今住んでいるお家をリノベーションしたり、新たに中古物件を購入して併せてリノベーションを検討されている方の中には、「物件費用とリノベーション費用以外に、いったいどのくらいお金がかかるのだろう？」と心配されている方も多いのではないでしょうか。

リノベーションはゼロから家を建てる新築とは異なり、既存の建物の良さを活かしながら、自分たちの暮らしに合わせた空間へと作り変えることができる魅力的な選択肢です。間取りの変更やキッチン・浴室などの水回りの一新、断熱性能の向上など、ライフスタイルに合わせた自由度の高い住まいづくりができる点が人気の理由のひとつです。

しかし、いざ資金計画を立ててみると、物件費用やリノベーション費用に付随して発生する税金が思いのほか高く、驚かれる方も少なくありません。「こんなにかかるとは思わなかった…」という声もよく耳にします。

今回は、リノベーションで発生する税金の種類について詳しく解説していきます。しっかりとチェックして、余裕のある資金計画にお役立てください。

リノベーションをする際に発生する諸費用について

リノベーションをする際に発生する諸費用には、仲介手数料、登記費用、融資手数料、保証料、保険料…などさまざまなものがあります。

リノベーションの場合、物件購入とリノベーション工事、それぞれの契約や手続きが発生するため、新築購入に比べて手続きの数が多くなる傾向があります。その分、諸費用が積み重なりやすく、特に税金については見落とされやすい費用のひとつです。

物件費用とリノベーション費用の合計が高額になる場合は、その分税金も高くなることがほとんどです。そのため、資金計画にはしっかりと諸費用も組み込んでおくことが重要です。

後から「資金が足りなくなってしまった！」という事態を防ぐためにも、発生する税金についてあらかじめ知っておき、準備を整えておきましょう

リノベーションにかかる税金の種類

ここからは、リノベーションで発生する主な税金5つについて、ひとつずつ詳しく解説していきます。

✓ Check１　印紙税

印紙税は、売買や請負契約などの取引をするときに作成する契約書や、金銭の領収書など特定の文書に課税される税金です。

中古物件を購入する際の**「不動産売買契約書」、リノベーション工事を行う際の「工事請負契約書」、住宅ローンを組む際の「金銭消費貸借契約書」**のそれぞれに必要となります。

リノベーションの場合は物件購入と工事の両方で契約書が発生するため、印紙税も複数回かかることになります。金額自体はそれほど大きくありませんが、見落としのないように把握しておきましょう。

工事請負契約書にかかる印紙税の目安は以下の通りです。

300万円超〜500万円以下の工事：2,000円

500万円超〜1,000万円以下の工事：1万円

1,000万円を超える工事：最低でも2万円

フルリノベーションなど大規模な工事になるほど費用が上がることを覚えておきましょう。

✓ Check２　不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与・建築などによって不動産を取得した際に課税される税金です。毎年払うものではなく、購入時に一度だけかかる税金です。

計算式は以下の通りです。

【課税標準額】×【税率】

課税標準額は原則として「固定資産課税台帳に登録されている価格」となります。税率は原則4%ですが、土地と住宅については2024年3月31日までに取得した場合は軽減税率が適用され**3%**となります。

なお、相続による取得については原則として非課税です。

また、一定の要件を満たすと軽減措置を利用することができます。

【軽減措置の主な要件】

個人が自己の居住用として取得した住宅であること

床面積が50㎡以上240㎡以下であること

昭和57年（1982年）1月1日以降に新築されたものであること、または昭和56年（1981年）12月31日以前に新築された住宅であっても、建築士等による耐震診断によって新耐震基準に適合していると証明されたもの

中古物件をリノベーションする場合、築年数の古い物件では耐震基準の適合証明が軽減措置の適用に影響することがあります。物件選びの段階から耐震性についても確認しておくと、税金面でのメリットを受けやすくなるでしょう。

