中古物件を探している方の中には『再建築不可』という言葉を目にされた方も多いのではないでしょうか。すでにお住まいのお自宅が『再建築不可』という場合もあるかもしれません。

『再建築不可』の物件は価格も低く設定されていることが多く、良い物件であれば得なんじゃないかなと思われる方もいらっしゃると思います。

しかし、『再建築不可』の物件にはいくつかの制約がありますので、購入を検討されている方はしっかりと内容を確認しておきましょう。

今回は『再建築不可物件』について詳しく解説していきます。リノベーションは可能なのかなど説明していきますので是非、参考にしてみてください。

 

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは建築基準法によって、いま建っている建物を撤去した後に、新しい建物を建てること（再建築）が認められない不動産物件（建物と敷地の組み合わせ）のことをいいます。

建築基準法内で、「都市の中では、建築物の敷地は、４m以上の幅を持った道路に、２m以上の幅で接していないといけない」という接道義務が課されており、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。

都市の中とありますが、それはどこかというと都道府県がしていする都市計画区域及び準都市計画区域内、とされています。そしてここでの道路とは建築基準法第四十二条に詳しい定義があり所定の手続きを経て、行政が認めたものだけが道路になります。ですから、実態として道が建築物の敷地に接して存在していても、その道が行政によって認められていなければ、再建築不可物件になります。

接道義務は火災や地震など災害が起こった際などに消防車や救急車などの緊急車両が入れないと困るため定められています。しかしこの義務が定められたのは昭和25年でさらに都市計画法は昭和43年に作られたため、それ以前に建てられていた建物は接道義務を満たしていない場合があります。建築基準法は定められる前に建てられた建物が接道義務を果たしていない場合は仕方ないけれど、次はもう消防車や救急車が入れないような危険な土地には、新しく建物を建てないようにしようというのが『再建築不可物件』になります。

『再建築不可物件』のリノベーションは可能？

再建築不可物件は建て替えをすることはできませんが、一定の条件を満たせばリノベーションが可能です。

木造の場合、建物の構造を変えなければ改築とみなされず、建築確認申請が必要ありません。そのため床、天井、壁すべてを新しいものに変えるのはもちろん間取りを変更することもできます。ですからスケルトンリノベーションも可能なのです！

また、柱と梁は全体の2分の1までなら新しいものに取り替えることができます。そして、再建築不可物件は増築は基本的にはできませんが、防火地域・準防火地域に指定されていないエリアにある家であれば10㎡以下までの増築が可能です。

 

『再建築不可物件』の注意点

再建築不可物件は築年数がかなり古くなっています。リノベーションできたとしても柱と梁は全体の2分の1までしか新しいものに変えられません。そのため倒壊のリスクなどが大きいです。地震や火災など予期せぬ自然災害により建物が倒壊・消失した場合でも再建築できません。

また、補強、補修などメンテナンス費用がかかってきます。リノベーションしたとしてもすべてが新しいものにできるわけではないので日常でのメンテナンスが必要になってきます。

そして、状況でも述べたように再建築不可物件はつまり、接道義務に反しているため道や入口が狭くなっています。そうすると重機やトラックが敷地まで入ってこれず資材などを運ぶ際に手間がかかり、工事費用や人件費が一般的な金額よりかかる場合があります。

 

『再建築不可物件』のチェック項目

①インフラの状況

電気、ガス、水道等のインフラ状況を確認しましょう。再建築不可物件は築年数がかなり古いため他人の土地を通って水道やガス管が引かれている場合があります。後々、トラブルに発展することもありますので必ずチェックしましょう。

②工事ができるのかどうか

接道義務を満たしていないということは、家までの道がかなり狭かったり、ほかの人の土地を通らなくてはならないなど問題があります。リノベーション工事で重機やトラックが入らないこともあり、そういった場合は別で費用が掛かったり、最悪の場合工事ができないなどのトラブルになってしまうので注意しましょう。

③建物の耐久性

再建築不可物件は、建物を立て直すことはできません。

そのため、構造そのものが老朽化してすでに住める状態でなかったり、地震などの災害で家そのものが壊れてしまうと住めなくなってしまいます。

 

まとめ

この様に『再建築不可物件』には注意しなくてはならないポイントがあります。上記以外にも、資産価値が低く売却ができなかったり、住宅ローンが借りられないなどのデメリットがありますのでしっかりと理解して購入しましょう。

もちろん『再建築不可物件』にもメリットがあります。例えば、立地が良い場所でも格安で購入することができたり、固定資産税が安いなどです。

ご自身のライフスタイルとよく相談して物件を選んでいきましょう。

私たちmiyabiでは、物件探し・設計デザイン・施工までをワンストップでお手伝いさせていただいております。
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