器が故障して入れ替えが必要になった場合、工事費も含めると10万円以上掛かることも珍しくありません。賃貸住宅なら、住宅設備を自己負担なしで修繕してもらえるという安心感があります。
ただし、「軽微な修繕」に関しては、費用を負担するのは借主です。一例としては、蛍光灯やLED照明の交換が切れた場合は入居者が自身で交換するとされています。
住宅ローンや固定資産税を払わなくてよい
持ち家を購入（所有）すると、土地・建物の両方に対して毎年、固定資産税・都市計画税が課税されます。
税額は新築時がもっとも高額で、経年とともに下がっていきますが、下限が定められているためゼロになることはありません。
賃貸住宅の場合これらの税金は貸主（大家さん）が納めるため、入居者の支払いは不要です。
一生賃貸で暮らすデメリット
つぎに、賃貸住宅のデメリットを確認していきましょう。
一生家賃を払い続けなければならない
一生賃貸に住む場合、一生家賃を払い続けなければいけません。持ち家であれば支払ったローンは資産として残り、住宅ローンを払い終わればその後はメンテナンス費用以外の住居費はほとんどかからなくなります。
しかし、一生賃貸で暮らすのであれば、定年退職して働かなくなったあとも家賃を払い続けなければなりません。
住居費を一生年金でまかなわなければならないことは、老後に向けて大きな精神的不安となります。老後資金を考えて準備しておく、定年退職時期を遅らせることが必要になるでしょう。。
資産にならない
賃貸住宅の持ち主は貸主（大家さん）ですから、当然ながら何年・何十年家賃を払い続けても、自分の資産になることはありません。
同じ物件に長く住み続けるほど、家賃の累積額は大きくなっていくため「家賃をローン返済に充てていれば同程度のマンションが購入できていた」というケースもあります。
ファミリー向けの物件数が少ない
ファミリー向けの賃貸物件は、単身者向けに比べて数が少ない傾向があります。特に都市部や利便性が高い立地では、床面積を抑えた単身者向け物件の割合が高いです。床面積が広い間取りは、地価の高いエリアでは家賃が高額になりすぎるため、ファミリー向け物件は郊外ほど多くなります。そのため、住みたいエリアによっては選択肢が少なく、希望通りの物件が見つけられないかもしれません。
高齢になると賃貸で新規契約するのが難しくなる場合もある
賃貸においては、高齢であることを理由に入居を拒まれる場合があります。高齢者は退職すると収入が年金だけになるため、家主が家賃支払い能力に不安を感じやすくなるためです。
入居者の家賃滞納に備える保証会社もありますが、高齢者は審査に通りにくくなります。特に独身だと、孤独死のリスクが高いとみなされ、物件の価値が下がることを危惧して、家主に敬遠されがちです。そのため引っ越したくなった場合でも、新居が見つかりづらい可能性があります。
また、状況にもよりますが、契約者本人の認知機能や判断機能が衰えると、契約行為そのものができない場合があります。特に単身だと難しくなるでしょう。一生賃貸に住むことは、一生独身でいるつもりの人にとってはデメリットとなる可能性があります。
一生賃貸で後悔しないための対策
一生賃貸を選択して後悔しないためには、長い目で見た生活設計が重要です。
年金収入のみとなった際に必要な資金を事前に把握し、計画を立てておかなければなりません。
そのとき家賃、光熱費、食費などの固定費に加え、医療費や趣味の費用なども考慮に入れましょう。
また、物価上昇や家賃の値上がりも視野に入れ、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
早い段階から必要資金を試算し、準備することで、安心した老後生活を送ることができるでしょう。
引退後の老後資金を貯蓄すること
一生賃貸を選択する場合、引退後の老後資金の貯蓄は非常に重要です。持ち家と異なり、賃貸では毎月の家賃支払いが継続するため、十分な資金準備が必要となります。まずは、長期的な視点で必要な資金を試算しましょう。年金収入に加え、預貯金や投資などの運用益も考慮に入れます。
貯蓄の方法としては、iDeCo（個人型確定拠出年金）やNISA（少額投資非課税制度）などの税制優遇制度を活用するのも効果的です。また、定期的な積立投資や、リスクを考慮した分散投資なども検討しましょう。早い段階から計画的に貯蓄を始めることで、将来の不安を軽減し、快適な賃貸生活を続けることができます。
年金収入を見越した資金繰りを考えること
