2022.12.24
リノベーション不動産

新築とリノベーションどちらがおすすめ?メリット・デメリットで比較

マイホームを考えるとき、新築するのがいいのか、中古物件を購入してリノベーションする方が良いのか、迷っている人も多いのではないでしょうか。

新築とリノベーションのどちらにもメリットとデメリットがあります。

どちらにするかを考える時には、両方のメリットとデメリットを理解したうえで、自分たちの家族にとってよりメリットを感じる方を選ぶのがおすすめです。

そこでこの記事では、新築と中古住宅のリノベーションのメリットとデメリットを詳しく解説します。

そのうえで、新築とリノベーションがそれぞれどんな人におすすめなのかをご紹介してきますので、ぜひ参考にしてみてください。

新築のメリットとデメリット

まずは、新築のメリットとデメリットについてご紹介していきます。

メリットについて
注文住宅を建てたり、新築建売住宅の購入をしたりするのには、2つのメリットがあります。

Ⅰ耐震性や省エネ性能への安心感や信頼感がある
Ⅱローンや保険を組みやすいことが多い

それぞれを順番に詳しく解説します。

Ⅰ耐震性や省エネ性能への安心感や信頼感がある

新築された家は、耐震性への安心感・省エネ性能の高さ、信頼性を得られるのがメリットです。
家を新築するときには、現行の各種法律が定める基準に沿って建てる必要があります。法律は時代に合わせて改訂されるため、新しい家ほどより厳しい基準に沿って建てられることから性能が高くなります。

たとえば耐震基準は、2000年に建築基準法が見直されたことにより、基礎構造や壁の配置バランスなどについて、より高い耐震性能が求められるようになりました。

同じ年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」も施行され、「住宅性能表示制度」が導入されています。この制度では、耐震性や省エネルギー対策などを「等級」で示します。
これにより、新築するときには家の性能を簡単に比較できるようになりました。

そのため各ハウスメーカーはより高い性能の住宅を提供できるように、耐震性や断熱性、劣化対策などの向上に力を入れるようになっています。近年政府がZEH住宅の普及に努めていることもあり、多くのハウスメーカーが導入を進めています。

◎用語解説
ZEH(ゼッチ)住宅:高断熱の家にオール電化と太陽光発電を組み合わせるなどして、年間の一次エネルギー消費量の収支ゼロを目指す住宅

なお品確法では新築住宅の構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分にすいては10年間の保証を受けられるのです。

【出典】
住宅の品質確保の促進等に関する法律の概要」(国土交通省)
ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」(経済産業省)

Ⅱローンや保険を組みやすいことが多い
住宅ローンを組むときには、金融機関は土地や建物を担保とします。そのためどのような物件なのかは、審査結果を左右する重要な判断要素です。

国土交通省の調査によると、ローン審査項目に「担保評価」を入れている金融機関は全体の98.2% そのうちが約94%が「融資判断に影響する・参考にする」と回答しています。

しかし中古住宅は、物件によっては築年数が古くて現行の建築基準を満たしていない再建築不可物件だったり、現行の耐震基準を満たしていなかったりする場合があります。

多くの金融機関はそのような物件へ融資を制限しているので、住宅ローンやリフォームローンを組むのが難しいケースがあるのです。
また地震保険についても耐震基準を満たしていないと保険料が高くなったリ、入れなかったりする可能性があります。

その点新築物件は、現行の建築基準法に沿って建てなければ建築許可が下りないため、物件に問題があることは考えにくいでしょう。
ローンや保険審査に通りやすいのが、新築のメリットです。

デメリットについて

家を新築するデメリットは2つあります。

Ⅰリノベーションよりも費用がかかることが多い
Ⅱ好立地の土地や物件が見つかりにくい

Ⅰリノベーションよりも費用がかかることが多い

一般的には新築は、中古物件をリノベーションする費用に比べると高くなるのがデメリットです。

国土交通省の「令和2年度 住宅市場動向調査報告書」によると、新築住宅と中古戸建て住宅の平均購入価格は下記のように報告されています。

注文住宅※  4606万円
分譲戸建住宅 3826万円
中古戸建住宅 2894万円
※土地を購入した新築世帯
※注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査結果

中古戸建てと比較すると、注文住宅は1700万円、分譲住宅でも1000万円も高いことがわかります。
また、2017年にリクルート住まいカンパニーが行った調査によると、中古戸建を購入し、リフォームする人の平均のリフォーム費用は708.2万円でした。

現在では、設備機器や木材の価格高騰により、リノベーション費用を700万円におさえることが難しいという現状もありまが、800万円~1000万円のリノベーション費用をかけたとしても、注文住宅と比べると1000万円の差が出るはずです。

とくに注文住宅は間取りや設備にこだわるほど、どんどん高くなってしまいます。
分譲住宅は比較的安価ですが、すでに出来上がっているため、注文住宅やリノベーションのような自由度はありません。

