2026住宅を購入すると、さまざまな税制優遇を受けることができます。

その代表格が「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。住宅ローンの年末残高に一定の控除率を掛けた金額を所得税から差し引くことができる制度で、家計への助けになる非常にお得な制度です。

ただし、この制度は近年大きく改正されており、2021年当時とはルールがかなり変わっています。特に「省エネ性能」が控除の可否を左右する重要なポイントになりました。また、中古住宅を購入してリノベーションを行う場合にも活用できる制度が拡充されており、上手に組み合わせることで節税効果を最大化できます。

今回は最新の住宅ローン控除の仕組みと、中古住宅・リノベーションを絡めた活用法についてご紹介していきます！

そもそも住宅ローン控除って？

まずは制度の基本をおさらいしましょう。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入（または一定のリフォーム・リノベーション）した場合に、毎年の年末時点のローン残高に控除率を掛けた金額を所得税から差し引ける制度です。所得税から控除しきれない場合は、一定の上限の範囲内で住民税からも控除されます。

2022年度の税制改正により制度が大きく見直され、現在（2024〜2025年入居）の主な内容は以下の通りです。

控除率：0.7%（以前の1%から引き下げ）

控除期間：13年間（中古住宅・リノベーションは10年間）

対象ローン：返済期間10年以上のもの

控除率は1%から0.7%へ引き下げられましたが、控除期間が最長13年に延長されたため、トータルの控除額は一定水準を保っています。

【重要】2024年以降の大きな変化：省エネ基準が鍵

2024年の改正で最も注目すべき変化は、省エネ基準を満たさない住宅の控除が厳格化された点です。

新築住宅については、2024年1月以降に建築確認を受けた物件で省エネ基準（断熱等級4・一次エネ等級4以上）を満たさない「その他の住宅」は、原則として住宅ローン控除の対象外となりました。

住宅の性能区分別の借入限度額（2024〜2025年入居）は以下の通りです。

中古住宅については借入限度額の改正はなく、省エネ基準適合住宅等で3,000万円、その他の住宅で2,000万円が上限となっています。

なお、子育て世帯（19歳未満の子を持つ世帯）と若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが39歳以下）については、2024年・2025年ともに借入限度額の引き下げが見送られる優遇措置が継続されています。物価や住宅価格の上昇に対応した措置ですので、該当する方はぜひ活用してください☺

中古住宅でローン控除を受けるための注意点

中古住宅の場合は新築とは異なる要件がありますので、購入前にしっかり確認しておきましょう。

①引き渡しから6か月以内に入居すること

工事完了・引き渡しから6か月以内、かつ控除を受ける年の12月31日までに入居することが必要です。

②床面積が50㎡以上であること

登記簿上の床面積が50㎡以上であることが条件です。ただし、合計所得が1,000万円以下の方については、40㎡以上50㎡未満の物件も対象になります。

③築年数の条件

中古住宅の場合、1982年（昭和57年）以降に建築された物件であることが基本的な条件です。これは「新耐震基準」が適用されているかどうかを判断する目安となっています。

1981年以前に建てられた物件でも、「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」があれば対象になります。また、国土交通省指定の保険法人が提供する「既存住宅売買かし保険（瑕疵保険）」に加入している物件も、耐震性の証明として認められます。

**注意点として、これらの証明書類は引き渡し前に取得していなければなりません。**引き渡し後では間に合いませんので、物件選びの段階から確認しておくことが大切です。証明書の有効期限は2年間です。

④所得の条件

合計所得金額が2,000万円以下であることが必要です（40〜50㎡の場合は1,000万円以下）。

⑤ローンの借入期間が10年以上

住宅ローンの返済期間が10年以上のものが対象です。

リノベーションも住宅ローン控除の対象になります！

近年、中古住宅を購入してリノベーションを行うスタイルがとても人気です。実は、リノベーション費用についても一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます

リノベーションで控除を受けるための主な条件

工事費用が100万円超であること

自己居住用であること（賃貸・投資用は不可）

床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上も可）

耐震基準を満たしていること、または耐震基準適合証明書があること

返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること

控除額の計算式は基本的に購入時と同じで、「年末時点のローン残高 × 0.7%」です。既存住宅の場合、一般的には年間おおよそ14万円程度、省エネ・認定住宅等では21万円程度が目安となります。

手続きについて

住宅ローン控除を受けるためには、入居した年の翌年2〜3月に確定申告が必要です（1年目のみ）。会社員の方でも確定申告の手続きは必要ですが、それほど難しいものではありません。2年目以降は年末調整で対応できます。

申告が期限に間に合わなかった場合でも、5年以内であれば還付申告が可能です。焦らず、しっかり手続きしましょう。

高価な買い物こそ、お得に手に入れましょう！

一生に一度の大きな買い物だからこそ、税制優遇や補助金をしっかり活用して少しでもお得に手に入れたいですよね☺

住宅ローン控除は2024年以降、省エネ性能が非常に重要なポイントになっています。中古住宅＋リノベーションの組み合わせは、コストを抑えながら理想の住まいを実現できる魅力的な選択肢であり、税制面でも上手に活用すれば大きなメリットがあります。

物件探しと同時に、どの税制優遇が使えるかを確認することが重要です。購入を検討されている方は、ぜひお気軽にmiyabiへご相談くださいませ！

※本記事は2025年時点の情報をもとに作成しています。税制は毎年改正されますので、最新情報は国土交通省や税務署にてご確認ください。

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