マンションを購入したら、必ず入ることになる「マンション管理組合」。
この組織がどんな目的で存在し、どんな役割を担っているか、しっかり理解していると自信をもっていえる人は、じつは多くないのではないでしょうか。

管理組合は、マンションの快適な住環境と資産価値を守るための団体です。

この記事では、管理組合の役割とメリット、もしあなたが管理組合の役員になったとき行うことになる業務内容や任期について、わかりやすく解説します。

マンションの管理組合とは？

管理組合とは、マンションを適切に管理し、快適な住環境と不動産物件としての資産価値を守るための団体です。

この組合は分譲マンションの区分所有者全員で構成されており、マンションを購入した人は全員管理組合の組合員となる義務があります。

こうした管理組合のあり方は、法律（区分所有法）で定められたものです。区分所有法第3条には「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」とあります。

ここでいう「管理を行うための団体」が管理組合のことであり、「管理者」が組合の理事長にあたります。

●管理組合の運営方法

マンションの区分所有者全員が管理組合の組合員になるとはいえ、全員が揃って実務の対応に当たることは、現実的には難しいものです。

そのため、実際には、管理組合の組合員の中から理事長・理事・監事などの代表者を選び、役職についたメンバーが主体となって実務を進めていきます。

●管理組合と管理会社

管理会社は、マンションの管理を事業とする企業です。
管理会社は管理組合から委託を受け、管理業務の実務を行います。

マンションは管理組合で管理するといっても、建物の点検・修繕やそれにかかるお金の管理など、専門家でなければ難しい仕事もたくさんあります。そのため、多くのマンション管理組合が管理会社に日常の業務を委託しています。

管理業務の全てを管理会社に委託することを「全部委託」、一部の業務のみを委託することを「一部委託」と呼びます。

委託する業務が多いほど住民の負担は軽くなりますし、専門家ならではの知見やノウハウ、夜間のトラブル対応といったメリットがあります。
一方で、委託する業務が多いほど費用の負担も大きくなります。また、何もかもおまかせという姿勢では、住民の管理に対する意識が低くなるのが問題だと指摘されることもあります。

管理組合のメリットと重要性

管理組合が存在することで、マンションの住民にはどんなメリットがあるのでしょうか。

●管理組合が存在するメリット
1.快適な住環境を維持できる
2.マンションの資産価値の維持・向上
3.所有者同士のトラブルを防止する

さまざまな人が暮らすマンションで、住民みんなが快適に暮らしていくためには、適切な管理が不可欠です。
共用部の管理、大規模修繕の計画、月々の管理費や修繕積立金の集金など、組合が主体となってマンションを管理することで、快適な住環境が守られます。

状態の悪いマンションはどんなに立地が良かったり、グレードが高かったとしても、買い手が付きづらくなり、資産価値が低下していきます。
定期的な点検と適切な修繕によってマンションの美観や安全な状態を保つことは、マンションの資産価値を維持する上でも大切なポイントです。

また住民同士のトラブルを回避するためにも、管理組合の存在は重要です。
なにか問題が見つかったときは、理事会や総会の議題として挙げることができます。

万が一トラブルに発展した場合も、管理組合が仲介に入ることで、問題の深刻化を防ぐことができます。

管理組合の仕事

では、具体的に管理組合はどんな業務を行っているのでしょうか。

国土交通省のガイドライン「マンション標準管理規約」では、つぎの内容が管理組合の業務として挙げられています。

●管理組合が管理する敷地・共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒、ごみ処理

●組合管理部分の修繕

●長期修繕計画の作成・変更と長期修繕計画書の管理

●建替え等に係る合意形成に必要な事項の調査

●設計図書の管理

●修繕等の履歴情報の整理や管理

●共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務

●区分所有者が管理する専有部の管理（管理組合が行うことが適当であると認められる場合）

●敷地及び共用部分等の変更や運営

●修繕積立金の運用

●官公署、町内会等との渉外業務

●マンションとその周辺の風紀、秩序、安全の維持、防災、居住環境の維持・向上に関する業務

●広報や連絡

●広理組合消滅時の残余財産の清算

●その他建物、敷地、属施設の管理に関する業務

出典：国土交通省「マンション標準管理規約」

とはいえ、前述のように、これらすべての業務を管理組合の役員や組合員が自ら行うことは、現実的にはむずかしいものです。
「敷地・共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒、ごみ処理」など、実際は管理会社に委託しているマンションがほとんどです。
あるいは、普段は管理会社に業務委託していて、定期的に住民による一斉清掃を実施するマンションもあります。

●管理費と修繕積立金

マンション標準管理規約の中に、「修繕積立金の運用」という項目がありました。

マンションの区分所有者は、毎月「修繕積立金」と「管理費」を管理組合に納めます。
翻っていえば、この修繕積立金と管理費の徴収・運用も、管理組合の仕事のひとつです。

「修繕積立金」は、おもにマンションの大規模修繕の費用に充てられます。
マンションの安全性や美観を保つためには、外壁の塗り替え、屋根やバルコニーの防水、配管の更生といった、大規模な修繕工事が定期的に必要です。大規模修繕は、国土交通省のガイドラインによれば、およそ12年に一度を目安に実施します。

「管理費」は、日常の管理業務の費用に充てられます。
具体的には、管理会社への委託費用、共用廊下・エントランス・エレベーター・自動ドアの光熱費など。

さいごに

マンションは購入して終わりではなく、継続して設備管理・メンテナンスを施すことで、価値を維持することができます。資産としての価値を守る上でも、管理組合の存在は必要不可欠です。

中古マンションは、これまでどのように管理されてきたか可視化されている点がメリットです。

新築マンションと中古マンションでは購入した時点での管理組合の在り方も異なるため、マンション購入後のことを考えて不安を抱える方も少なくないでしょう。

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