さらに、中古戸建ては、条件によってもっと安価に購入できる可能性があります。場合によってはさらに価格差が開くこともあるでしょう。

Ⅱ好立地の土地や物件が見つかりにくい

新築住宅を購入しようと考えても、好立地の土地や建売住宅を見つけにくいのもデメリットです。

住宅は、駅前や商業エリアなど、条件のいいところから建てられていくのが一般的です。そのため、駅近や大型商業施設に近いような好立地の土地を見つけるのは、なかなか難しくなります。

また、好立地であるほど、土地の価格は高くなります。
土地は買えるけれども、希望する広さや間取りの家は建てられない…という可能性もあるのです。

リノベーションのメリットとデメリット

ここからは、中古物件を購入してリノベーションするメリットとデメリットをご紹介します。

メリットについて

中古物件を購入してリノベーションするメリットは以下の3点です。

Ⅰトータル費用を抑えやすい
Ⅱ物件数が多く探しやすい
Ⅲサスティナブルで環境負荷が低い

順番に解説していきます。

Ⅰトータル費用を抑えやすい

中古物件を購入してリノベーションするメリットは、注文住宅を新築するよりも、トータル費用を抑えやすくなることです。

同じような立地や広さの新築戸建てと中古戸建てを比較した場合、基本的には新築戸建てのほうが高くなります。
住宅は、築年数とともに価格が下がっていくためです。

築0〜5年から築16〜築20年までの下げ幅は約2,000万円と大きいものの、築20年以降は大きく変動していません。

中古戸建ては築20年前後で建物の資産価値はなくなるとされているため、評価額が下げ止まるのです。そのため中古戸建てを購入するなら、このあたりの物件を購入するのがおすすめです。その後も大きく価格が下がらないので、再売却するときも、大きな損失なく手放せます。

Ⅱ物件数が多く探しやすい

中古住宅は新築物件に比べて流通数が多く、好立地のエリアでも物件が探しやすいのがメリットです。

東京カンテイによる「新築・中古マンションの市場動向レポート」によると、新築マンションの供給戸数が8,799件なのに対して、中古マンション供給戸数はその5倍にあたる40,034件となっています。
築20年以内の物件で絞った場合でも13,792件の供給数があります。

Ⅲサスティナブルで環境負荷が低い

リノベーションは新築とは違い、サスティナブルで環境負荷が低いのもメリットです。
日本では新築が好まれる傾向から、これまで不動産産業では建物寿命の半分ほどで立て直すケースが多く見られました。
しかし近年では、産業廃棄物の多さや空家が社会問題化し、スクラップ&ビルドの住宅事情を見直す動きが政府主導で進んでいます。

2021年には、新たな「住生活基本計画」閣議決定され、そのなかでもライフスタイルに合わせた柔軟な住み替えを可能とするために、既存住宅の流通を活性化することなどが目標として盛り込まれました。

新築が好まれていた日本でも、これからは欧米諸国のように既存住宅をリノベーションしながら住み続けるのがトレンドになるかもしれません。

デメリットについて

中古住宅を購入し、リノベーションして住むのには、以下のデメリットがあります。

Ⅰ物件の寿命が変わらないことが多い
中古物件は、リノベーションしたとしても、建物の構造から新築同様になるとは限りません。もちろん状態は良くなりますが、築40年の物件を補強したとしても、住宅年齢がゼロにリセットされるわけではないのです。

さらにあまりに古い物件であれば、リノベーションにより寿命を延ばすために、基礎まで含むような大がかりな耐震補強工事などが必要になる可能性も考えられます。
その場合、結局新築したほうが安かったといったことにもなりかねません。

特に戸建ての場合はそのような事態を避けるために、中古物件の購入に際しては、インスペクションを行い、物件の状態を確かめることが大切です。
そのうえで完成後に物件に何年間住めるのかを考えて判断すると良いでしょう。

ちなみに中古マンションの寿命については、マンションは、個人でメンテナンスできないことから長期修繕計画や住民の管理意識によって寿命は左右されてしまいます。

国土交通省がまとめたRC造の寿命については、物理的な寿命は117年といわれています。

マンションの購入時に住民の管理意識を確かめるためには、マンションの過去の修繕履歴や今後の大規模修繕実施予定やその内容、修繕積立金の収支・予算などを確認することが大切です。

まとめ

新築とリノベーションには、それぞれメリット・デメリットがあります。
どちらかを考えるときには、両者を比較したうえで自分たちにとってどちらのメリットが大きいかを考えて選ぶことが大切です。

予算を抑えつつ自分たちの好みの暮らしにあった間取りを考えたい人は中古物件を購入してのリノベーションが向いています。ただし、物件を購入する際には、インスペクションを受けるなどして物件の状態をよく確認することが大切です。

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