2022.07.12
不動産

中古マンションの不安「耐震性・築年数・管理」

築年数の経った中古マンションはなんとなく、不安という方も多いのではないでしょうか。
結論から言いますと、「中古マンション=耐震性がない」というわけではありません。中古マンションの耐震性を知るためには、いくつかのチェックポイントがあります。さらに中古マンション購入時に気になる住宅ローン控除のことや、マンション購入時にチェックしたい項目についてもみていきましょう。

中古マンションの耐震性を知るためのチェックポイント

地震の多い日本においては建物の耐震性も気になるところです。古いマンションだからといって地震に弱いと決めつけるのは賢明ではありません。中古マンションの耐震性を知るために確認しておきたいポイントについてまとめました。

旧耐震基準、新耐震基準とは

中古マンションの耐震性を知るための基準として、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。建築主は建築予定の建物が法令に適しているか審査を受ける必要があり、これを建築確認と言います。「旧耐震基準」と「新耐震基準」を分けるのは、建築確認がされた日です。
1981年6月1日以降に建築確認された建物は「新耐震基準」それ以前のものは、「旧耐震基準」とされています。

それぞれの基準の目安は、
●旧耐震基準→震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性
●新耐震基準→震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベルの耐震性

新耐震基準の方が、地震の揺れに対して強い基準をクリアしていると言えます。ただ、「旧耐震基準だから危険」だと一概には言えません。旧耐震基準でも丈夫な造りの建物や、耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあるからです。

住宅の耐震性が分かる耐震等級

建物の耐震性を知るための基準には、「耐震等級」というものもあります。これは、「住宅性能表示制度」の中で定められた等級のことで、住宅の耐震性を示しています。2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいて設けらました。
(参考:住宅の品質確保の促進等に関する法律|国土交通省)

等級によってどのくらいの差があるのかというと、震度6強程度の地震で倒壊しない強度が等級1、等級1の1.25倍が等級2、等級1の1.5倍が等級3の強度とされています。

このように、耐震等級1でも建築基準法で必要とされる耐震性は十分にあると言えるのです。

地震に弱い建物の形とは

マンションの形は耐震性に影響があるとされています。一般的に地震に強いと言われているのは、平面や立面がそろっている正方形の低層マンションや、シンプルな箱型のマンションです。

一方で地震に弱いとされているのは、敷地を最大限活用するために1階部分を駐車場にしたマンションや、1階の開口部や窓が多いマンション(1階にテナントが入っているなど)が挙げられます。これらの形は1階部分を主に柱で支えるため、耐震性の弱さが懸念されます。

また、面がそろっていないマンションは接合部分に地震の被害が生じやすいとされています。ただ、そのようなマンションでも技術的なカバーで耐震性を高めているものもあるため、不動産会社などに詳しく確認してみると良いでしょう。

耐震、免震、制振の違いとは

建物の構造における地震対策には、主に耐震、免震、制振があります。どれも大きな地震に対して建造物の倒壊を防ぎ、人々の命を守るためのものです。購入したい中古マンションにどのような対策がなされているのかを確認してみましょう。それぞれの違いはこちらです。
●耐震→建造物自体の強度を高める
●免震→基礎と建造物の間に免震装置を設置し、地震の揺れを逃がす
●制振→建造物に地震エネルギーを吸収する部材を組み込み揺れを軽減する

それぞれ詳しくみていきましょう。

【耐震】
地震エネルギーを建物の柱や梁などの構造部分の強度で耐える構造です。これまでに繰り返し大きな地震が発生している日本においては建造物の強度が高められており、耐震構造は一般的に広く採用されている地震対策です。マンションに限らず、一戸建て住宅など多くの建造物で採用されています。

耐震は新築時にはもちろん、中古の建物にも導入できます。ただ、耐震は地震による揺れを建造物が受け止めるため、建物自体が損傷したり、家の中の家具が転倒したりといったことが起こります。

【免震】
基礎と建造物の間に免震装置を設置することで、地震の揺れを外へ逃がす構造です。建造物で揺れを受け止める耐震構造と違い、地震エネルギーを逃がすため建造物への被害が少ないとされています。家具の転倒被害なども抑えられ、地震発生時に大きな揺れを感じる恐怖を軽減させられるでしょう。ただ、工期が延びる、コストがかかるなどのデメリットもあります。

【制振】
建造物自体に地震エネルギーを吸収する部材を組み込むことで、地震による揺れを軽減します。制振装置の種類もいろいろです。オイル、ゴム、鋼材などの素材があります。免震と同じく揺れ自体を逃がすため、建造物の構造部分への被害などを抑えられるでしょう。建物への被害が少ないと、地震発生後も継続して住めるというメリットがあります。

築年数から見る買い時とは

一般的にマンションは1年で価値が急落し、築10年で70~80%程度になるとされています。そして築25年経つ頃には半分ほどまで価値が落ち、そこからゆるやかに下落します。

マンションの価格を左右するのは築年数だけではないため一概には言えませんが、築年数という観点から見ると築25年程度経過したマンションは資産が目減りしにくいという見方があります。あえて築年数の経った中古物件を購入し、自分好みにリノベーションするという方法もあるのです。

さいごに

以上、中古マンションの耐震性を知るためのチェックポイントや、マンション選びで考慮したい項目についてご紹介しました。

繰り返しになりますが、「中古マンション=耐震性がない」わけではありません。中古マンションを購入してリノベーションすると、予算を抑えつつ間取りや建材を自分好みにできるというメリットがあります。耐震性だけにとらわれず、何を重視するのか、予算をどこにかけるのかバランスをとりながら、納得のいく家選びをしてみてはいかがでしょうか。

 

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