自分たちの生活スタイルに合った間取りや設備を取り付けられるリノベーション。
中古マンション購入+リノベーションというマイホームの買い方が少しずつ広まってきています。

今回は、リノベーションすることを前提に中古マンションを購入する場合に気をつけてねおくべきチェック項目を解説していきます。
物件選びで失敗しないために、ぜひ押さえておきましょう。

中古マンションのリノベーションが人気の理由は？

中古マンションのリノベーションが人気である理由としてまず挙げられるのが費用の安さです。新築のように自由な設計ができるにもかかわらず、リノベーション費用を含めて新築マンションよりコストをおさえることができます。
リーズナブルな価格で注文住宅のような住まいが得られるのが魅力のひとつです。

人気のエリアでは新築物件を見つけられるのがそもそも難しいこともあるでしょう。見つかったとしても予算が合わないこともあるでしょう。
ほかには、自分の家族の生活スタイルに合わせた間取りにできたり、希望の設備を設置できたりするため暮らしの質が高まるもの人気の理由として考えられます。

そんな住宅購入方法の成否を左右するといっても過言ではないのが「中古マンション探し」です。

物件情報はインターネット上にあふれていますが、希望にぴったりな物件がなかなか見つからなかったり、どの物件を選べばいいのかわからなかったり、理想の物件と出会うのはそう簡単ではありません。

物件選びのポイントについても解説していきます。

物件の選び方は？購入時のチェックポイントの7選

リノベーションを前提で中古マンションを購入する際にはいくつかのポイントがあります。

【押さえるべきポイントはこちら】
1.築年数は20年未満？20年以上？
2.耐震強度は基準を満たしている？
3.管理費・修繕積立金の状況は？
4.マンションの共有部の管理状態は？
5.管理規約による工事の制限
6.管理規約による禁止事項
7.希望するリノベーションは実現できる？

それでは、7項目について一つ一つ確認していきましょう。

point.1　購入すべき築年数は、20年未満？20年以上？

日本では、新築マンションは誰かが購入したその瞬間から「中古マンション」となり、鍵をまわした時点で、その資産価値は購入金額よりも落ちてしまいます。（一般的には2割程度下がるといわれています）

その後5年10年と下がり続け、築20年くらいの段階で価格の下落は安定。30年以降はほぼ下がりにくくなる築20年以上の物件を選べば、資産価値の目減りを極力”小さく”しやすいというわけです。

逆に、中古といっても築5年10年の築浅マンションは、購入時点からまだまだ価格が下がる可能性が高いため、資産として賢いお買いものとはいいがたいのが実情です。

新築マンションの販売価格の内訳を紐解くと、約20％が不動産業者の販売経費と利益分。例えば3000万円の新築マンションを購入したとしても、その資産価値は初めて鍵を開けた瞬間に20％下がり、2400万円ほどになってしまいます。
そこから20年かけて建物価格が減っていき、土地価格に近づくというわけです。

point.2　耐震強度は一定基準を満たしている？

中古マンション購入検討するなかで、よく気になるのが「耐震性」です。
耐震性を確認するうえで最低限知っておきたい知識が次の3項目です。

①新耐震基準と旧耐震基準
1981年6月1日に、建築基準法の耐震基準が大幅改正され、この改正以前は旧耐震、以降は新耐震基準と呼ばれています。
新耐震基準では、住宅やマンションなどの建築物を「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることが義務づけられています。
新耐震と旧耐震、どちらがより安全か比較すると、新耐震基準以降のマンションということになりますが、一方でそれ以外の建物が安全ではないと言い切れません。耐震診断の結果、新耐震基準をクリアする耐震性が認められたものもあれば、耐震改修・耐震補強をおこなっているマンションもあります。
上記をふまえて物件の耐震強度を確認することをおすすめします。

②マンションの管理状態
マンションの管理状態が不十分だと、耐震性能にまで影響を及ぼすケースがあります。どんな物でも、必要な時期に必要な修繕を定期的におこなうことで永く使い続けることができます。
マンションも同じです。
マンションごとに修繕計画書があるはずなので、不動産会社を通じて入手し、履歴・計画を確認しましょう。

