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固定資産税、賃貸にお住まいの方も耳にしたことのある税金の名称でしょう。
しかし、具体的にどのような税金なのかと問われたら、うまく答えられない方も多いはずです。
そこでこの記事では、マンションの固定資産税やその計算方法や相場、通知方法や支払い時期、注意点など、マンションにまつわる固定資産税についてまとめてみました。
固定資産税とは
固定資産税とは、マンションなどの不動産を所有していると毎年支払いを課せられる税金です。具体的に何が対象となり、どうやって金額が決められているのか、どこに納められるのでしょうか。
固定資産税とはどのような税金なのか、詳しく解説していきます。
固定資産税とはどのような税金なのか
固定資産税とは、不動産などの固定資産にかせられる地方税です。その金額を決定するのは地方自治体であり、課税対象は土地や住宅だけではなく、商業施設の建物や駐車場、工場や田畑などにも及びます。
土地と家屋の評価額をもとに決められる固定資産税。例えば、マンションを購入した場合は土地と住宅の所有者になるため、それぞれの固定資産税を毎年支払う義務が課せられるのです。
マンションが新築でも中古でも同様に課税対象となります。
都市計画税との違い
マンションを所有している場合、都市の整備や公共事業の費用などに使われる都市計画税を徴収されることがあります。
これも固定資産税と同じように土地や家屋の評価額から算出される地方税です。ただし、この都市計画税は地方自治体ごとに徴収する地域と徴収しない地域とにわかれていて、その税率も徴収する地域ごとに違います。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法をはじめ、その計算のもとになる固定資産税評価額、また税金の負担が大幅に減るかもしれない軽減措置について、それぞれ解説していきます。
固定資産税の計算方法とは
固定資産税の金額は、「固定資産税評価額×標準税率」から算出されます。この計算方法からもわかるように、固定資産税は固定資産税評価額に左右される変動制の税金です。
標準税率は地方自治体によっても多少異なりますが、全国的にほぼ1.4％の設定となっています。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、土地や家屋などの固定資産を評価した金額です。地方自治体が固定資産評価基準をもとに算出します。土地の場合は国が年に1回定める地価の70％を目安として、家屋の場合は築年数や経年劣化を考慮し、それぞれの評価額が決まる仕組みです。つまり、土地は地価の変動から毎年税額が上がったり下がったりもしますが、マンションなどの家屋は築年数に合わせて、年々税額が下がるようになっています。
ただし、家屋も建築資材の価格高騰などの影響から評価額が下がらないこともあるようです。
軽減措置について
毎年支払いの義務を課せられる固定資産税。マンションを所有する場合、かなり大きな負担額となってきます。しかし住居用の土地や家屋にかかる固定資産税には軽減措置が設けられており、いくつかの条件を満たしていれば、大幅に税額を減らすことが可能です。
■家屋の条件と軽減措置内容
1）３階建て以上の耐火構造・準耐火構造のマンションであること
2）平成30年3月31日までに新築されているもの
3）床面積が50m2以上280m2以下であれば、そのうちの120m2までの負担税額が1/2に軽減される
■土地の条件と軽減措置内容
1）土地が200㎡以下の部分は、固定資産評価額を1/6に軽減される
2）土地が200㎡超の部分は、固定資産評価額を1/3に軽減される
◆築6年以上経ったマンションの場合
築6年以上経ったマンションの場合、新築時には適用されていた家屋の軽減措置が適用されません。しかし、土地に対しての軽減措置は適用されます。 1）土地が200㎡以下の部分は、固定資産評価額を1/6に軽減される 2）土地が200㎡超の部分は、固定資産評価額を1/3に軽減される
◆マンションと戸建ての違い
新築マンションの場合、固定資産税に5年間の軽減措置が適用されますが、戸建てになると軽減措置の適用期間は3年間と短くなります。同じ新築でも適用される軽減措置の期間に2年間もの差が出てくるのです。
マンションの固定資産税の相場は？
