2023.05.13
住宅ローン

フリーランスでも住宅ローンは組める?審査のポイント?

自営業の方が住宅購入を考え始める際に、真っ先に気になるのは「ローンは組めるのか?」ではないでしょうか。

会社員のように収入が一定とは限らない自営業は、住宅ローンの審査が通りにくい、とよく言われます。
自営業者は、会社員と違う観点で審査されるため、確かにサラリーマンと同じでは審査に通りにくいのは事実です。
しかし自営業の審査基準を満たせば、問題なく融資を受けることができます。

自営業者が住宅ローンを利用するにあたり、審査をクリアするために大切なポイント、金融機関の選び方について解説します。
新規の借り入れだけではなく、借り換えでも基本は同じです。
ぜひ最後までご覧ください。

フリーランス(自営業・個人事業主)はローンが組みにくいの?

住宅ローンは、数千万円と高額なお金を借りて、長い時間をかけて返済していくものです。
銀行にとっては、相手が返済を続けられる人かどうか、がとても重要なポイントになるのです。

会社員の場合は、その会社に勤めていれば毎月給与が支払われるので、安定した収入があって返済能力も高いとみなされやすいのです。

対してフリーランスや、個人でお店を経営している自営業者(個人事業主)は、例えば景気動向や、けがや病気による休業によって収入が減ってしまうリスクを抱えています。
しかも、業績の変化が個人の所得に、ダイレクトに影響するのも、会社員との違いです。

こうした理由から、銀行は、自営業の収入の安定性や返済能力を審査するにあたり、会社員とは異なる、独自の基準を設けています。
こういった点を理解せず、会社員と同様に考えてしまうと、「自営業者はローンが組みにくい」というイメージが先行してしまうのです。

フリーランスと会社員では審査のポイントが異なる

自営業は住宅ローンが組みにくい、といわれる一方で「フリーランスだけど住宅ローンを組めた」なんて話はたくさんありますよね。

住宅ローンを組むときに、会社員であれば現在の年収や勤続年数などをもとに審査が行われます。
審査を受けてクリアすればローンを組めるのは自営業でも同じです。

しかし、会社員と同じ基準で審査されるわけではありません。
自営業者向けの審査基準があって複数年分の実績や、借入額などの要素から、返済能力を判断します。
返済期間や金利について、会社員と異なる条件を課す銀行もあるようです。

提出書類も、会社員なら前年度の源泉徴収票ぐらいでOKなのに対して、自営業者は確定申告書や決算書、納税証明書など、複数の書類を求められます。

フリーランスの住宅ローン審査のポイントふ
☐収入の安定性 3年分の確定申告書を提出
☐個人信用情報 税金や保険料、借入返済の滞納はNG
☐事業割合 オフィス兼住居は「住居部分の広さ」に注意

☐収入の安定性 3年分の確定申告書を提出

審査において、収入が最も重要なのはいうまでもありませんが、自営業者の場合、銀行が見るのは「所得」です。

自営業は自分の資金から、事業に必要な経費を捻出するので、かかった経費を収入から差し引いた額があなたの所得となります。
収入イコール所得、とはなりません。
節税のため、経費に計上する科目を多くしている方は要注意です。売上が大きくても経費が多く所得が少ないと、審査ではマイナス要因となります。
借入可能な額が減ったり、金利の面で不利になる可能性もあります。

自営業者の所得は、確定申告書でチェックされますが、たいていの銀行では直近3年分の申告書を提出することになります。
(※銀行によっては2期ないし1期でOKという場合もあります。また医者や弁護士といった特殊な国家資格者は、1年でも利益が出ていれば申込可能という場合も)

銀行は3年分の所得の平均か、最も低い年から、融資の可否や融資金額を判断します。3期連続で黒字であることがひとつの条件で、1期でも赤字の年があると、審査を通らないケースもあるようです。

事業を法人化した経営者の方は、3期分の決算書も求められます。
決算内容が悪いと、審査ではマイナス要因になってしまいます。

当然、3年は事業を続けていないと、審査は受けられないことがほとんどです。
法人化した場合には、法人格になってから3年経過していることが必要です。
個人事業主のときと通算はできないので気を付けましょう。

確定申告書(国税庁HPより)

☐個人信用情報 税金や保険料、借入返済の滞納はNG

自営業者は、税金、健康保険や年金も、自分で手続きをして納付しなくてはなりません。
時折、納付するのを忘れてしまったという方も見かけますが、これは審査において大きなマイナスです。