③立地の地盤
地震など災害に対する耐性は、地盤の強度が大きく影響します。液状化現象、土砂崩れ、浸水などの危険性がないか、土地の特徴や成り立ちを知ることが必要です。国土交通省がハザードマップを公開しています。希望するエリアを検索して自身でも調べることができます。

▼国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

point3　管理費・修繕積立金の状況は？

マンションをいい状態で保つ上で最も重要なのが計画的な修繕。
そのため修繕履歴や修繕計画、積立金の積立状況は「重要事項説明書」で事前確認しておきましょう。
重要事項説明書には、使用目的、管理費との区分、管理組合の取り決めなどが記載されています。

また売主や管理組合が修繕積立金を滞納していると、買った人に支払い責任が生じてしまう場合もあるので、滞納状況もチェックしておきましょう。また積立金の観点で考えると、戸数が少なすぎるマンションには一戸の積立金の負担が大きくなってしまうというデメリットがあります。

point4　マンションの共有部の管理状態は？

内装はリノベーションで変えられますが、変えられない部分がマンションの管理状態や共有部分。お部屋の中だけでなく、事前にマンションのゴミ捨て場、自転車置き場、掲示板などをチェックするのがおすすめです。
例えば”ゴミ置き場は綺麗に使われているか””掲示板に古い情報のチラシがいつまでも掲出されていないか”など、ご自身の目で確認できる部分です。

point5　管理規約による工事の制限

管理規約で工事制限が定められていることもあります。
床材は一定の遮音ができる素材にするよう決められているマンションがほとんどですが、窓ガラスの取り換えはできてもサッシ自体の変更はできなかったりする場合もありますので、自分たちの希望のリフォームが叶えられるか事前に確認することが大切です。

point6　管理規約による禁止事項

マンションごとに違う管理規約による禁止事項も購入前に確認しておきましょう。例えば、ペットの飼育はOKか、楽器の演奏は何時まで可能かなどです。禁止事項を知らずに入居して近隣住民とトラブルになるケースもありますので、注意が必要なポイントといえます。

point7　希望するリノベーションは実現できる？

あらかじめリノベーションのイメージや希望のプランが固まっている場合は特に、「そのプランが可能な物件か？」をチェックしておきましょう。

例えば、マンションの建物構造には2つタイプがあり、壁を取り払ったLDKにしたいのであれば、構造壁で建物を支える「壁式構造」ではなく、壁を撤去できる「ラーメン構造」のほうが適しています。

出典：https://www.homes.co.jp/renovation/column/knowledge/flow/post-116937.html

◆ラーメン構造：柱と梁で建物を支える構造で、間に壁のない自由な空間を作ることができ、間取りが比較的自由につくれます。

◆壁式構造：壁で建物を支える構造。基本的に室内に柱や梁ができないため、室内はすっきりとした空間に家具を配置しやすいのが特徴です。

また水回りの位置変更にも注意が必要です。給排水管が入っているパイプスペースの位置によって、水回りの変更範囲が制限されます。トイレやキッチンなどの水回り設備は、床下や壁の中を通ってＰＳの給排水管とつながっています。
ＰＳに向かって水を流れるように排水勾配が必要です。
ＰＳから離れて水回り設備を移動すればするほど、床は上がって天井高は低くなります。物件によって状況は異なるので、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

一般の方が自己判断で見極めるのが難しいポイントになるので、信頼できるリノベーションの専門会社に事前に相談することをおすすめします。

リノベーションは入居までの期間が意外とかかる？

新築マンション購入はすでにできあがった商品を買うだけなので入居までにかかる時間は比較的短くすみます。

しかし中古マンション購入し、オーダーメイドでリノベーションする場合は、物件決定後、「ローン手続き」「リノベーションの設計＆工事」が必要になります。
そのため、引き渡しまでに平均して「3.5～4か月」かかる傾向があります。

入居したい日からスケジュール逆算して、中古マンションの物件探しを開始するのがおすすめです。

 

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