WEBでお問い合わせ
LINEでお問い合わせ
中古物件の購入をする際に見落としがちな『修繕積立金』『管理費』ですが、どちらも毎月支払いが発生していくので、しっかりと仕組みをしり物件探しをすることが重要です。
更には物件それぞれによって、金額が違い、安い方が良いのか。この金額はそもそも高いのか？など物件選びの際に悩まれる方も多いのではないでしょうか。
今回は修繕積立金・管理費のポイントと金額の目安を知って後悔のない物件選びにしていきましょう。
修繕積立金・管理費とは
マンションを購入するとかかる維持費がいくつかあります。
中でも、修繕積立と管理費は毎月支払いが発生する費用です。
≪修繕積立金≫
修繕積立とは、経年劣化などで、マンションの外壁や屋根、排水管などの修理など建物を維持するため、計画的に修繕する費用を少しずつ毎月住民全員で積み立てていき将来に備える制度のことです。
具体的には以下の様な使い道があります。
・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
・不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
・敷地及び共用部分等の変更
・建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）
に係る合意形成に必要となる事項の調査
・その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のた
めに特別に必要となる管理
など…。
この使い道はマンションそれぞれで異なるのではなく、国土交通省のマンション標準管理規約によって定められているものになります。
また、マンションの修繕積立金は『長期修繕計画書』によって決まっています。この計画書はマンションを維持するためにあらかじめ管理組合が定めるものです。
国道交通省では「長期修繕計画」に基づいて修繕積立金を設定するべきとなっていますが、マンションによってはそもそも作成していなかったり、作成したけど保管されておらずどうなっているかわからないなどの場合もあるので、購入する前にしっかりと確認しておく必要があります。
≪管理費≫
管理費とはエレベーターのメンテナンスやエントランスの清掃、管理人さんの人件費などといった共用部分の管理に利用される費用のことをいいます。
具体的には以下の様な使い道があります。
・管理員人件費
・公租公課
・共用設備の保守維持費及び運転費
・ 備品費、通信費その他の事務費
・共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
・経常的な補修費
・ 清掃費、消毒費及びごみ処理費
・委託業務費
・専門的知識を有する者の活用に要する費用
・管理組合の運営に要する費用
管理費の使い道も国土交通省のマンション標準管理規約によって定められているものになります。
マンション運営は基本的に組合、つまり住人で行いますが、ほとんどのマンションが管理会社に業務を委託しています。そのため、管理費の半分以上が管理会社へ支払われる業務委託費に充てられます。そのため、管理会社のサービス内容や物件の条件をによって金額が変わてくるのです。
修繕積立金・管理費の平均額は
平成30年度の国土交通省の調査では、月／戸当たりの管理費の総額平均は15,956円で、総戸数規模が多くなるにつれて低くなる傾向になっています。
修繕積立金についても月／戸当たり修繕積立金の総額の平均は 12,268 円となっています。
この金額は新築も含めて調査されているので、中古マンションの場合はこれよりも高くなることが想定されます。
修繕積立金・管理費は値上がりするの？
次に値上がりについてです。
修繕費の積立方法には、当初の積立額を抑え段階的に値上げする「段階増額積立方式」と計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」という以下2つの方式があります。
新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、「段階増額積立
方式」を採用している場合がほとんどですそのため、築年数が古くなるほど、修繕積立金の額は高くなり、購入後も値上がりしていく可能性があります。
また、管理費については先程も述べたように管理会社への業務委託料がメインとなりますので、管理会社によって金額が異なります。管理費も築年数が経つほどメンテナン費がかかりますのでこちらも値上がりする可能があります。
そのため、基本的なマンション運営の維持は管理会社に任せきりであってもその管理会社を選ぶのは組合、つまり住人の方たちなので組合運営についても確認しておくと良いでしょう。
修繕積立金・管理費で注意するポイント
以上のように、修繕積立金や管理費の状況は中古マンション購入後にかなり影響してくるため、購入前にしっかり確認しておく必要があります。
修繕積立金と管理費のチェックで注意するポイントを下記にまとめました。
Check１ 積立金・管理費不足、滞納に注意
積立金が不足している場合、いざ修繕することになってもお金が不足しているため、しっかりとした工事が出来なかった場合は安全性の問題が出てきますし、一時金を徴収されてしますこともありますので注意が必要です。
また、前の住人が積立金を滞納していた場合は、新しい所有者にも滞納金の請求が出来る事になっています。
積立金の状況や滞納金などの支払状況なども組合・管理会社に確認すれば購入前に見せてもらえるので仲介会社に確認してみましょう。
Check２ 大規模修繕工事の実施状況に注意
大規模な修繕工事が長期修繕計画通りに行われているかも確認が必要です。
購入後すぐに積立金が値上がりするタイミングだったなどという場合もありますのでしっかりと確認しておきましょう。
長期間修繕計画も購入まえに見る事ができますので、仲介会社に聞いてみると良いでしょう。
Check３ 組合の運営状況も確認しよう
上記でも述べたようにマンションの運営は組合で行います。組合の運営は住人の皆さんです。しかしほとんどのマンションでは管理会社に業務を委託しています。
そのため、管理会社に任せっきりにしているのか、それとも必要なことはしっかりと組合で話し合われているのかも重要です。
どこの管理会社に業務を委託するかを決めるのは組合です。
管理会社によってサービス内容や金額もことなりますので、ご自身のマンションに合った内容や金額になっているかなどチェックする必要があります。
また、修繕積立金も空家の多いマンションだったりした場合は、現状の金額で将来的な修繕工事で費用が足りるかなども検討する必要があります。
積立金が多すぎないか、少なすぎないかなど状況によって確認しておかなくてはいけません。
まとめ
中古マンションといっても大きな金額を支払いますので、後悔の無いように間取りや見た目、立地だけでなくしっかりと物件を確認することが大切です。
確認したうえで、ライフプランなども踏まえ資金計画をすることをおすすめします。
しかし、長期間修繕計画や、管理費・修繕積立金の収支を見せてもらえても金額が高いのか、安いのか。物件それぞれ違いますのでプロの目線で判断することが重要です。
miyabiでは物件探しからリノベーション、資金計画、住宅ローン会社選択までワンストップでお住まいづくりをサポートします。
ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
▼▼▼施工事例▼▼▼
miyabi の事例一覧はこちら >>> 施工事例
▼▼▼EVENT▼▼▼
見学会や相談会はこちら >>> イベント
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
資料請求ページはこちら >> Click Here
ご来店問合せはこちら >> Click Here