ほとんどの銀行は、審査時に納税証明書の提出を求めます(確定申告書と同様、直近3期分が必要なケースが一般的)。
税金の未納があると、まず審査は通りません。もし滞納しているのなら、必ず納付してから証明書を発行してもらうようにしましょう。
保険料、年金の未納も、審査に通りにくくなる要因になります。
過去に滞納したことがある人は、信用情報機関に自分の信用情報をネットか郵送で取り寄せて確認してみましょう。

また、事業資金を借り入れている方も、過去に返済の滞納履歴があると信用情報にキズがついてしまって、住宅ローンが組みにくくなります。
クレジットカードの支払いやその他のローン(マイカーローンなど)の返済も、信用情報に関わるので、返済には十分な注意を払いましょう。

なお、異動(3カ月以上の滞納)の記録は、支払い後5年で抹消されます。永遠に残るものではないのでご安心を。
個人信用情報は、CICJICCJBAなどの情報機関で確認が可能です。不安な方は一度チェックしてみてはいかがでしょうか。

☐事業割合 オフィス兼住居は「住居部分の広さ」に注意

自宅の一部を事務所や店舗にしたい、そうお考えの方もいらっしゃるでしょう。
ですが、住宅ローンはあくまで住居(人の居住用)を交換するためのものです。事業目的の借入は原則として不可です。

最近ではフラット35をはじめとして、店舗・事務所兼住宅への融資もOKとするローンも増えています。
一室を仕事部屋にする程度なら問題ありませんが、店舗をつくる場合などは気を付けたいところです。

住宅ローン減税を受けるにも「床面積の1/2以上が自己の居住用であること」が条件になるので、住居部分が全体の1/2以上になるようにしましょう。

フリーランスで審査が通りやすい住宅ローンとは?

住宅ローンを借り入れる時、自営業は給与所得者に比べ同じ収入でも審査が厳しく、借入可能金額も少なくなる傾向にあります。
しかし、フラット35では自営業のデメリットがほぼ反映されません。

フラット35とは住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携する住宅ローンです。
最も大きな特徴は、民間の金融機関よりもやや金利が高いものの、全期間固定金利のため、返済計画が立てやすいという点があります。

民間の金融機関の場合は、勤務先の所得の安定性や、個人の属性によって審査に差が出るというデメリットがあります。一方でフラット35は国が運営する住宅ローンであるため、属性によって審査に差が出ることはありません。
具体的には、直近1年の所得における住宅ローンと既存の借入の合計返済負担率によって借り入れ可能額が決まります。

400万円未満の場合-返済負担率30%以下
400万円以上の場合-返済負担率35%以下

個人の審査において参考にするのは直近の確定申告での所得のみとなるため、収入が不安定な個人事業主の方でも住宅ローンを受けやすいというメリットがあります。
また、申込者の親、子、配偶者の収入を合算することで審査対象になる所得を増やすことが可能です。

その特徴として、融資の対象となる建物には、耐震性能や断熱性能など一定の基準が設けられていることや、民間の金融機関では加入が必須となる団体信用生命保険への加入が任意となっているという点もポイントです。
過去に大病をした人などは民間の金融機関の融資を受けにくくなるため、フラット35の利用が現実的となります。

注意点としては収入合算する場合、合算額が収入合算者の年収を50%超えるときは、借入期間が短くなることがあります。

ただし、フラット35で融資を受けるためには、耐震性などの住宅金融支援機構が定める技術基準に適合した住宅であることが条件となるため、築年数が経過した中古物件では利用できないことも多々あります。

こうした場合は、民間の金融機関のローンを利用することになります。
事業のメインバンクにしている地方銀行、信用金庫があればそこに相談するのも方法ですが、審査基準を緩和してくれたりするわけではないのでご注意を。

さいごに

金融機関が自営業者に融資をするポイントは、継続して安定した収入を得ているかどうかです。
自営業者は、住宅ローンの審査が一般的に通りにくいといわれています。
しかし返済能力があると判断されれば、給与所得者と同じように融資を受けることが可能です。

フラット35は、人物よりも物件に重点を置き、審査に必要な確定申告書は1期分で良いため、比較的審査ひ通りやすいのでおすすめです。
自営業者は税金や健康保険料・年金保険料は自分で納めなければならないので、特に納付忘れがないように気を付けましょう。

miyabiでは物件探しからリノベーション、資金計画、住宅ローン会社選択までワンストップでお住まいづくりをサポートします。
ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

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