マンションを購入した人は毎年、固定資産税の納税義務が発生します。

固定資産税は、1年で10万円以上、時には20万円以上かかることも。
購入を計画するときは、住宅ローンの支払いや年数に目が行きがちですが、資金計画は購入後の購入も含めて考える必要があります。

マンションの購入を予定されている方はもちろん、購入済みの方もぜひ納税通知書を片手にご覧ください。

固定資産税とは？

固定資産税は、土地や家屋(建物)といった不動産を所有している人に課される税金です。

ここでいう「所有している人」とは「毎年1月1日時点で所有者として固定資産税課税台帳に載っている人」のことを指します。

注意してほしいのは、土地・建物それぞれに税金が発生する点。
マンションの一部屋を購入すると、そのマンションが建っている土地も所有することににあるので、土地にかかる固定資産税を納めなくてはなりません。
逆に、一戸建てでも土地が借地なら、土地の固定資産税は建物所有者ではなく、地主さんに課せられます。

課税額は、所有している土地は建物の評価額によって決められます。

建物は、基本的に経年劣化によって評価が下がるので、築年数が経過するほど税額も安くなっていきます。
税法上の耐用年数がRC造は47年と木造22年に比べて長いので、評価額があまり下がらず、高い税額が長く続く傾向にあります。
また、床面積も税額を計算する際に考慮され、広い住宅ほど高くなります。

該当者には毎年4月から6月にかけて、市町村または都から納税通知書が送られてきます。
その際、お近くの銀行窓口やコンビニなどで支払うことができます。

4回に分けて支払うか、もしくは一括支払いも可能です。

セットで課税される都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした税金です。市街化区域にある土地・建物に課せられます。

課税額は、固定資産税と同様、土地は建物の評価額によって決まります。

納税方法は、固定資産税とセットになって納税通知書が送られてきますので、こちらも銀行窓口やコンビニなどで支払うことができます。

固定資産税と同様、4回に分けるか、もしくは一括支払いも可能です。

固定資産税の計算方法

固定資産税は都市計画税とセットで納税することになります。

これらは地方税なので、お住まいの地域によって税率が異なりますが、国によって標準税率や最高税率が決められます。

☑固定資産税：標準税率　1.4％
☑都市計画税：最高税率　0.3％

税額を計算する際は、固定資産税評価額に所定の税率をかけて計算します。計算式は下記となります。

☑固定資産税=評価額×1.4％
☑都市計画税=評価額×0.3％

※地域によって税率が異なる場合がありますのでご注意ください。

土地や建物の評価額はどう決まるの？

では、先ほどの土地や建物の評価額はどう決まるのでしょうか。
固定資産税評価額は、国か認めた土地や家屋の税法上の価値です。

土地の評価額は路線価をもとに、家屋・建物の評価額は再建築価格をもとに決定されます。どちらも3年ごとに評価額の見直しが行われます。

評価額の計算式は、次のとおりです。

●土地の固定資産税評価額=路線価×土地面積(㎡)×補正率
●建物の固定資産税評価額=再建築価格×経年減価補正率

路線価とは、毎年7月1日に国税庁から発表される「1㎡あたりの道路の標準額」です。
ここから道路から奥まった場所に土地があるや、土地の形状がいびつ等の条件に応じて補正率を掛け、土地の評価額を決定します。

再建築価格とは、「現時点で同等の建物を作り直すとしたら、いくらかかるのか」という意味です。

具体的な金額は建物のグレードによって異なるので、家屋調査をしてみなければわかりませんが、参考地としては標準的な金額を国税庁が定めています。

この再建築価格から、建物数や物価の違いを考慮して、最終的な建物の評価額を決定する仕組みです。具体的には「経年減価補正率表」を用い、築年数に応じて減額します。

※参考：東京法務局　東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表
※参考：国税庁　【参考2】　建物の標準的な建築価額表及び給与所得金額の計算表など

RC造のマンションの場合は、非木造建築物なので、築45年で当初の再建築価格の2割まで減額されます。

購入前に課税額の目安を調べる方法

中古マンションの場合、いままでの固定資産税は売主が払っています。
直近の課税額をいくらだったか？については、不動産会社を通じて買主も確認することが可能です。

新築マンションの場合、建物が完成する前に売買契約を結ぶため、契約時点では評価額が定まっておりません。しかし、建物の評価額は、国税庁が標準的な価額を定めており、購入前でも大体いくらになるか、物件のグレードに応じて予測することが可能です。

販売元の不動産会社に問い合わせると、その予測に基づいて課税額を試算してもらえます。
※ただし、評価額は3年ごとに見直しが行われるので、購入前にわかるのはあくまで目安となります。

買った年の税金は、売主と買主どちらが支払うの？

固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるので、購入時点では、すでに売主のもとに納税通知が行っています。

しかし、マンションを売ったあとも、売主が支払い続け、実際にそこに居住している当人は固定資産税を支払わなくていい。というのはフェアではありませんよね。

そこで、購入した当年の固定資産税と都市計画税は、物件引き渡しの日を境に、売主と買主で案分します。

具体的には、決済の日に買主から売主へ、日割りの金額を現金で受け渡す方法が一般的です。この日割り計算の起算日は、4月1日に設定するケースが多いです。

ただし、法律で決まっているわけではないため、売主・買主が合意であれば起算日をいつにしても構いません。

マンションの引き渡しの当日分は、買主の負担とするケースが大半ですが、こちらも売主の了承があれば売主の負担にしても構いません。

固定資産税は毎年必ず払うお金ですので、家計への影響は決して小さくありません。

いくらの物件を購入できるか、いくら住宅ローンを借りられるかに加えて、購入後に必要なランニングコストも含めて資金計画を立てることが大切です。

miyabiでは、このような不動産に関する疑問や悩みに精通したコーディネーターが、あなたの資金計画をサポート致します。
ぜひお気軽にご相談下さいませ！

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