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不動産のリースバックをご存知でしょうか。初めて聞いたという方も多いかと思います。
住宅ローンは長期に渡って返済をしていきます。はじめは返済できる予定でもライフステージの変化などによって返済能力が変わっていくことも不思議ではありません。ローンの返済が苦しいと感じたときに使えるのが『リースバック』という仕組みです。
今回はリースバックの仕組みやメリット・デメリット、注意点などについて詳しく解説し ていきますので参考にしてみてください。
リースバックとは
リースバックとは家を売って売却代金を受けとったあとも、家賃を支払いえばそのまま売却した物件に住み続けられるしくみです。家を売ってお金が必用だけれど、家には住み続けたい場合など利用することができます。
普通であれば物件を売却してしまうと所有権がなくなり自宅を明け渡す必要があるのでもちろん住むことはできません。しかしリースバックを利用することで新たに所有者になった買主から家を賃貸するという形で住み続けることができるのです。
所有権は買主に代わるため、所有に伴う固定資産税や、管理費、修繕積立金などのひっようを支払う必要もなくなります。
ただし、自分の持ち物ではなくなったので自由に設備を新しくしたりリフォームしたりはできなくなります。
リースバックを利用する流れ
リースバックを利用する流れは以下のようになっています。
買取額の査定
リースバックを利用するにはまず金融機関や不動産会社、リースバック業者が自宅の査定を行い売却代金を提示します。そのため、リースバックを利用したい場合は査定を出してくれる業者を探す必要があります。
この時に重要なのが自分のライフプランにリースバックが最適がどうかしっかりと検討することです。不動産会社や金融機関、リースバック事業者によって提示される契約条件が異なります。ご自身で納得できるライフプランにあった条件や手法を選ぶことが大切です。
売買契約の締結
ご自身にあった買取額や条件が合ったら売買契約を結び、所有権を金融機関やリースバック事業者へ移します。この際にしっかりと契約書の内容があっているか確認しましょう。不明点などがあれば必ず解消してから売買契約を結びましょう。
また、買い戻しを希望しているのであれば、いつまでに、いくらで買い戻せるのかなど契約書にしっかりと記載されているか確認しましょう。
賃貸借契約の締結
次に賃貸借契約を結びます。所有権の移った金融機関やリースバック事業者が貸主となり賃貸借契約を結びます。この時も必ずご自身の望む期間住むことができる契約になっているのか、更新や、再契約が必用なのかなど契約に記載されているか確認する必要があります。契約の種類によっては契約期間が決められていて、その期間をすぎると別の人へ売られてしまうトラブルなども発生しています。必ず契約書は不明点がないよう確認してから契約を結びましょう。
買い戻すとき
リースバックの契約時に取り決めていた金額を支払えば所有権を売る主へ戻すことも可能です。しかし、買い戻しは当然の権利ではないため、査定の段階で買い戻しが可能なのか、買い戻す場合の金額や条件なども確認しておきましょう。もちろん売買契約書にもその条件などがしっかりと記載されているか確認する必要があります。
リースバックのメリット
リースバックのメリットはいくつかあります。
一番のメリットは家の売却代金を得られ、そのまま今の家に住み続けられることです。特に仕事や、学校などで住んでいる地域から離れられないとき、リースバックを利用することで転校や引っ越しをしなくてもよくなります。
ほかのメリットは
・リースバックの年齢制限や、年収制限がない
・固定資産税や管理費等の支払いがなくなる
・引っ越しや住み替え費用がかからない
・買い戻すことが可能
・売却したお金を何に使ってもよい
などが挙げられます。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは売却価格が相場よりも安くなることと、賃貸借契約の内容によっては住み続けられなくなってしまう点です。これはリースバック事業者によって条件がことなりますので、このデメリットを踏まえて業者を選んでいく必要があります。
他にも不動産の所有権を失うことや、買い戻し金額が売却した時よりも高くなるなどといった点があげられます。
デメリットを踏まえたうえでリースバックを利用するにあたりチェックしておきたい点をまとめました。
買取額
リースバックを利用するうえで一番重要なのが買取額です。基本的にリースバックで買い取ってもらう場合は相場の金額より安くなることがほとんどです。安くなるといってもリースバック業者によって提示される金額がことなるためしっかりと複数の会社から査定してもらい納得できる買取金額で契約しましょう。
家賃
賃貸借契約をするにあたって家賃も確認しておく必要があります。家賃も買取額と同様、リースバック会社や物件によって決まります。賃貸借契約の内容によっては、契約時の敷金や礼金、契約更新時の更新手数料などがかかることもあるため、あらかじめしっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約の内容
必ず確認しなければならないのが「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかという点です。定期借家契約は原則として契約更新ができないため、あらかじめ決められた契約期間が満了すれば退去しなければなりません。
かならず確認しておきましょう。
買い戻し額
リースバックで売却した物件を買い戻す予定の場合はいくらで買い戻しが可能なのか確認しておく必要があります。買戻し額がいくらになるかは、リースバック契約をする際にあらかじめ定められています。買い戻す予定がないとしても、万が一買い戻すことになった場合に後悔しないよう、賃貸契約内容と買戻し額の設定についてしっかりと確認しておきましょう。
まとめ
リースバックは、家の売却代金を手に入れてから賃貸として住み続けるという、家を売っても引っ越しをしたくない人におすすめの売却方法です。リースバックの利用を検討する際は、リースバックを取り扱っている会社や契約内容をしっかりと確認、比較したうえで選ぶようにしましょう。内容も専門用語など多く難しい内容が多いためしっかりと専門家へ相談しましょう。
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