一生賃貸を選択する場合、年金収入を見越した長期的な資金繰りの計画が必要です。まず、自分が将来的にもらえる年金はいくらなのか、正確に把握することから始めましょう。日本年金機構の「ねんきんネット」を利用すると、将来の年金見込額を確認できます。
次に、予想される年金収入と、賃貸生活に必要な支出を比較します。家賃、光熱費、食費、医療費などの固定費に加え、趣味や旅行などの変動費も考慮に入れましょう。不足が見込まれる場合は、現役時代からの追加的な貯蓄や投資、あるいはパートタイムでの就労なども検討します。
また、この計画は一度立てたら終わりではありません。インフレや家賃の上昇リスクも考慮に入れ、定期的に計画を見直すことが重要です。綿密な資金計画を立てることで、年金生活になっても安心して賃貸生活を続けることができます。
持ち家でなくてよいのか、しっかり選択すること
一生賃貸を選択する前に、持ち家との比較を徹底的に行っておきましょう。まず、行いたいのが、長期的な視点でのコスト比較です。賃貸の場合は毎月の家賃と定期的な住み替え費用、持ち家の場合は購入費用、ローン金利、固定資産税、修繕費などを計算します。
次に、ライフスタイルや将来の計画との適合性を検討します。転勤の可能性や家族構成の変化、老後の生活スタイルなどを考慮し、どちらが自分に合っているかを見極めましょう。
また、資産形成の観点からも比較が必要です。持ち家は資産になり、人に貸したり売却したりすることもできます。また住まいを担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」や、売却して同じ家に住み続ける「リースバック」など、住宅を金融資産に変えるサービスも開発されており、セカンドライフの選択肢が広がるかもしれません。
中古マンション購入＋リノベーションも選択肢のひとつに
国土交通省が公表している「平成30年 住生活総合調査結果」によると、今後持ち家に住み替える意向を持っている世帯で、住み替えの課題として「資金・収入等の不足」を挙げた世帯は63.6％と最大でした。
「一生賃貸に住みたい」という能動的な理由で賃貸を選んでいるわけではない世帯も一定数いるようです。
そのように、住居の取得費用がネックで持ち家をあきらめている場合、中古マンションの購入を検討するのもよいでしょう。
※調査は、5年ごとに行われます。
中古マンションは、新築購入ほどの予算をかけなくても購入できるのがメリットです。フラット35の調査によると、2022年度の住宅購入に要した所要資金は、以下のようになっています。
◆新築土地付き注文住宅：4,694万円
◆新築マンション：4,848万円
◆中古マンション：3,157万円
中古マンションは、築年数や面積、立地条件などにもよりますが、注文住宅や新築マンションと比較すると、1,000万円以上費用を抑えて購入できることがわかります。
リノベーションなら理想の住まいを実現できる
「中古マンションだと好みの内装の部屋に住めない」「設備が古くて不安」と思う人もいるかもしれません。しかしリノベーションすれば、自分の理想のイメージに近づけることが可能です。
リノベーションとは、これから住む人の暮らしにあわせて作り変え、デザインや機能を刷新して新しい価値を生み出す改修のことを指します。たとえば調理中も子どもを見守りやすいように対面キッチンにする、ファミリー向けの間取りをひとり暮らしに適した空間にするなど、個々のニーズやライフスタイル、好みにあわせた住宅をつくりやすいといえます。
内装をすべて解体してゼロから新しく構築するフルリノベーションをおこなえば、配線や配管などのインフラ部分も含めて刷新することも可能です。
新築住宅でなくても、中古マンションを購入してリノベーションすれば、理想の住まいを実現できるのです。
さいごに
一生賃貸に住み続けることは、個人や家族のライフスタイルによってメリット・デメリットが異なります。一生賃貸に住む場合には、将来必要な資金を洗い出ししたうえで、対策しておくことが大切です。
また、資金がネックとなり新築住宅の購入を不安に感じている場合は、中古マンションを購入して、リノベーションするという選択肢もあります。
リノベーションなら個々のニーズやライフスタイルに応じて、理想のマイホームを実現できやすいです。
ぜひ中古マンション購入+リノベーションを検討してみてください。
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