マンションを売却するといっても方法はいくつかあるのをご存じですか？

一般的には不動産会社へ依頼して仲介してもらうことがほとんどですが、ほかの方法もしったうえでご自身にあった売却方法を検討することをおすすめします。

それぞれの売却方法の違いやメリットとデメリット、選び方などをしっかりと理解しておきましょう。

マンションの売却方法

マンションの売却方法は主に４種類です。

・仲介

・直接買取

・任意売却

・リースバック買取

それぞれ特徴が異なり、メリットやデメリットがあります。

仲介

不動産仲介とは、売りたい人と買いたい人をつなぎ、不動産の売買をスムーズ進めるため不動産会社が間にはいりサポートしてくれることです。不動産を売る場合、買う場合どちらも不動産仲介を利用することができ、売主・買主はそれぞれ、不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約には種類があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類でそれぞれ、決まり事や義務などが異なっています。

一般媒介契約・・・「2社以上の不動産会社と契約可能」「自分で見つけた買主との取引可能」の2つが大きな特徴です。物件の売り出し情報をあまり公にしたくない場合や売却を急いでいない場合などはオススメです。

専任媒介契約・・・売却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
ただし、自分で見つけてきた買主とは契約することができます。売りにくい物件の場合や、ご自身で買主を見つけてくる可能性がある場合はおすすめです。

専属専任媒介契約・・・却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
また、自分で見つけてきた買主との契約も禁止されています。できるだけ手間をかけずに売却したい場合や早く物件を売却したい場合などはおすすめです。

メリットとしては、手間を省くことができます。不動産の売買にはたくさんの書類や、手続きがありどれも専門的な内容ばかりです。不動産に詳しくない方の場合は契約違反などのトラブルになりかねません。そういった手続き上の手間をすべて不動産会社が行ってくれます。また、不動産仲介業者は過去の近隣の成約事例などを参考にしながら売出価格を提示するため相場に近い金額で交渉することが可能です。

デメリットとしては仲介手数料がかかることです。仲介手数料の上限は物件価格の3％＋6万＋消費税と決まっているため、物件価格が高い不動産の場合仲介手数料も決して安い値段ではありません。

直接買取

不動産会社へ直接売却する方法です。この場合は仲介手数料が不要となります。「買取」の1番の特徴としては、「仲介」のように買主を探す時間や手間がかからないために、現金化までのスピードが速いことがあげられます。

直接買取とメリットは、すぐに物件を現金化できることです。「仲介」の場合には、いつ不動産が売却されるかあらかじめ予測を立てるのは難しいですし、立地によっては中々買い手が付かないといったこともあります。しかし、直接買取であれば早くて数日、平均一か月程度で手続きが完了します。また、不動産会社が仲介しないため、仲介手数料がかかりません。ほかにも、物件広告が買主が見つかるまで世に出回ることがないため周囲に知られることがなく売却することが可能です。

デメリットは場価格より売却価格が安くなる可能性が高いことがあげられます。具体的には市場価格の6割から8割程度になることが多いです。仲介手数料を取れない分、不動産会社側の利益を考えて価格をつけなればならないので、市場価格より安くなってしまったり、買取後リフォームして再度売却するため諸費用を差し引いた金額で買い取ることがほとんどです。

任意売却

住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関と話し合いのもと家を売って解決することです。住宅ローンの完済なしで抵当権を外してもらってから家を売りに出します。任意売却後、住宅ローンを完済しきれなかった分は、続けて支払っていかなければなりません。

メリットとは住宅ローンが残っていても売却できる点と競売よりも高く売れることが多い点です。通常の仲介による売却と同じように市場価格に近い金額で売却できるため、競売と比べ残債を減らすことができます。また、引き渡しの時期を相談できるため、転居先を決め計画的に引越しできます。競売の場合は強制的に退去になります。

しかし、デメリットは金融機関が100%応じてくれる保証はありません。住宅ローンを借りるときに連帯債務者や連帯保証人を設定している場合は、全員の同意を得る必要があります。

リースバック買取

住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、今まで住んでいた住宅に住み続けられるサービスのことです。まずは不動産会社へリースバックでの売却を依頼し、リースバック業者を探してもらいます。そしてリースバック業者と売買契約をし、同時に賃貸契約も結びます。

メリットとしては、家をすぐに現金化でき、さらにそのまま住み続けることができるという点です。売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられ転勤や転校の心配もありません。リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報が周囲に公開されることはありません。そのため、近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに済みます。

デメリットは、

リースバックを利用した際の売却価格は、仲介を利用した通常の売買契約の場合よりも安くなる傾向にあります。住宅ローンの返済を目的としている場合、売却価格が住宅ローンの残債額を下回り完済できなければ、通常、金融機関が抵当権の抹消を認めません。また、リースバックでは、２年以内の契約期間で、しかも更新を前提としない「定期賃貸借契約」という賃貸借契約が多いです。

まとめ

家を売却する方法は、大きく分けると次の4種類ありますが、それぞれメリットとデメリットがあります。それぞれ売却時の状況が重要になってきます。どの方法にも共通して言えることはあらかじめ物件の相場価格を調べておく。売却する目的に合った不動産会社を選ぶことです。

不動産の売買は専門的な知識がとても必要です。トラブルを最小限に収めるためにも必ず専門家へ相談しましょう。

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