マイホーム購入を中古物件を購入してリノベーションする人も少しずつ多くなってきました。

「リノベーションを前提に中古マンション(中古物件)を買おう！」と思い立ったけれど、自分たちは一体どのくらいの家が買えるのか、リノベーションにはどのくらいの費用がかかるのか…
それ以外にどんな費用がかかるのか？
生涯に何度も住宅を購入する機会がないからこそ、いろいろな不安がよぎることでしょう。

今回は「中古物件工事+リノベーション」という一大プロジェクトを遂行するために何が必要かをご説明します！

ローンの借入限度額について

何事もそうですが、プロジェクトが成功するかどうかのカギは予算決めにあるといっても過言ではないでしょう。
巨大なオリンピック事業であろうと、公共の事業であろと、または家計の範囲であろうと、それを無視してはプロジェクトは破たんしてしまいます。
そこで「中古物件購入+リノベーション」にどのくらい費用がかけられるのか考えてみましょう。

Ⅰ自己資金

貯蓄のすべてをマイホーム購入資金にあてがうのは将来的に怖いですよね。
最低でも生活費の半年分くらいは手元資金として残しておきましょう。
自己資金が多ければ多いほど、このあとのローンの借入額は少なくて済みます。

Ⅱ住宅ローン(金融機関からの借り入れ)

金融機関からの借り入れですが、信用情報に問題のない会社員であれば、一般的には年収の7倍くらいは借り入れが可能といわれています。
年収500万円の方であれば、3,500万円まで借入が可能ということです。

ただし、この数字はあくまで”金融機関の貸出限度額”となります。

借りれるだけ借りてしまうと返済が厳しくなってしまい、どうしようもありません。
あくまで「貸出限度額」ではなく、「借入限度額」で考えましょう。
実際のローンの返済は年収の30％未満、理想は20％以内とも言われています。
また自己資金があれば返済の総額も少なくなりますし、頭金割合によって金利まで安くなるローンもあります。

その他のご夫婦などご家族の収入を基準にする「ペアローン」や「収入合算」といった借り方もありますが、どちらもメリットデメリットがあるので、しっかりご自身に合った借り方借入額を把握しておきましょう。

毎月のローン返済にかかる金額のほか、車のローンやお子様の習い事、各種保険料など、日々の生活にかかる金額も合わせて、全体の総額を算出するのがおすすめです。

Ⅲその他

これはご両親などからの援助が見込める場合です。
住宅取得の場合は贈与税の特例などもありますので、利用できる方は利用されるとよいでしょう。

上記のⅠ～Ⅲの合計が「中古物件購入+リノベーション」を成功させるための予算総額となります。

意外とかかる物件購入の諸費用について

予算決め、資金計画についてご紹介してきました。
次はかかる費用としてどんなものがあるのか、その内訳を見てみましょう。
不動産を購入してリノベーションする場合、大きく分けて4つの資金用途があります。

①物件購入費用

マンション・戸建て・広さ・築年数・駅からの距離などでおおよその相場が決まります。
前回の記事でもご紹介しましたが、築15年~25年のマンションの価格は下げ止まりになる傾向があるので狙い目です。
諸費用の中で一番ボリュームのある部分なので、ご自身の優先順位を明確にして探すとよいでしょう。

②リノベーション費用

リノベーション費用は行う内容によって大きく異なります。
スケルトンリノベーション(躯体だけ残してすべてを一新する)工事をご検討の場合は、1㎡あたりおおよそ13～16万円程度となります。
設備の選び方によって大幅にかわることもあります。

③諸費用（仲介手数料・ローン保証料・登記費用・火災保険料など）

物件購入する際にかかる費用です。
一般的に物件価格の7％~10％程度とお考え下さい。

④その他（引っ越し費用・新居の家具や家電など）

新居にお引越しの機に家具や家電を一新したいなどと考えられている場合、この部分の予算も見ておく必要があります。

築浅でスケルトンリノベーションが必要なく、間取りはそのままなどの場合には、リノベーション費用は低めに設定しておいてもよいでしょう。
逆に、すべてを自分たちの暮らしに合わせてリノベーションをしたい方や設備などにこだわりがある方はリノベーション費用を高めに考えておく必要があります。

住宅ローンとリフォームローン

利用できるローンは、住宅ローンとリフォームローンの2種類があります。
比較すると違いはたくさんありますが、中古住宅を購入する場合には、住宅ローンにリノベーション費用を組み込み、安い金利で借り入れ上限を高く設定できるようにすることが多いです。
弊社でもこのパターンが多いです。

また、住宅ローンを組む段階でリノベーションの見積りが必要となります。
その段階ではっきりと内容が決まっていなくても、最大の想定金額の見積りを作成してもらい、その見積りでローンの申請をする事をおすすめします。

審査後の融資額を減額する事には問題ありませんが、逆に上げる事は難しいため、初めから審査を受けなおすことになるからです。

新生活の資金（リノベーション後の資金）

資金計画の際には、リノベーション後にかかってくる費用についても資金計画として計算しておく必要があります。

□教育資金

まずは子育て世代としては教育費の目安を知っておかなければなりません。
教育費が発生する期間は、子どもを幼稚園に3歳から通わせ、大学まで進学した場合、一般的には19年間におよびます。

必要な教育費は進学状況によっても大きく変わりますが、塾や習い事も含めて計算すると、すべての公立の学校に進学した場合は1,000万円前後、すべて私立の学校に進学した場合であれば2,500万円前後はかかると言われています。

こらを単純に月で割って考えると、公立校ではひと月あたり約4万円、私立校ではひと月あたり約10万円ものお金がかかることになります。
とくに大学進学後の4年間で教育費の半数近くを占めてしまいますので、お子様が小さいうちから貯蓄が出来る余裕を持てると良いでしょう。

□お家の維持費

生活費以外にも様々なお金がかかります。
例えば、住宅をもっているだけでかかってしまう固定資産税、マンションの方はそれに加えて、管理費・修繕積立金がかかってきます。
そしてリノベーションしても時間が経てばメンテナンスをしなければならず、一般的には外壁や屋根等の外装(戸建ての場合)は10年経過が目安となり、条件により様々ですが、塗装の工事で100万円ほどかかると言われています。
水回りの交換は10年から20年が目安で、内容により金額も様々ですが、目安でキッチンは100万円程度、浴室は100万円程度、トイレは20万円程度、洗面台は最低でも20万円程が目安となります。

また、家庭環境が変化すれば間取りの変更や、汚れが目立ってくればクロスの張り替え等が必要になるかもしれません。

さいごに

資金計画は様々な事を考えながら進めなければなりません。
今までご紹介した内容以外にも知っておいたほうが良い事もあります。
働きながら、子育てをしながら全てを考えることはとても労力がいる事です。
人生で最も高い買い物と言われるマイホーム、その買い物を失敗させないため専門家と相談しながらきちんと進めていく事をおすすめします。

miyabiでは、住宅の相談はもちろんですが、資金計画もリノベーションの知識もあるファイナンシャルプランナーと相談する事もできます。
お客様との打ち合わせの中でリノベーション後の生活を今までの事例や実体験から想像し、家庭環境の変化にも対応できるようなプランやメンテナンスも考えたプランもご提案させていただきます。

ぜひお気軽にご相談くださいませ。

 

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