不動産取引の際に、売買の手続きを依頼する不動産会社へ支払う仲介手数料というものがあります。
仲介手数料は、初期費用になかでも金額が大きい費用です。
そこで今回は、仲介手数料の相場や支払うことになるタイミングについて解説していきます。

そもそも仲介手数料ってどんな費用？

不動産会社は不動産を売買する際や、賃貸住宅の賃貸借をする際に、売主と買主、貸主との間で契約事務を行います。
その成功報酬として支払うのが、仲介手数料です。

これから不動産の売買を検討している人や賃貸物件を借りる予定がある人のなかには、仲介手数料について「いくらかかるの？」「不動産会社によって金額の差はあるの？」といった疑問や不安を持っている人も多いことでしょう。

仲介手数料は正しい知識を持てば、安心して不動産取引に進むことができるでしょう。
今回は不動産を売買する場合の仲介手数料をメインに、その目安や支払うタイミングについて解説していきます。

仲介手数料の相場はいくら？

仲介手数料を把握するために、まず相場はいくらくらいなの？と知りたい方も多いでしょう。
しかし不動産売買の仲介手数料は物件の価格によって変動するため相場はありません。

仲介手数料には法律で定められたルールがあります。
仲介手数料の上限額は物件価格によって異なります。

不動産の売買額が400万円を超えた場合
物件価格（税抜）×3％+6万円+消費税

不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合
物件価格（税抜）×4％+2万円+消費税

売買代金が200万円以下の場合
物件価格が（税抜）×5％+消費税

仲介手数料を調べるためには、この上限額を参考にするとよいでしょう。売買する不動産が中古の戸建てでもマンションでも、上記の計算方法で上限額を算出することができます。

なお不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求すると法律違反になります。契約する不動産会社の仲介手数料が適正かどうかを判断するためにも、上限額については正しい知識を持っておいたほうが良いでしょう。

また仲介手数料には消費税が加算されます。その理由は消費税の課税対象が「事業者が事業として行うもの」とされており、不動産売買の仲介も、不動産会社（事業者）が行う事業であるためです。

ちなみに「土地」と「個人が売主である中古マンション」などの不動産の売買価格には消費税はかかりませんが、その場合でも仲介手数料には消費税がかかります。

不動産会社によっては仲介手数料を税別で表記していることもあるので、よく注意してから確かめるようにしましょう。

仲介手数料はいつ支払うのか？

不動産売買の場合には、売買契約締結時に手数料の半額を物件の引き渡し時に残りを支払うのが一般的です。
ただし、仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なる場合もあります。事前に不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

また仲介手数料は売主・買主に関係なく、不動産会社と契約していれば、売買が成立した時点で支払う義務が発生するものです。
売主と買主が依頼している不動産会社が同じ場合、それぞれが仲介手数料を支払うのが一般的です。
ただし、仲介手数料無料の場合、買主から仲介手数料を取っても、売主から取らないというケースもあります。

仲介手数料は安くできるの？

仲介手数料には上限があり、それ以上の金額を請求されることはないというのはご説明してきた通りです。
それでも「できる限り安くして負担を減らしたい」という場合、値引き交渉をすることはできるのでしょうか？

結論からいえば、交渉ができることもあります。

不動産売買の場合は、「人気エリアにある」「新築に近い築浅」など高く売れる可能性がある物件なら、交渉に応じてもらえるかもしれません。

ただし、先に述べた通り、仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬です。
一般的な不動産会社では、不動産を売買するための営業活動や広告活動などにかかる費用として、妥当な価格設定を行っています。

つまり、納得のいく仲介をしてもらうためには、仲介手数料の値引き交渉は無理に行わないほうがよいといえるでしょう。
なぜなら、販売の優先順位を下げられたり、広告費を削られたり、物件価格の値下げをすすめられたりする恐れがあるからです。

ちなみに、「仲介手数料無料」「半額」と提示している不動産会社は、賃貸契約や媒介契約を結ぶ前に、なぜ安くなっているのか理由を必ず確認するようにしましょう。

なお、不動産会社が売主の場合は、仲介手数料は発生しません。不動産会社は、個人から住宅を買い取り、リノベーションして販売することがあります。
こうした住宅を購入する場合は、仲介が行われないため、仲介手数料が不要になるのです。
ただし、不動産会社が持っている物件を購入すると、建物の価格に対して消費税がかかるため、仲介会社を通して個人の物件を購入するほうがお得になることもあります。

また、売主から不動産を直接購入する場合は、不動産会社が仲介しないため、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料に対するよくある質問

●仲介手数料の値引きがしやすい条件ってある？

もし売却予定の物件が利便性の高いエリアに位置していたり、築浅など希少性が高かったりする場合には、仲介手数料の値引きがしやすい可能性があります。仲介手数料の値引きがしやすい傾向にあります。
ただし、前述したとおり、売却価格を下げられるように持ちかけられる可能性もあるため注意が必要です。

●不動産売買の場合も仲介手数料ってかかるの？

不動産売買の場合、仲介手数料はかかりません。冒頭でも説明したように仲介手数料とは、仲介業者となりうる不動産会社を通じて不動産を売ったり買ったりした場合、成功報酬として仲介業者に支払うものです。買取では仲介に該当しないため仲介手数料も不要になります。

●仲介手数料以外に仲介業者に支払う費用ってあるの？

基本的には仲介手数料以外に必要な費用はありませんが、不動産会社が行う広告活動以外のことを別途依頼した場合にも費用が必要となります。
また、不動産会社によってはチラシなどを用いた広告を有料としていることもあるため、その場合は別途費用が必要です。
仲介を依頼する際、広告費用については事前に確認しておきましょう。

●速算式の「+2万円」や「+6万円」とは何？

仲介手数料の速算式の+2万円や+6万円って何ですか？という質問が非常に多いのですが、「6万円は計算上生じる端数」と理解しておけば十分です。しかし気になる方もおられると思いますので、ここでは速算式の「+2万円」「＋6万円」はどこから出てきたのか、根拠を説明します。

参照：https://ouchi-iroha.jp/sell-103-10665

Aの部分の面積：横軸がX万円、縦軸が3％であるため、「X万円×3％」
Bの部分の面積：横軸が200万円、縦軸が2％(＝5％‐3％)であるため、「4万円(＝200万円×2％)」
Cの部分の面積：横軸が200万円、縦軸が1％(＝4％‐3％)であるため、「2万円(＝200万円×1％)」

仲介手数料はA・B・Cの合計であるため「X万円×3％＋4万円＋2万円」、つまり、400万円超の速算式は、「取引額の3％＋6万円」となります。

さいごに

今回は不動産に関する仲介手数料について紹介しました。
仲介手数料が高いと感じたときは上限額を上回っていないか確認するようにしましょう。
また仲介手数料には下限がないので値引き交渉するものひとつの手です。

仲介手数料には、計算ルールや支払い時期の商習慣、返金ルールなど、はじめて売却をする方にとっては知らない方も多いのではないでしょうか。

仲介手数料は大きな金額になりますので、この記事を参考にしっかり理解して売却を依頼するようにしましょう。

miyabiでは、このような不動産に関する疑問や悩みに精通したコーディネーターが、資金計画をサポート致します。ぜひお気軽にご相談下さいませ。

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