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不動産の購入を検討されている方の中には広告などで『セットバック』という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。セットバックの意味をしっかりと理解していないと土地や中古物件を購入したときに理想のマイホームにならなくなってしまう可能性があります。
今回はセットバックについて事前にしっておくとよいことなど詳しく解説してきますので是非、参考にしてみてください。
セットバックとは
セットバックとは、土地と前面道路の境界線を後退させることです。
建築基準法では、建物を建築する際に敷地と道路がつながっていなければならない接道義務を規定しています。
接道義務とは、建物の敷地は原則、道路に2ｍ以上接していなければばりません。ここでの道路とは建築基準法上の道路を現していて、建築基準法上の道路とは原則、幅員4ｍ以上であるが、４ｍ未満でも特定行政庁が指定すれば（２項道路）、建築基準法上の道路として扱われます。
どうして、接道義務では2ｍ以上接していなければならないかというと、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに通れるようにするためです。しかし、自動車が一般的ではなかった時代に造られた道路であったりした場合、幅員が狭いケースが多くあります。火事などを想定した場合、道路を広くする必要があります。
そこで、新しく建築する場合は「セットバック」する必要があります。
このような道路に接道する土地に家を建てる際には、道路の中心線から2メートルの範囲まで、敷地を後退（セットバック）することが求められます。
セットバックに関する注意点
セットバックした部分は自分の土地なのに建物や塀を建てることができません。そのため、塀や門などがある場合は撤去費用がかかる可能性もあるため、購入前に確認しておくことが大切です。
セットバックした部分は自治体に寄付することができます。まれに買い取ってもらえるケースもあるようです。セットバックしていてもその部分の所有権は持ったままにすることもできますが、駐車場にしたり、植物を置いたりすることはできないので注意が必用です。
また、セットバック部分の土地は、自治体に申告をすることによって固定資産税や都市計画税が非課税となります。自治体に非課税となることを申告しないと、セットバック部分にも固定資産税がかかってしまうので忘れずに手続きを行いましょう。
セットバックをすると、建てられる建物の面積が小さくなります。セットバックした部分は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積から除外されるためです。
セットバックをすると、建ぺい率や容積率を計算するときの分母である敷地面積が小さくなります。そのため、要セットバックの土地では、既存の建物よりも小さいサイズの建物にしか建て替えできないケースがほとんどです。
セットバックは拒否できないため、建て替えを前提に要セットバックの物件を購入するときは、希望する広さや形状の建物が建築できるかどうかを不動産会社や建築士に確認することが大切です。
セットバックにかかる費用
セットバックをするときは、土地の測量費用や道路用地部分の整備費用がかかります。また、宅地と道路を分けるための分筆登記の費用も、原則として支払わなければなりません。セットバックの費用は、後退させる範囲や土地の高低産の有無、門・塀の設置状況などさまざまな要素で変わりますが、合計で30万〜80万円程度が相場です。
奨励金や助成金が交付される自治体もあります。奨励金や助成金は申請が必要になるため、交付を受けられる場合は忘れずに手続きを行いましょう。
セットバックの調査方法
セットバックが必用な土地なのかどうかを調べる方法は3つあります。
一つ目がセットバックに限ったことではありませんが、対象地に接する道路が建築基準法上の道路（道路種別）かどうかを必ず役所で確認する必要があります。
二つ目は現場調査をするとき対象地の道路沿いを何軒か確認すると、すでに建て替えしており、セットバックしてる形跡が見つかることがあり、見つかれば、その道路は２項道路の可能性が高いです。
三つ目が前面道路の幅員を測り４ｍ未満か確認する方法です。しかし現場調査で道路幅員を測りますが、仮に４ｍ未満だったとしても、すべてセットバックということではありません。
二つ目、三つ目についてはあくまで、土地探しでなどで判断する際はよいですが、実際に購入を決めるときには必ず役所で道路種別は確認するように心がけましょう。
まとめ
この様に『セットバック』には注意しなくてはならないポイントがありますのでしっかりと理解して購入しましょう。
もちろん『セットバック』にもメリットがあります。例えば、立地が良い場所でも格安で購入することができたりします。
ご自身のライフスタイルとよく相談して物件を選んでいきましょう。
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