不動産の資料などで地目という項目を見たことがあるのではないでしょうか。

漢字からなんとなくは想像できるけど、実際にはどういうものかわからない。方がほとんどだと思います。

これから土地の購入を検討されている方はぜひ、今回の記事を参考に不動産資料を確認してみてください。

今回は地目の種類や、変更方法などについて詳しく解説していきます。

 

地目とは

地目（ちもく）とは、登記所の登記官が決定した土地の主な用途を現したもので、全部で23種類あります。

田・・・農耕地で用水を利用して耕作する土地

畑・・・農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

宅地・・・建物の敷地及びその維持、もしくは効用を果すために必要な土地

学校用地・・・校舎，附属施設の敷地及び運動場

鉄道用地・・・鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地

塩田・・・海水を引き入れて塩を採取する土地

鉱泉地・・・鉱泉（温泉を含む）の湧出口及びその維持に必要な土地

池沼・・・かんがい用水でない水の貯留池

山林・・・耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

牧場・・・家畜を放牧する土地

原野・・・耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地

墓地・・・人の遺体または遺骨を埋葬する土地

境内地・・・境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）

運河用地・・・運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号または第2号に掲げる土地

水道用地・・・専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場または水道線路に要する土地

用悪水路・・・かんがい用または悪水はいせつ用の水路

ため池・・・耕地かんがい用の用水貯留池

堤・・・防水のために築造した堤防

井溝・・・田畝または村落の間にある通水路

保安林・・・森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地

公衆用道路・・・一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）

公園・・・公衆の遊楽のために供する土地

雑種地・・・以上のいずれにも該当しない土地

 

地目の確認方法は土地の登記謄本を確認します。表題部の地目の部分に宅地などと記載されています。

 

家を建てて良い地目は？

地目の中には住宅を建てて良い場所と建てることができないものがあります。

家を建てて良い地目は、宅地、山林、原野、雑種地の4種類だけです。

この中でも宅地について詳しく解説していきます。

 

 

宅地とは

・不動産登記法による土地の地目が宅地である土地

・建築基準法に基づく建築確認を受けて建築された建築物の敷地として利用されている土地又は利用されていた土地

・旧住宅地造成事業に関する法律に基づき建築物の敷地として造成事業が完了した土地

・既成宅地（福岡市独自）の区域内で建築物の敷地として造成事業が完了した土地

・都市計画法に基づく開発許可を受けて建築物の敷地として開発行為が完了した土地

・建築基準法に基づく道路位置指定を受けて道路が築造されたことにより建築物の敷地として利用することが可能となった土地

・都市計画法第29条第1項第4号から第9号までの規定に該当する開発行為の区域内で建築物の敷地として開発行為が完了した土地

とされています。

宅地は、建物の敷地だけでなく、その維持や効用を果たすために必要な土地も含まれることから、必ずしも建物が現存しなくてもよいことになっています。

 

宅地建物取引法上の宅地

宅地は、宅地建物取引法においても定義があります。

・用途地域内の土地について

都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、どのような目的で取引する場合であろうと、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。

・用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地について

用途地域内の土地のうちで、5種類の公共施設の用に供されている土地については、「宅地」から除外する。具体的には、道路・公園・河川・広場・水路という5種類の公共施設の用地は「宅地」から除外される

・建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地について

建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地は、土地の原状の用途に関係なく、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。つまり、例えば土地登記簿上の地目が「田」「畑」「池沼」「山林」「原野」である土地であっても、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引するならば、宅地建物取引業法上はすべて「宅地」として取り扱われることになります。

 

 

地目を変更したいときは？

もし、地目を変更しなければならないときは申請手続きを行う必要があります。

この申請は変更は生じた日から一か月以内に申請を行わなければなりません。

その土地を管轄する法務局に地目変更申請書を提出します。また田や畑はいわゆる農地法の制限により、そのままの地目では住宅を建てることはできません。その為、農地転用の許可申請が必要になり、事前に農業委員会の許可を受けるか、農業委員会へ農地転用届出書等の必要書類の届出を行う必要があります。

手続きについても煩雑で難しいため、司法書士にお願いして手続きを進める方がほとんどです。

 

まとめ

土地には地目だけではなくほかにもたくさんの制限があります。土地を探している方はプロに相談することをおすすめします。

私たちmiyabiでは、物件探し・設計デザイン・施工までをワンストップでお手伝いさせていただいております。
ご希望に応じた物件のご提案や、無理のないローン計画などをご提案します。

そのため、各部門間での情報交換がスムーズで、お客様の時間を無駄にしません。

お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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