マンションを売却する際の悩みのひとつは手続きの手数料や税金などの諸費用。

「マンションを売却したいけれど、どのくらいの費用がかかるか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
マンションを売却する時には思っている以上に費用や手数料がかかるため、「いくらで売れるか」といった売却価格だけでなく、手元に残る金額をある程度理解しておくのが、納得の行くマンション売却を行うポイントです。
また、特別控除という税制優遇制度を利用すれば、税金の支払額を節約することができます。
ここでは、マンション売却にかかる費用と手数料、税金を抑える方法について解説します。

ローン保証料や火災保険料などの費用が戻ってくることもありますが、どれだけの負担がかかるかは心配なポイントです。

この記事では、マンション売却にかかる費用について解説します。

マンション売却にかかる費用と手数料

マンション売却にかかる費用の相場は売却価格の5〜7%と言われており、その費用と手数料は以下の通りです。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産を売却する際に売主と買主の間に立って取引を進めてくれる仲介業者に支払う費用で、売買契約時と決済後に半分ずつ支払います。
個人間での売買を行う場合、仲介手数料は発生しないため、仲介手数料を節約することが可能です。
しかし、不動産売買は高額な取引となることが多いため、トラブルが起きてしまうと、仲介手数料以上の損失が出てしまう場合もあります。
トラブルを避けるためにも、不動産業者に仲介を依頼するのがおすすめです。
また、仲介手数料は、以下の表のように売却価格ごとに上限が設定されています。

例えば、売買価格が3,000万円のマンションの仲介手数料の上限額は、売買価格を分解して計算します。
a)200万円以下の部分
200万円×5％＝10万円
b)200万円超400万円以下の部分
200万円×4％＝8万円
c)400万円超1,000万円までの部分
2600万円×3％＝78万円
a＋b＋c＝96万円
この価格に消費税を加算した金額が、仲介手数料の上限額です。
なお、400万円を超える物件については、次の式で仲介手数料の上限額をより簡単に算出することができます。
仲介手数料＝(売買価格×3％＋6万円)＋消費税

印紙税

印紙税とは、契約書や受取書、証書などを作成する際に課税される税金のことです。
契約書に収入印紙を貼り、その収入印紙に消印を押すことで納税が完了します。
契約等で両当事者が文書を2通作成するときには、それぞれ印紙税を納付しなければなりません。
しかし、不動産売買において、契約書は買主が原本を所有している場合、売主は原本の写しか控え(PDFや電子ファイルも可)を所有していれば、問題ありません。
したがって、契約書の原本を1通作成し、収入印紙を貼り、売主はそのコピーを所有すれば、印紙税を節約することが可能です。
印紙税額は、不動産の売却価格によって以下のように決められています。

 

【引用元：国税庁ホームページ】

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記する際に課される税金のことです。
売主が負担するのは、売却物件に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」の費用で、1件の不動産に対して、1,000円の登録免許税が課されます。
抵当権を抹消していなければマンションの売却は難しくなるため、ローンの残債を返済した上で抵当権の抹消登録をする必要があります。
また、抵当権の抹消登録は司法書士に依頼するのが一般的なため、司法書士への報酬が別途必要です。
ちなみに、不動産を売却する際には、所有権を買主に移転する「所有権移転登記」も必要になりますが、一般的にこの登記費用は買主が負担します。

引越費用

引越費用は、距離や人数、時期によっても変わってきます。
単身で15km未満の引越であれば、4万円程度で済むことがありますが、4人家族で500km以上の引越であれば、30万円前後かかることもあります。
新生活に向けて、引越が多くなる2〜4月やGW、お盆休みなどの長期休暇は繁忙期で料金が高くなってしまうため、可能であれば、それ以外の時期を狙うのがポイントです。

その他の費用

上記で解説した費用以外にも、マンション売却時に用意しなければならない住民票や印鑑登録証明書等、必要書類の発行手数料がかかります。
また、住宅ローンの残債を一括繰り上げ返済する場合に手数料が発生することもあるので、事前に金融機関に問い合わせてみると良いでしょう。
さらに、ハウスクリーニングを行う場合はその費用も必要です。

マンションを売却する際にはいくつか税金を支払わなければなりませんが、マンションを売却した翌年以降にも、税金を支払う必要があります。

※所得税には復興特別所得税を含む
【参照元：国税庁ホームページ】
この所得税と住民税、復興特別所得税の3つを合わせて、譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益を得た場合に課される税金です。
譲渡所得の税率は不動産の所有期間によって違いがあり、不動産の所有期間が5年を超えると譲渡所得にかかる税率が安くなります。
売却するタイミング次第では、税率が20%も違ってくる場合もあるため、不動産売却で損をしないためにも、下記の表を参考にして譲渡所得にかかる税金を確認しておきましょう。

(※1)上表の所得税は復興特別所得税を加味した税率。
【参照元：国税庁ホームページ】
このように、不動産の所有期間が5年超になると税率が約半分も安くなります。
もし、売却したいと思っているマンションの所有年数が4年以上の場合などは、5年の経過を待つと、譲渡所得税を抑えられることもあるので、検討してみるのも良いでしょう。

特別控除を利用すると税金を抑えることができる！

不動産の売却時には特別控除という制度があり、これらを利用することで、税金を抑えることが可能です。

居住用のマンションを売却した際に、利用できる特別控除は主に3つあります。まずは、購入価格の一定割合を所得税から控除できる制度で、年末の住宅ローン残高の1％が控除される「住宅ローン控除」です。

次に、マイホームを売却する際に譲渡所得を3,000万円分控除することができる「3,000万円特別控除」があります。
最後は、マイホー厶を売却し一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い軽減税率の特例が適用される「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」です。

リフォームやハウスクリーニングは必要？

不動産会社からリフォームを勧められる場合もありますが、これらは義務ではありません。また買主の意に沿わない内装や設備を入れてしまうと、かえってきらわれる危険性もあります。

クリーニングも同様で、中古は現況引き渡し、つまりそのまま渡すのが基本です。内覧前の掃除は、居住中であればいつもより丁寧に片付ける、収納なども開けて見られてもよい状態にしておく、程度で充分です。

とくに近年、リノベーションで自分の思い通りに部屋をつくり変えたいと考える方は増えてきています。最初からリノベーションありきで中古マンションを探している方にとって、前オーナーがリフォームを施すのは意味がありません。リフォームを検討する方は、費用に対する効果をよく考える必要があります。

さいごに

マンション売却時にはさまざまな費用と手数料がかかります。
できるだけ費用を抑えたい気持ちもあるとは思いますが、必要以上に売却費用を節約しようとすると、思わぬトラブルに巻き込まれ、損失が出てしまう可能性もあるため注意が必要です。
信頼できる不動産業者に仲介を依頼することで、マンション売却が初めての方でも売却費用を抑えつつ、スムーズに売却することができます。
miyabiではマンション売却にかかる費用についても詳しくご説明致します。
ぜひお気軽にご相談下さいませ。

 

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