住宅探しをしていると、「専有面積」や「延べ床面積」といった専門用語を耳にすることが多いと思います。どちらも部屋や建物の広さを表す言葉ですが、それぞれの意味や特徴を正しく理解していないと、購入後に「思っていたより狭かった」「実際の生活に合わなかった」などのトラブルにつながることがあります。

そこで今回は、「専有面積」と「延床面積」の違いや計算方法、そしてその他の住宅関連の面積について詳しく解説します。物件選びの際に役立つ知識を身につけて、ご自身のライフスタイルに合った住まいを見つける参考にしてください。

専有面積と延床面積の違い

「専有面積」と「延床面積」は、どちらも「広さ」を表しますが、指している範囲や計算方法が異なります。まずは、それぞれが具体的に何を示しているのかを見ていきましょう。

専有面積とは

専有面積は主にマンションなどの集合住宅で使われる言葉で、その住戸の所有者だけが自由に使える部分の床面積を指します。つまり、部屋の内部の空間（居室や収納、キッチン、トイレなど）に加え、専用に使える一部の共用スペースも含まれることがありますが、エレベーターや廊下、階段などの共用部分は含まれません。

例えば、マンションのエレベーターや共用廊下は全住民で共有する部分のため、専有面積には含まれません。また、ベランダやバルコニーも原則として専有面積には含まれないことが多いです。これは法律や規定によって細かく定められており、特にロフトの場合は天井高や広さの条件によって含まれるかどうかが変わるため注意が必要です。

ポイント：

• 専有面積は「自分だけが使える範囲の広さ」

• 共用部分や外部スペースは基本的に含まれない

• ベランダやロフトは条件次第で含まれないことが多い

延床面積とは

延床面積は建物全体の床面積を表す言葉で、戸建て住宅の広告や設計図面でよく使われます。専有面積が「住戸単位」での広さを示すのに対し、延床面積は建物の全ての階の床面積を合計したものです。

延床面積は専有面積に加えて、共用部分（廊下、階段、エレベーターのスペースなど）も含まれます。ただし、ベランダやバルコニー、庇（ひさし）、テラスの出幅が2メートル以下の部分は延床面積に含まれません。これらの外部空間は建物の屋内空間とは異なるためです。

また、サンルームや三方向以上が壁で囲まれ屋根がある空間は延床面積に含まれます。ロフトや吹抜け部分は、空間としての広さはあるものの床面積ではないため延床面積に含まれません。

ポイント：

• 延床面積は「建物全体の床面積」

• 共用部分も含む

• ベランダや出幅2m以下の庇などは除外される

• 屋根付きで囲まれたサンルームは含まれる

その他の住宅に関わる面積

専有面積や延床面積のほかにも住宅に関わる面積がいくつかあります。

これらについても、簡単に理解しておくと物件探しの役に立つので解説していきます。

専有面積と延床面積の使い分け

不動産広告では、マンションは「専有面積」で、戸建て住宅は「延床面積」で表示されることが多いです。これはマンションの場合、住戸単位で所有権が分かれているため、その住戸の「専有面積」が重要視されるからです。

一方、戸建て住宅は玄関から屋根や壁で囲まれた全ての部分が所有者のものなので、建物全体の面積を示す延床面積で表記されます。

その他の住宅に関わる面積

住宅関連の面積は専有面積や延床面積以外にもいくつかあります。物件選びの際に役立つ用語を簡単に解説します。

建築面積

建築面積とは、建物を真上から見たときの外周の面積を指します。建物の「 footprint 」と呼ばれることもあります。実際の土地の上に建っている建物の面積そのものを表しており、建ぺい率を計算する際に使用されます。

ここで注意したいのが、建築面積には玄関のポーチや庇など床面積には含まれない部分も含まれる点です。土地利用の制限や建物の配置計画に関わる重要な指標です。

敷地面積

敷地面積は建物が建っている土地の広さを表します。建物面積ではないので、建物がどれだけ土地を占めているかの割合を知るための基準にもなります。建ぺい率や容積率と合わせて物件の規模を考える際に重要です。

専有面積と延床面積の計算方法

それぞれの面積の計算方法には決まりがあります。特に専有面積は計算方法によって広さの表示が異なるため、注意が必要です。

専有面積の計算方法

専有面積の計算方法には、「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。

• 壁芯面積
  壁の中心線を基準に囲まれた部分の面積を計算します。壁の厚みの半分も含まれるため、実際に使えるスペースよりも広く表示される傾向があります。不動産の広告や販売図面、登記簿ではこの計算方法が一般的に使われています。

• 内法面積
  壁の内側（内壁）で囲まれた部分の面積を指します。実際に住む人が使える空間の広さに近いため、よりリアルな広さを知りたい場合はこちらが参考になります。マンションの所有権登記簿で使われることが多いです。

延床面積の計算方法

延床面積は、建物の各階の床面積を合計して算出します。具体的には壁の内側（内法）で囲まれた部分を基準に計測されることが多いです。共用部分や階段なども含めて計算されるため、延床面積は専有面積よりも広くなるのが一般的です。

物件探しの際に気をつけたいポイント

専有面積や延床面積の意味と計算方法を知ったうえで、実際の物件探しで注意したい点をまとめます。

広さの感覚をすり合わせる

例えば、マンションの広告で「専有面積60㎡」と書かれていても、実際に部屋に入ると壁の厚みや柱の影響で使えるスペースはやや狭く感じることがあります。特に壁芯面積で計算されている場合、表記よりも狭い印象を受けることも少なくありません。

一方、戸建ての場合は延床面積で表記されるため、共有部分はなく自分の所有空間の広さとしてイメージしやすいですが、ベランダやテラスの扱いには注意が必要です。

ロフトや吹抜けの扱いを理解する

ロフトがある物件はおしゃれで開放感がありますが、天井高が1.4m以下のロフトは専有面積に含まれないケースが多く、実際に使えるスペースとして認識しましょう。

吹抜け部分は広さを感じさせますが、床面積には含まれないため、収納や居住空間としてはカウントされません。

広さ以外の条件も確認を

物件の広さだけに気を取られると、「生活動線が悪い」「収納が足りない」といった問題が出てくることもあります。間取りや使い勝手も含めて、総合的に検討することが大切です。

まとめ

住宅の「広さ」を示す用語である専有面積と延床面積は、どちらも物件の規模を理解する上で欠かせない指標ですが、その意味や計算方法は異なります。専有面積はマンションの所有者が使える範囲の広さを表し、延床面積は建物全体の床面積を示しています。

物件探しの際には、これらの違いを理解した上で広告表示の広さだけでなく、実際に生活する上での使い勝手や間取りも重視してください。また、ロフトやバルコニーの面積の扱い、計算方法の違いなど細かいポイントを確認することも重要です。

私たちmiyabiでは、物件探しから設計・施工までをワンストップでサポートしており、あなたのライフスタイルに合った最適な住まいづくりをお手伝いいたします。無理のないローン計画や細やかな情報共有で、お客様の理想の住まいを実現します。ぜひお気軽にご相談ください。

 

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