✓ Check３　登録免許税

登録免許税とは、売買や相続などによる所有権の移転登記・所有権の保存登記・抵当権の設定などの申請をする際に、国へ納付する税金のことです。

住宅ローンを組む場合、金融機関は融資の担保として抵当権の設定を求めます。これは金融機関が自身の権利を守るために必要な手続きですので、住宅ローンを利用する場合は抵当権の登記を避けることができません。

法務局に抵当権設定登記をする際にかかる登録免許税は、基本的に**借入額の0.4%です。ただし、建物については一定の条件を満たす場合は0.1%**に軽減されます。

【目安】 土地が1,000万円、建物が2,000万円の場合 → おおよそ6万円程度

リノベーション前提で中古物件を購入する場合、物件価格とリノベーション費用を合わせて住宅ローンを組むケースもあります。その場合は借入額が大きくなることがあるため、登録免許税も高くなる可能性があります。事前にシミュレーションしておくと安心です。

✓ Check４　固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点での土地・建物の所有者に課税される税金です。一度だけかかるものではなく、所有している限り毎年発生する税金です。

税額は「固定資産評価額」をもとに計算され、土地・建物ともに税率は**1.4%**です。

年の途中で中古物件を購入した場合、その年の固定資産税はすでに売主が支払っています。そのため、購入後は引渡し日から年末までの日数分を日割り計算し、売主へ精算するのが一般的です。

例えば1年365日のうち残り70日分などを買主が負担することになります。

また、中古住宅の場合は固定資産評価額が新築より低いケースが多い一方、築年数やエリアによっては想定より高くなることもあります。リノベーションの計画と合わせて、毎年の固定資産税がいくらになるかもしっかり確認しておきましょう。

✓ Check５　贈与税

贈与税は、個人から財産を贈与されたときに発生する税金です。

ご両親名義の家を引き継いでリノベーションする場合、基礎控除額の110万円を超えた部分に贈与税がかかります。

ただし、住宅取得のための購入費用やリノベーション費用を直系尊属（父母・祖父母など）から贈与された場合は、**「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」**を活用できます。

この制度では、一般住宅は500万円まで、省エネ等住宅（断熱・耐震性能が高い住宅など）は1,000万円までが非課税となります。

リノベーションで断熱改修や耐震補強を行い、省エネ等住宅の基準を満たすことができれば、贈与税の非課税枠が広がる可能性があります。ご両親からの資金援助を検討されている方は、ぜひ事前に確認してみてください。

リノベーションにおける税金は減税できます

リノベーションの際にかかる税金はさまざまありますが、減税措置をうまく活用することで費用を抑えることができます。主な減税・優遇制度は以下の通りです。

住宅ローン減税（所得税・住民税の控除）

固定資産税の減税（省エネ改修・耐震改修など）

贈与税の非課税枠の活用

また、お住まいの自治体によっては、リノベーション工事に対して独自の補助金制度が用意されている場合もあります。省エネリノベーションや耐震改修、バリアフリー改修などを対象とした補助金は、国の制度だけでなく地方自治体独自のものもありますので、ぜひご自身の自治体のホームページもあわせて確認してみてください。

ただし、これらの減税措置や優遇制度には適用条件や申請期限が設けられていることがほとんどです。「気づいたら期限が過ぎていた…」ということのないよう、計画の早い段階から情報を集めておくことが大切です。

まとめ

リノベーションを行う際には、物件費用とリノベーション費用以外にも税金がかかることをしっかりと踏まえた上で、資金計画を立てることが大切です。

また、中古住宅の場合は築年数や建物の状態によって、不動産取得税や固定資産税が予想より高くなるケースもあります。そのため、物件を探す段階から税金面も含めてトータルコストをイメージしながら、予算に合った物件を選ぶことをおすすめします。

「税金やその他の諸費用について、自分だけで全部把握するのは難しい…」と感じる方もいらっしゃると思います。そんな時は、ぜひ専門家に相談してみてください。

miyabiでは、物件探しからリノベーションの設計・施工までをオールワンストップでサポートしています。税金や資金計画についても、それぞれの分野のプロがしっかりとご説明しながら、お客様のご状況に合わせて総合的にご提案いたします。

理想の住まいづくりに向けて、まずはお気軽にご相談ください。