マンションの固定資産税、その相場は、75平米程度の広さのマンションを購入した場合、固定資産税の相場は、新築で10～30万円 中古で10～20万円程度とされています。
しかし実際には物件がある地域や物件の状況によって金額が異なり、同じ建物内でも部屋によって差が生まれます。そのため、購入の段階で不動産会社に確認することが大切です。
また、中古マンションを購入する場合は、すでにその年の1月1日時点の所有者が固定資産税を納めているため、金額を把握するのは難しくありません。
市区町村の役所で固定資産税台帳を閲覧すれば、購入したい物件の固定資産税評価額を自分で調べることもできます。
固定資産税はどう支払う？通知方法や支払い時期について
不動産を所有すると年に1回の支払いの義務を各自治体から課せられる固定資産税。しかし固定資産税は一体どのように支払うのでしょうか？
ここからは通知方法や支払い時期、支払い方法について説明していきます。
通知方法
マンションの登記が完了すれば、各自治体や東京都から対象となる不動産の評価が行われ、春頃を目安に固定資産税の納税通知書が届きます。
毎年1月1日時点で保有している不動産が課税の対象です。
支払い時期
年4回の分割納付が一般的となっている固定資産税の支払い時期。各自治体や東京都により、その支払い時期は違ってきます。納税通知書が届いたら記載されている納付時期や納付期限日を必ずチェックしましょう。
資産価値を知っておくことが重要
マンションは人生において、大事な資産になります。そのため、固定資産税を余計に払ってしまっていないかを確認するためには、納税通知書を見て確認するようにしましょう。固定資産税評価額は3年に1度しか見直しが必要なので、必ず申告するようにしましょう。
マンションは、売却する際にも大きな金額が動く資産です。固定資産税を算出する上でも資産価値を算出することになるため、きちんと行うことで資産価値を適正に把握できます。購入したマンションにはどれほどの価値があるのかを把握し、しっかりとメンテナンスして、いざ売却する際には高い資産価値で評価してもらえるようにしましょう。
マンションの固定資産税評価額を調べる方法
マンションでも戸建てでも、固定資産税評価額を算出する際には土地と建築物の両方の資産価値を割り出さなくてはいけません。マンション所有の場合、土地も持っているイメージが湧きづらい方も多いでしょう。しかし、土地も必ず概算に含まないといけない項目です。忘れないようにしましょう。
（※1）国土交通省「令和2年都道府県地価調査」
（※2）国税庁「建物の標準的な建築価額表（令和2年分）」
・土地
マンションの固定資産税を調べるにあたり、忘れがちなのが土地の固定資産税評価額。戸建てと違ってマンションはどこの土地が自分の所有物なのか、どれくらいの面積が対象なのかが、不明確です。
マンションの場合、敷地面積を戸数の数で割ったものがマンションの所有者それぞれの所有区分となります。土地の価格は、国土交通省が年に1回適正な価格を定めた「地価公示価格」の70％で計算されます。70％とはいえ、各世帯で所有する土地の区分が少ないため、固定資産税評価額全体の割合としては少なくなります。
マンションの固定資産税の割合としては、一般的にはおよそ3割が土地分、7割が建物分となります。
・建物
マンションの場合、固定資産税のほとんどを占めているのが建物代です。
固定資産税を知るためには、マンションを購入した不動産会社に問い合わせるのが一番正確でしょう。マンションの固定資産税は戸建てよりも高額です。その理由は上記でも説明した通り、建築物の費用が7割ほどであるとことと、耐用年数が長いからです。また戸建ての耐用年数がおよそ22年なのに対し、マンションは47年です。
マンションのほうが戸建てよりも価値が下がる減価償却期間が長くなるため、資産価値が高い期間が長くなります。
マンションの固定資産税についてまとめ
マンションを所有した際には、固定資産税の支払いが必要になります。マンションの建築物はもちろん、土地分の固定資産税も気にするようにしましょう。耐用年数が戸建てに比べて長いため、資産性が長く高く続きます。固定資産税は固定資産税評価額の1.4％ですが、あくまでも標準ですので、固定資産税を計算したい際には、地方自治体に正確な税率を確認するようにしてください。
マンションは人生における大切な資産なので、固定資産税を過払いしてしまっていないかも気にかけるようにましょう。
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