「なるべくリーズナブルにマイホームを手に入れたい」と中古マンションを購入を検討する方も多いのではないでしょうか。
どの程度の築年数がよいのか迷うことはないでしょうか。

中古マンションを選ぶときは築20年以上のものがおすすめ、という情報は聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
価格面のみでなく、物件の管理状況を知るにも築20年がひとつの目安になります。

本記事では、中古マンション選びでおすすめの築年数と中古マンションを選ぶときのチェックポイントをご紹介します。

中古マンションの築年数は20年以上がおすすめ

 

中古マンションの築年数は、20年以上がおすすめです。その理由としては下記のようなことが挙げられます。

マンションの価格は築20年～25年程で底値で下がるため

中古マンションの価格は、建築されてから20～25年くらいで底値まで下がっていくのが一般的です。新築で下がり続けた価格は、築20年程度で価格が低下がゆるやかになる傾向にあります。

中古マンションをできるだけ安く、かつよいタイミングで購入したいと考える人にとっては築20年あたりを一つ基準にすると候補を絞りやすいかもしれません。
しかし実はリーマンショック以降、中古マンションの価格は全体的に上昇しており、想像よりも値下がりしていないことも多い現状にあります。
今や、首都圏を中心に、市場の中心は新築ではなく中古マンションに移っているとも言われています。

予算に限りがある場合、築20年にこだわらず、築30年.40年のマンションにも目を向けてみてはいかがでしょうか。築20年までの価格の下げ率に比べると緩やかな減少かもしれませんが、予算に合う物件が見つけやすいくなる可能性は高まります。

また、築20年程度で価格の低下が止まる印象がありますが、すべてのマンションに当てはまるわけではありません。

マンションの管理状況が把握できる

建築から20年経つと、そのマンションの管理・修繕状況が把握しやすくなります。
国土交通省の”長期修繕計画策定ガイドライン”には、マンションの大規模修繕の周期は12年と書かれています。

築20年のマンションならば、大規模修繕がきちんと行われているかを計画だけでなく履歴でも確認することができます。

築年数によって変わる耐震基準

現在の耐震基準は、1981年に設けられた新耐震基準です。物件の築年数によって、適用されている耐震基準が異なります。築古マンションでも、耐震補強工事を行っている場合もあります。築年数と適用されている耐震基準はセットで確認しましょう。

耐震基準の移り変わり

耐震基準の移り変わりをまとめます。

• 旧耐震基準：1981年6月の改正以前の耐震基準のこと
• 新耐震基準：1981年6月に導入された建築基準法に基づく現行の耐震基準のこと

耐震基準と物件の選びの考え方

新耐震基準で建てられたマンションの方が、建築時の建物の安全性は高く設定されています。予算的にも問題がない場合は、新耐震基準で建てられた物件を選ぶことで心理的な安心感も得られます。
しかし、築年数だけでマンション購入を判断するのはおすすめしません。

旧耐震基準の物件は選ばないほうがいいのか？

旧耐震基準の物件が新耐震基準の物件に比べて、大地震で甚大な被害を受けているかというと、実は大きな差はないというデータがあります。
東京カンテイの「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」のデータをご紹介します。

＜東日本大震災における宮城県 耐震基準別の建物被災状況＞

• • 旧耐震：大破・中破の割合1.7％
  • 新耐震：大破・中破の割合1.0％

「新耐震・旧耐震で被災状況に大差なし」とされています。 築年数の方に意識がいきがちですが、マンションは適切にメンテナンスされているかどうかがとても重要です。管理状態は安全性にも関わってきます。

すでにリノベーションされている物件は配管に注意

リノベーションが済んでいる中古物件の場合、見た目はとても新しいようでも、見えない部分まで整備されているかは確認しないと分かりません。床下の給排水管には、寿命があります。築20年以上のマンションで、一度も配管の交換が行われていない場合、一般的な耐用年数を超えた給排水管のままかもしれません。

古い給排水管をそのままにしておくと、漏水の可能性が出てきます。引っ越しを済ませてから工事となると、とても大変ですし、何より他の住民の方に迷惑をかけてしまうことに。リノベーション済みだからと安心せずに、売り主にきちんと確認をしましょう。

築年数だけでなく立地にも注意

立地のよい場所は、暮らしていく上で何かと便利なことも多く、やはり人気は高いです。しかし、築年数の浅い物件や新築のマンションは、やや不自由な立地にあることも珍しくありません。築年数の浅い中古物件を探していると、しばしば立地の問題で諦めてしまうケースもあるのではないでしょうか。

一方、駅近など立地のよい場所には、古いマンションがいくつか建っていることがあります。建物が古くても、場所がよければ価値は下がりにくいため、そのまま残っているということです。築年数にこだわらなければ、理想的な立地の物件にも出会える可能性が高まります。

築年数の古いマンションの購入やリノベーションに関するよくある質問

マンションの平均寿命は？

マンションをはじめ、建物の寿命は一概には決められるものではありません。建物の寿命に関して物理的な構造上の寿命と、経済的な価値のふたつの観点から考えられています。
税法で定められている鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数は47年とされています。
この期間を過ぎると税務上の資産価値がなくなるという意味であり、47年を過ぎたからといって住めないわけではありません。一方で鉄筋コンクリート造の構造体の寿命は117年や150年などの意見もあります。

中古マンションは築何年まで住める？

マンションの法定耐用年数は47年ですが、正しくメンテナンスされているマンションは寿命が70年を超える可能性も期待できます。

マンションの寿命と混同されがちなのが法定耐用年数ですが、これは税法上資産価値があると見なされる年数であり、建物が存続できる年数とは同じではありません。

国土交通省の公表によると、鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命（残存率が50％となる期間）は68年とされています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について）

ただし、寿命を全うできる中古マンションは、大規模修繕工事など共用部のメンテナンスが新築時より正しく実施されていることが条件です。

さいごに

中古マンションを選ぶ際、価格面・物件数・性能の観点から考えると、「築20〜25年」が“狙い目”です。

なぜなら、購入後の価格下落が緩やかで、市場に出回る物件が多く、耐震・断熱などの性能面が極端に低くないからです。

ただし、後悔のない中古マンションを選ぶためには、一般の方がなかなか判断できないポイントも確認しなくてはいけません。

そのため、築年数だけで選ぶのではなく、物件探しからリノベの“プロ”にサポートしてもらうことをおすすめします。

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お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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