「マンションには何年住めるのか？」
中古マンション購入を考えている人はそのマンションに何年住めるのか…
こんな事を考えるお客様もいらっしゃいます。

では実際に何年住めるのか。そんな質問に答えていく第二弾
マンションを細かく分けて考えていく

①躯体構造部分（RC造）
②設備部分

次に設備部分の寿命について解説したいと思います。
マンションには建物を長く住めるようにするために定期的に設備面（給水管　排水管　給湯器）や外周面の防水（塗装）や長期的に管理して行く長期修繕計画が存在します。
これは長期的に建物自体を管理して行く計画書になりますが、マンションが新築された時に計画されこの計画通り修繕を進めて行く事で建物を丈夫に保つ事ができるというものになります。
この修繕などを行うには住民さんから毎月お支払いいただく修繕積立金で積み立てていきこの計画通り進めなければなりません。中古物件のご購入の際は、マンション積立金の状況、修繕状況など細かく調べる事をお勧めします。

設備部分寿命って何年？

その設備の寿命という事がでてきます。
給排水管なら２５年から３０年、給湯器は１１年から１５年、浴室やキッチンも部分的に交換する必要があります。

いくら躯体部分が５０年以上もったとしても、上記の設備部分に不具合が起これば、その時点でそのマンションの寿命といえるでしょう。

つまり、躯体部分だけでなく寿命の短い設備部分にも目を配り、その部分をきちんと整備しているかがマンションの寿命を大きく左右するという事になりますね。

マンションの寿命を予測するために、まず長期修繕計画の以下の点を確認しましょう。
長期修繕計画は一般的に２０年～３０年スパンで策定されていますが、３０年スパンで策定している方が良いです。なぜなら、３０年スパンでエレベーターや機械式駐車場の入れ替え工事が発生するからです。つまり、２０年や２５年の長期修繕計画だと、これらの費用を読み込んでない計画ということです。長く計画性のあるマンションは新しいマンションには多くありますが築古マンションには、修繕計画自体がないところも….

大事な修繕積立金

先ほどお話しでもありました。修繕積立金について
国土交通省の資料によると、実は修繕積立金が不足しているマンションは３４．８％にのぼるそうです。いくら長期修繕計画がしっかりしていても、修繕積立金が不足していれば十分な修繕はで気なくなります。そうなると、結果的にメンテナンスが不十分で、寿命の短いマンションになってしまうということです。ただし、修繕積立金の状況はマンション内の機密事項なので、管理組合員（入居者）しか知り得ません。

そのため、マンション購入時は仲介会社経由で、売主にしっかり確認してもらいましょう。過去に管理組合総会で修繕積立金不足による積立金増額案が出ていたか？など不足額や理由が分かります。

この様に買いたいマンションが決まっても、マンションの管理状態などで購入をあきらめなければならない事もあります。

上記の様な事が起こりにくい事や　ローン控除を受ける事ができる物件について
さいごに
中古マンションの購入は築２０年～２５年がおすすめされる理由
についてです。

価格下落幅が大きい

理由は価格下落率が高いからです。というのもレインズのデータによると、マンション価格は築２０年を境に下落率が大きくなる傾向にあります。つまり買い手側からすると築２０年を過ぎたくらいのマンションが「割安」なマンションということです。

新耐震物件

次に築２０年～２５年の物件は新耐震物件であるという点です。新耐震物件とは建築基準法が大きく改正された１９８１年６月以降に建築確認が下りている建物のことであり、それ以前は旧耐震物件といいます。新耐震は震度６～７程度の地震に対して「倒壊しないレベル」としていますが、旧耐震はそもそも震度６～７の地震を想定していません。そのため、この点を加味すると新耐震基準をクリアしている築２０年～２５年のマンションが良いといえるでしょう。

まとめ
このように、マンションの寿命が何年かは明言することはできません。また、躯体と設備によって寿命も違います。ただ１ついえるのは、躯体も設備もメンテナンスが重要ということです。

 

マンションをお探しの方または購入に迷いがある方は是非お問い合わせ下さい。
物件紹介・リノベーションのmiyabi

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