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再建築不可物件とリノベーション活用の全知識
中古の戸建て住宅を探していると、「再建築不可」と表示された物件を目にすることがあります。あるいは、いまお住まいの家が再建築不可物件、という方もいらっしゃるかもしれません。
価格が安く設定されていることも多いため、購入者側からすれば一見お得にみえますが、実は一度取り壊してしまうと建て替えることは不可能。しかしだからこそ、「リノベーション」という選択肢が非常に重要な意味を持ってきます。
今回の記事では、再建築不可物件のメリット・デメリットや購入する場合のポイントに加え、リノベーションを活用してどこまで価値ある住まいをつくれるかを詳しく解説します。
再建築不可物件とは？
住宅を建築する際は建築基準法を遵守することが義務付けられています。違反すると役所から「建築確認」が下りず、建築ができません。
建築基準法の中でも最も基本的で重要なものの一つに「接道義務」があります。接道義務とは「原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を建てることができない」という決まりで、違反している状態になっている物件は「再建築不可」と呼びます。
「再建築不可」物件は、その名のとおり、今ある建物を取り壊した後に、建物を新築することができません。
なぜこんなルールがあるのかというと、火災が起きたときに消防車や救急車といった緊急車両が建物の近くで消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするためです。木造建築の多い日本ならではの法規制ともいえます。
まとめると、再建築不可となるのは以下の3パターンです。
（1）道路に接していない場合
（2）道路に接していても、その道路が4mの幅がない場合
（3）道路と土地が接している幅が2mに満たない場合
このうちどれか1つでも該当していると、再建築不可です。
再建築不可の土地はなぜ存在するの？
基準を満たしていなかったのに、なぜ当時は家を建てることができたのか、疑問に感じる人も多いでしょう。
これが、「既存不適格」の問題です。建築基準法ができたのは1950年のことであり、これ以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在し、そのため「家はあるけど、今の法律だと家が建築できない」というわけです。
再建築不可物件というのは意外にもかなりたくさんあります。東京都では、全767.1万戸のうち、4.7％にあたる36.1万戸が該当します（総務省・平成30年住宅・土地統計調査）。全体の5％（20戸に1戸）にも迫るというのはかなりの割合ということができます。
再建築不可物件を買ってはいけない3大理由
■ 建て替えができない
今まで見てきたとおり、再建築不可物件は建て替えができません。このため、非常に資産性が低いです。駐車場に用途を変更したところで、そもそも道幅が狭いため車が入れず、駐車場としての利用価値も乏しくなります。
■ 住宅ローンが組めない
再建築不可物件を買おうとしても、銀行は融資をつけてくれません。これが最も大きなデメリットです。自分が買いにくいだけでなく、将来その土地を売却する際にもそういった条件がつきます。つまり、買う人も住宅ローンが組めないということです。それでは買い手はなかなか現れないでしょう。
■ 倒壊や火災で消失すると住めなくなる
どんな建物でも倒壊や火災の不安はついて回りますが、倒壊や滅失となっても建て替えができません。築年数が古い物件が多いため、耐震性能の低さも相まって、このリスクはより深刻です。
再建築不可物件とリノベーション——どこまでできる？
建て替えができないからこそ、再建築不可物件においてリノベーションの果たす役割はとても大きくなります。うまく活用すれば、古い建物でも新築に近い住環境を手に入れることも夢ではありません。
できることとできないこと
再建築不可物件で可能なリフォーム・リノベーションは、確認申請が不要な工事に限られます。とはいえ、2階建て以下の木造戸建て住宅（いわゆる「四号建築物」）なら、増築しない限り確認申請は不要。間取りの全面変更や外壁・屋根の全面改修、設備の一新など、骨組みを残しながら内外装をまるごと刷新する大規模リノベーションも十分に可能です。
ただし、隣家との距離が近い、通路が狭いといった理由で、リノベーションの内容に制限が出る可能性はあります。たとえば外壁を解体して耐震補強を行えず、室内からの施工になる、といったケースです。通常の物件とは異なるアプローチが必要になることもあるので、事前に施工会社に相談しておくとよいでしょう。
耐震リノベーション
再建築不可物件の多くは築年数が古く、1981年の新耐震基準以前に建てられた物件も少なくありません。「地震が来たら……」という不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
