住宅ローンには、住宅の購入資金のための「住宅ローン」またリフォーム資金のための「リフォームローン」があります。
住宅購入とリノベーションを同時におこなう場合、リフォーム・リノベーションの費用も「住宅ローン」で借入できることをご存知でしょうか。

その他にもお得な方法として、すでに購入済みの住まいをリフォームする場合に、リフォームローンでなく、「住宅ローンの借り換え」をすることも可能です。

今回は、中古住宅の購入やリノベーション・リフォームをご検討中の方へ、お得な2つのローン活用術をお伝えします。

リノベーション・リフォームに使えるローンの選択肢は2つ

リノベーションやリフォームをする場合、その費用を借り入れできるローンは2つの選択肢があります。

まず1つめは、リフォームローンです。その名のとおり、リフォームやリノベーション専用に用意された金融商品です。
そしてもう1つが住宅ローンです。住宅ローンといえば住宅購入のための金融商品ですが実はリフォームやリノベーションの費用も借入することが可能です。

近年、マイホームを手に入れるための選択肢として「中古住宅を買ってリノベーションする」という方法が人気を集めています。このように購入と同時にリノベーションやリフォームを行う場合、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで借入することができるのです。

そして、いま住んでいる自宅やすでに購入済みの物件をリノベーション・リフォームする場合、住宅ローンの返済中であれば、他の金融機関に借り換えすることによってリフォーム費用もまとめて借入することができるのです。

リフォームローンのメリット・デメリット

リフォームローンは、リフォーム専用のローンです。「中古住宅を購入してリノベーションする」または「すでに所有している自宅をリフォームする」どちらの場合でも使うことができます。

リフォームローンのメリット
●借入額によっては担保が不要
●ローンの審査も比較的通りやすい

リフォームローンのデメリット
●借入額の上限が500～1,000万円程度と少なめの銀行が多い
●返済期間も15年程度までと短期間
●金利が住宅ローンよりも高く2％～5％

住宅ローン（一体型のローン）のメリットデメリット

住宅ローンは、住宅購入資金として利用できるローンです。中古住宅を購入してリノベーションする場合は、物件の購入だけでなくリノベーション費用もまとめて借入することができます。（一体型ローン）

住宅ローンのメリット
●借入の上限が1億円程度と大きく設定されている銀行が多い
●返済期間も最長35年と長期間で少しずつ返済することが可能
●金利もいま現在1％程度とかなり抑えられている
●住宅ローン控除の対象となる

住宅ローンのデメリット
●審査が厳しく、ローンが組めない場合や、満額の借入が認められない場合がある

住宅ローンには審査があり、年収や返済能力に応じて借入可能額が決定します。そうした審査基準の一つに物件の担保評価というものがあります。

担保評価とは、金融機関が融資の際に担保として設定する不動産の評価金額をさします。万が一、借主が返済できなくなったときのために、その物件に「融資額に見合う価値があるかどうか」を評価します。

建物も価格は時間が経ち古くなるに従って下がるため、中古マンションや中古住宅は担保評価額も低く抑えられてしまう傾向があります。そのため借入可能額が少なくなったり、返済期間も築年数によっては建物の耐久性が考慮され、新築の場合より短く設定されることがあります。

また、戸建ての場合に注意事項は、現行の建築基準法に違反している（再建築不可物件の購入や、建ぺい率・容積率をオーバーした増改築）など、そもそもローンを組むことができないケースがあること。必ず事前に確認しておきましょう。

住宅ローン控除はリフォーム費用も対象

住宅ローンを利用し、リノベーション費用もまとめて借入することで「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の適用範囲が広がる」というメリットがあります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人に適用される優遇税制です。毎年の所得税・住民税から「年末時点で借入残高の0.7％相当」が控除されます。

「中古を買ってリノベーション（住宅購入とリノベーションを同時におこなう）」の場合。住宅購入資金には住宅ローンを利用し、リノベーション費用にはリフォームローンを利用する…このように分けてローンを組んだ場合、リノベ部分には控除が適用されません。

ただし、住宅ローンで購入費用とリノベ費用をまとめて借りれば控除（上限あり）されます。

住宅ローン控除を利用するには、「床面積が50㎡以上である」・「ローンの期間が10年以上である」など、いくつかの要件を満たす必要がありますが、上手く利用すれば住宅購入費用やリノベーション費用の金銭的負担を大きく減らすことができます。

ケース別・ベストな選択肢

リフォームローンと住宅ローン、それぞれにメリット・デメリットがあることがわかりました。では、リフォームローンと住宅ローン、結局どちらを選ぶべきなのでしょうか？
その答えは、「中古を買ってリフォーム」なのか「自宅リフォーム」なのかで異なります。