固定資産税ってリノベーションするとどうなるの？

固定資産税が下がるリノベーションがある！？

など、リノベーションと固定資産税の関係について疑問を多く持たれている方もいらっしゃると思います。今回は、リノベーションすると固定資産税にはどのような影響があるのか、実際にリノベーションするのあたって事前に知っておきたい情報をお伝えしようと思います。

固定資産税とは

そもそも固定資産税とは、その年の1月1日の時点で不動産などを所有する人に課せられる税金です。不動産とは建物や土地を指しています。固定資産税はその年の4月頃に通知書が届き、納税することとなります。

土地や建物を所有して入りだけで固定資産税はかかります。住宅を所有している限り毎年固定資産税を払い続けなければなりません。そして、一部の例外を除き、建物とその建物の立つ土地の両方に固定資産税は課せられます。これはマンションも戸建ても同じです。つまり、基本的には二つの固定資産税が課せられるということです。

では、固定資産税はいくらくらいかかるのでしょうか。

固定資産税の額は課税標準額に、標準税率となる1.4％を掛けて求めることが基本です。簡単に言うと、不動産の価値を基に税額が決まるということです。安ければ毎年5万円～6万円くらい、高い場合は20万円以上など様々です。

この課税標準額は3年に1度、価格の見直しが行われます。

そして、結論から言うとリノベーションすると固定資産税に影響することがあります。

影響のないリノベーション、固定資産税が上がるリノベーション、固定資産税が下がるリノベーションについては以下で詳しく説明していきます。

 

 

固定資産税に影響のないリノベーション

まず、固定資産税に影響のないリノベーションについて解説していきます。

Check１　建物を使うために必要なリノベーション

建物は時間と共に、必ず劣化したり、不具合が生じてくるため、定期的な修繕が必要です。例えば、トイレやお風呂などの設備を交換したり、外壁を塗り直したりすることは、建物を使うために必要な修繕のため、基本的に固定資産税に影響することはありません。

Check２　間取りが変わらないリノベーション

リノベーションで柱を壊したりするような大きな間取りの変更がない場合は、固定資産税に影響することがほとんどありません。

Check３　建築確認申請の不要なリノベーション

建築確認申請とは、自治体に申請書をだして、建物が建築基準法などを守っているかどうか、判断する審査してもらいます。建物を新築するときは必ず必要となりますが、リノベーションの場合は申請が必要な場合とそうでない場合があります。

建築確認申請が不要なリノベーションの場合は、小規模なリノベーションであるため固定資産税に影響しないことがほとんどです。

 

固定資産税が上がる可能性のあるリノベーション

次に、固定資産税が上がる可能性のあるリノベーションについてです。

Check１　延べ床面積が増えるリノベーション

戸建て住宅を増築したり、サンルームも増築する場合は、固定資産税が上がる可能性があります。

Check２　スケルトンリノベーションの場合

柱や梁などの骨組みだけの状態にしてから行うスケルトンリノベーションの場合は、既存の建物と大きく機能が変わる大規模修繕にあたるため、建物の見た目だけでなく、機能性や耐久性なども向上することになり、建物の価値が上がったと判断されて固定資産税が上がる可能性があります。

Check３　利用目的が変わるリノベーション

もともと、居住用として使っていた建物を、店舗や事務所としてリノベーションした場合は、建物の種類が変わり建築確認申請などが必要となります。これに伴い、自治体に伝わり改めて評価額が決定され、リノベーションによって建物の価値が変わることで固定資産税も高くなる可能性があります。

 

 

固定資産税が下がる可能性のあるリノベーション

では、逆に固定資産税はどんな時に下がる可能性がありのでしょうか。

Check１　耐震改修工事をした場合

固定資産税の特例措置によって、減額を受けられる可能性があります。減額の対象となりば工事完了の翌年度から２年分、固定資産税が1/2となります。

この対象となる主な要項は

・耐震リフォーム費用が税込み50万円を超えていること

・昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること

・現行の耐震基準に適合する耐震改修であること

・耐震改修費用が50万円超でありこと

などがあります。

Check２　省エネ住宅への改修工事

一定の省エネ改修工事をした場合、翌年度分こ固定資産税が1/3減額されます。

省エネ改修工事とは、室内における暑さ、寒さなどの快適性向上や、設備機器の消費エネルギーを少なくするために行われる工事のことです。

対象となる工事は

・窓の断熱改修工事　※必須

・床、天井、壁の断熱工事

・太陽光発電装置の設置工事　などがあり、

他にも、工事後の床面積が50㎡～280㎡以下や賃貸住宅ではないことや、工事後の家屋の床面積の1/2以上が専ら居住用の家屋であることなどの条件を満たす必要があります。

Check３　バリアフリー改修工事

バリアフリー改修工事をした場合も、翌年度分の建物の固定資産税のうち3分の1が減額される特例措置があります。

対象となる工事は

・通路の幅を広げるたり、段差をなくす

・手すりを取りつける

・浴室やトイレなどをバリアフリー対応にする　など

他にも、賃貸住宅ではない事や、新築された日から10年以上経過している、改修工事費用が50万円を超える(補助金等を除く)など、工事内容以外にも条件があります。

 

まとめ

リノベーションの内容によって、固定資産税への影響が変わってきます。

固定資産税の増減を視野に入れてリノベーションを行いたい場合は、事前にリノベーション会社に伝えておく必要があります。

また、固定資産税は毎年納税しなくてはなりません。住宅ローンの月々の返済など、リノベーション後に住み始めてから必要なランニングコストも含めて資金計画を立てることをおすすめします。

miyabiでは、このような不動産に関する疑問や悩みに精通したコーディネーターが、資金計画をサポート致します。ぜひお気軽にご相談下さいませ。

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