中古の不動産を購入する場合の売主に注目されたことのある方はいらっしゃいますか。

売主が不動産会社ということも少なくありません。そういった不動産のプロである不動産業社が売主の場合は、自ら売主制限といって不動産業者が不正なことをしないように定め、不動産購入者の利益を保護することを目的とした法律があるます。

多くの人にとって、家は一生に一度の大きな買い物です。

とはいえ、家を買う際に一般消費者は色々とわからないことの方が多いですよね。

そこで、一般消費者が悪い不動産業者に騙されないように保護しようと法律がつくられています。

今回はその中でも自ら売主制限（８種制限）について詳しく解説していきます。ぜひ、参考にしてみてください。

自ら売主制限（８種制限）とは

宅地や建物の売買に際し、売主が宅地建物取引業者であり、買主が宅地建物取引業者でない場合に売主側に課せられる制限が8つあります。

この8つの制限を8種制限と言います。

個人と個人での売買や、宅建業者間での売買では８種制限の定期用はありません。

他人物売買

宅地建物取引業法では『宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。』とされています。

つまりどういうことかというと、他人の家や未完成の物件を売買することはダメですよということです。

しかし、例外もあります。宅建業者が当該宅地又は建物を取得する契約を締結しているまたは、予約していればその建物について売買契約を結ぶことができます。つまり、将来自分のものになることが確実な他人物の売買は可能です。

また、未完成物件の場合は保全措置が講じられている場合は契約が可能です。

クーリングオフ制度

クーリングオフとは、特定の取引において適用される制度で、一定の期間内であれば消費者側から自由に解約する事が出来るという法律のことをいいます。クーリングオフが適用されない不動産売買もあります。クーリングオフを利用するための条件について説明していきます。

条件の一つ目が、申込みをした場所は買主にとって冷静に判断できる環境が整っている場所である場合はクーリングオフを行使することができなくなっています。

冷静に判断できる環境が整っている場所とは、宅建業者の事務所や、土地に定着する建物内に設けいられた案内所（モデルルームなど）、継続的に業務を行うことが出来る事務所、成年の専任の取引士を置くべき場所で売買契約に関する説明をした後、土地に定着した展示会、買主から申し出た場合の買主の自宅や勤務先

上記の場所に場合は買主が購入するかどうかの判断を冷静に出来るためクーリングオフを行使できません。

これに対して、喫茶店やテント張りの案内所、ホテルなどで申込みが行われた場合はクーリングオフの対象となります。買主から申しでていない場合の買主の自宅や勤務先も対象です。訪問販売などがこれにあたります。

ここでいう申込みとは、「物件を購入すると判断した」ことを意味しています。契約書や申込み書にサインをしたかどうかではないというのがポイントになっています。つまり、申込みを宅建業者の事務所で行い、契約書へのサインは喫茶店などで行った場合はクーリングオフの対象にわならないので注意が必要です。

もう一つの条件が契約してからの期間です。契約解除がいつまでもできてしまうと、今度は売主側も困ってしまうため、クーリングオフを行使できる期間が決まっています。

・宅建業者から書面でクーリングオフの説明された日から８日間のみ

・買主が物件の引渡を受け、かつ代金全額支払うまでの期間

この期間の間で、且つ上記の申込みをした場所の条件である場合に限りクーリングオフを利用することが可能になっています。

損害賠償の予定等の制限

宅建業法では『当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。』とされています。

債務不履行とは、買主が契約の約束を守れない状態のことをいいます。契約を守れないと違約金が発生しますが、この違約金の上限をきめていないと多額の返済になることがあり買主は不測の損害を被る可能性が出てきます。そうならないために、債務不履行を理由とする契約会場に伴う損害賠償の額をあらかじめ予定して、違約金の金額を不当に請求してはいけませんよ。という制限です。

この額は代金の額の10分の2を超えてはいけません。それを超えた分は無効になります。

「損害賠償の予定」とは、債務不履行があった場合の損害賠償額を、当事者があらかじめ合意しておくことをいい、「違約金」とは、債務不履行があった場合に、違約した当事者が相手に対して支払うべきことを合意した金銭のことをいいます。

手付額の制限・解約手付

不動産売買の契約を行う時には、手付金が必要になります。契約書を交わして、手付金を売主さんに渡すことで、契約が成立します。手付金とは、売買契約時に買主が支払う金額のことを意味していて、契約後に支払った手付金を放棄することで買主は契約を撤回することができます。もしこの制限がないと、不動産業者は買主に多額の手付金を要求し、手付の放棄による契約の撤回をしにくくするといった手段を取る可能性があります。

そのため、宅建業法では宅建業者は自ら売主となって、宅建業者でないものと契約をする際、代金の10分の2を超える手付を受領してはならないとしています。手付の額が10分の2を超える特約については超える部分について無効となります。

手付金等の保全措置

売主が宅建業者の場合は手付金の保全措置がとられることがあります。

買主が手付金を支払って契約した後、引渡前に宅建業者が倒産してしまったら手付金が戻ってこない可能性があります。
そのリスクを防ぐために、宅建業者は手付金などを受け取る前に、銀行等と保証契約を結び、万が一の時に銀行等が保証してくれる体制をつくらなければなりません。この体制を取ることを保全措置といいます。

しかし、保全措置が不要な場合もあります。

・買主に所有権の移転登記した場合

・未完成物件：代金額の５％以下かつ1000万円以下の場合

・完成物件：代金額の１０％以下かつ1000万円以下の場合

上記、３パターンの場合は、保全措置が不要です。

割賦販売等の解除等の制限

不動産における割賦販売とは、不動産（宅地または建物）を引き渡した後に、売買代金の全部または一部を2回以上に分割して、1年以上の期間にわたって支払う契約をして販売することをいいます。住宅ローンと似ていますが、住宅ローンはもし、買主がローンを支払うことができなくなった場合は、銀行が不動産を売却し資金を回収しますが、割賦販売の場合は、払えなくなったときでも不動産を没収されることはありません。

この場合、売買代金額の10分の3を超える金額を受け取るまでに、登記や売主の義務を行う必要があります。

また、仮に割賦金の支払いを買主さんがしなかった場合でも、即刻契約解除ということは出来ません。

30日以上の期間を定めて書面により支払いを催告し、この期間内に支払いがないときでなければ、契約の解除および残りの割賦金を請求することができないとされています。

所有権留保等の禁止

所有権留保とは代金全額が支払われるまで所有権を買主に移転せず、売主に留めておくことを「所有権留保」と言います。

宅建業者が割賦販売を行った場合、原則、その物件を引き渡すまでに所有権を買主に移転（買主への移転登記を）しなければなりません。

しかし、所有権移転登記をしなくてよい場合があります。

・宅建業者が受け取った代金が10分の3以下の場合

・代金の10分の3を超えて受け取っても、残代金について買主が担保措置を講じる見込みがない場合

契約不適合責任の特約

引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの問題が発生した場合は、宅建業者は契約不適合責任を負います。

買主は不適合を知った時から１年以内に通知を行うことで、追完請求や損害賠償などの権利が行使できます。

まとめ

以上の内容が自ら売主制限（８種制限）になります。

律用語や定義が非常に複雑なため、なかなか難しそうな印象を持たれた方も多いかもしれませんが、自ら売主制限は一般消費者である買主さんを守るための法律です。

大きな買いもを決して後悔しないためにぜひ、今回の記事を参考にしてみてください。

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