マンションを購入する上で忘れてはならないのが『管理組合』

管理組合には新築・中古関係なく分譲マンションを購入した場合は必ず入らなくてはいけません。

また、リノベーションを検討されている方の場合、中古マンションを買ってリノベーションするには管理組合の許可が必要になってきます。

今回は実際に管理組合とはどんなことをするのか、管理組合のにはどのように、どんな許可をもらう必要があるのかなど詳しく解説していきます。

 

マンションの管理組合とは

管理組合とはマンションの管理をするための団体のことを言います。 マンションを買うと、区分所有者はなんら手続きを経ることなく管理組合の構成員となります。

管理組合は区分所有法という、法律で定められている団体です。

この区分所有法のなかに、『区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。』と記載されています。

この文中に出てくる“管理を行うための団体”が「管理組合」のことです。

参照：総務省　マンション組合について（https://www.soumu.go.jp/main_content/000307326.pdf）

マンションの管理組合ってなんのためにあるの？

管理組合の具体的な業務としては、次の3つが挙げられます。

1. 管理規約の作成
2. 共用部分の管理
3. 管理費・修繕積立金の徴収と管理

1つ目にある管理規約の作成についてですが、無関係な複数の住人が同じ建物内で生活するうえで確なルールが定められていない場合、トラブルの頻発する原因となります。

そういったトラブルを回避するため、またはトラブルが起きた時の対処方などを事前に取り決めておくルールのことを言います。

管理規約は区分所有法に準拠して国土交通省の作成した「マンション標準管理規約」をもとに作成されます。標準管理規約に、個々のマンションの状況などに合わせてルールを追加します。

2つ目の共用部部の管理についてですが、管理組合はマンションを管理し、良好な住環境を維持する目的の組織です。

共有部分の廊下やエレベーターで不具合が生じたときの修理や、ゴミ出しマナーなどが守られていないときには管理組合が対応します。

3つ目の管理費・修繕積立金の徴収と管理については管理費や修繕積立金を滞納しているひとがいる場合は管理組合が催促を行い、金額が大きい場合は訴訟を起こすなどの対応をする場合もあります。また、共用部分の大規模修繕工事やメンテナンスのために修繕積立金を管理しどのように、どのタイミングで積立たお金を使っていくかを決めるのも管理組合です。

 

管理組合の役員になったら何をする？

管理組合では、総会で決めたことを実際に実行するために理事会という組織があります。

この理事会を構成する役員は総会で選任されます。

役員の種類は5つあり、標準管理規約では、「理事長」「副理事長」「会計担当理事」「理事」「監事」の5つの役職を設けるよう記載されています。

✓Check１理事長

その名の通りマンション管理組合のリーダーです。

定期総会の議長を務めたり、役員が集まる理事会を招集したりすることが主な業務で、そのほかにも管理組合の印鑑を保有し、工事の注文書や管理組合の運営書類等に署名捺印する仕事などがあります。

✓Check２副理事長

理事長の補佐をするポジションです。

理事長が事情によって理事会や総会等に出席できない場合には、理事長の代わりを受け持ちます。

✓Check３会計担当理事

監事とは理事会活動のお目付け役です。

管理組合の会計に関する全般を担当します。

管理費や修繕積立金の徴収、発注先への支払い、決算書類の作成などが会計理事の業務にあたります。

✓Check４監事

理事会が正常に稼働しているか、お金の流れに不審な点はないか、などを確認します。

問題があれば臨時総会を開催する権利も持っています。
問題がない場合でもその結果を通常総会で報告しなければなりません。

その他にも、マンションによっては防災担当理事や、自治会担当理事などそれぞれで儲けいている役員がある場合もあります。

リノベーションするときには管理組合の許可が必要？

上記でも述べたようにマンションにはそれぞれ規約があり、購入したマンションをリノベーションする際にはその規約に従って行わなければなりません。

規約の中には、専有部分と共用部分の区別やリフォーム可能な範囲や、床の遮音性、水まわり設備の移動禁止、工事中の養生についてなども決められていることがほとんどです。

マンションによっては近隣住民の同意書が必要な場合などもあります。

管理組合はリノベーションの申請された内容をみて、規約に違反していないか確認し、工事が行われることを住人にしらせる必要もあるため必ず、工事申請の手続きが必要になります。

工事申請書や設計図、仕様書、工程表がなどが申請に必要になりますので、あらかじめ準備する必要があります。

 

まとめ

管理組合がしっかりと機能していないと老朽化が急速に進んだり、共用部分が汚れたままになってしまったり、近隣住民とのトラブルが絶えないなどといった問題が起きてしまうこともあります。

このようなマンションではもちろん住心地も悪いですが、資産価値も下がってしまいます。

分譲マンションを購入する際は管理組合がしっかりと運営されているかもチェックしましょう。

しかし、マンションの管理状況を確認するにはどうしたらいいの？誰にきいたらいいのだろう。と不安ことも多いのではないでしょうか。そんなときは専門家にしっかりと相談しましょう。

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