そういった物件では、まず耐震診断を行ったうえで、耐震補強工事を優先的に進めることをおすすめします。壁の補強（耐力壁の追加）・基礎の補強・接合部の金物補強などが主な方法です。施工条件に制約がある場合でも、室内から制震ダンパーを設置するなど、現代の技術を使った対応策があります。
断熱リノベーション
古い建物の多くは、断熱性能が現代の基準に比べてかなり低いのが実情です。壁・床・天井への断熱材の充填、窓の二重サッシや複層ガラスへの交換といった断熱リノベーションを行うことで、冬の寒さ・夏の暑さが大幅に改善され、光熱費の節約にもつながります。
また、断熱性能の向上はヒートショックのリスク低減など健康面でのメリットも大きく、特に高齢の方がいるご家庭には欠かせないリノベーション項目といえます。
間取り変更・フルリノベーション
古い戸建て住宅は、和室中心の間取りや細かく区切られた部屋の配置など、現代の暮らし方と合わないことも多いものです。壁を取り払ってLDKを広々とした一体空間にしたり、和室を洋室に変えたりと、間取りをまるごと現代的に刷新することができます。
スケルトン状態まで解体してゼロから設計し直すフルリノベーションなら、新築と遜色ない住まいをつくることも可能です。物件を安く買ってリノベーションにお金をかけるという考え方は、新築よりもトータルコストを抑えながら自分好みの空間を実現できるとして、近年多くの方に選ばれています。
設備の一新
キッチン・浴室・トイレ・洗面台といった住宅設備は、築年数が経つと老朽化が目立ってきます。これらを最新のものに交換するだけでも、毎日の暮らしの質はぐっと上がります。また、給排水管・電気配線・ガス管なども劣化していることが多いため、内装をリノベーションするタイミングで合わせて点検・更新しておくと安心です。
再建築不可物件を「再建築可能」にする方法
再建築不可物件であっても、実は接道義務さえ果たせば建て替えることができます。
周辺の土地を所有者から購入、もしくは賃借して自分の敷地を広げ、道路に接する間口を2m以上確保すれば、接道義務をクリアして建て替えが可能になります。
また幅員4m未満の道でも、特定行政庁（地方自治体）が道路として指定していれば、「みなし道路」または「（42条）2項道路」として建築基準法上の「道路」の扱いになるため、接している建物の建て替えが可能になります。ただし建て替えには道路の中心から2m以上セットバックしていることが条件。建築面積は、もとの建物より狭くなります。
建物の周りに広い空き地などがある場合でも、「43条但し書き道路」として再建築が可能なケースがあります。特定行政庁が認定するので必ずしも再建築可能になるとは限らないのですが、知識として覚えておくと良いでしょう。
再建築不可物件のメリットとデメリット
〇メリット
価格が安い
リノベーションと組み合わせることでコストパフォーマンスが高い住まいづくりができる
課税額が割安になる
〇デメリット
資産価値が低い
建て替えができない
売却するときに売り手がつきにくい
ローンを組めない可能性がある
日当たりなど敷地条件が悪い物件が多い
再建築不可物件は将来の建て替えが不可能なうえ、そもそも敷地の条件としてはよくないため、資産価値も低く、相場よりもかなり安い価格で売却されるのが一般的です。
ある程度までならリノベーションも可能なので、建物を安く購入してリノベーションにお金をかけるという選択肢も広がります。資産価値の低さは同時に、固定資産税の評価額にも影響します。評価額が低くなるので、固定資産税に加えて都市計画税や相続税・贈与税の課税額も割安になります。
ですが、やはり建て替えができないのは大きなデメリット。築年数が経過しているので、地震等で倒壊するリスクも非常に高い物件が多いことにも注意が必要です。
さらに、購入時に住宅ローンを利用しようとしても担保としての価値が低いため、融資を受けられないケースも少なくありません。銀行によってはローンを組めることもありますが、その代わりに金利が高めに設定されます。
また、安く購入できる一方、売却は悪条件ゆえに難しくなるでしょう。建物が老朽化しているのに建て替えに制限があるとなれば、購入したいと考える人はどうしても少なくなります。価格を下げるなどの対策が必要ですが、それでも買い手が付かない可能性が残ることは頭に入れておきましょう。
さいごに
購入にはさまざまな配慮と注意が必要な再建築不可物件ですが、うまく活用すれば価格の安さや税負担の軽さといったメリットを十分に生かした住まいづくりが可能になります。特にリノベーションと組み合わせることで、限られた予算の中でも新築に近い住環境を実現できるのが大きな魅力です。
miyabiでは木造戸建て住宅のリノベーションでも、物件の状態やお客様のご要望に応じた最適なプランをご提案いたします。これから中古物件を購入される方も、マイホームのリノベーションでお悩みの方も、ぜひ一度ご相談ください。
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