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分譲マンションの購入を検討されている方の中には、物件広告に『定期借地権』と土地についての権利の欄に書いてあるのを見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
定期借地権付きマンションとは一体何なのかご存知ですか？
相場よりも安い金額で見つかることが多いかもしれません。今回は定期借地権付きマンションのメリットや注意しておきたいポイントを解説していきます。
そもそも借地権とは？
そもそも借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の貸借権を言います。
建物を所有するために土地を貸してもらい、利用する権利ということです。
貸してもらっている土地なので、そもそもの借地の権利は地主さんが持っているままになります。そのため、建物を建設するときはもちろん、建て替える時も地主さんの許可が必要になるのです。
借地権の一番の特徴は、契約期間が設けられていることです。借地権の契約が更新されなかれば、たとえ建物が建っていたとしても土地を地主さんに返さなければなりません。
借地権にはいくつか種類があり、契約の更新の可否についてもことなるので以下で詳しく説明していきます。
今回は、普通借地権と定期借地権についてまずは解説します。
普通借地権について
普通借地権とは、存続期間は構造にかかわらず最低30年とされています。
最初の更新では存続期間が20年以上、2回目以降の更新は10年以上とされています。但し、当事者同士の合意によってこれよりながくすることは可能です。
更新も貸主に正当事由がない限り拒否できませんし、契約の終了時には賃借人が土地上に建てた建物の買い取り請求も可能になります。
定期借地権について
定期借地権とは借地期間が定まられていて、更新のない借地権の事をいいます。
普通借地権との違いは、借地期間満了時には土地を更地にして地主さんに返還することが原則となっています。この際には建物の買取請求をすることは出来ません。
一般定期借地権は更新がない代わりに存続期間が50年以上と長くなっています。
定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類あり、マンションの場合は『一般定期借地権』が主に利用されています。
定期借地権付きマンションって何？
では、定期借地権付きマンションとはどんなものなのでしょうか。
一般的なマンションの場合は土地が所有権になっていることがほとんどです。
この場合は建物だけでなく、土地の所有権や地上権も持つことになります。そのため地代を払うことは無く、更地にして返還しなくてはならないといって事ありません。
定期借地権付きマンションの場合は、地主さんから期限付きで土地を借り、地代を支払って、期間満了後にはマンションを取壊し、更地にして地主さんへ返す必要があります。その際のマンションの買取請求や、立退料は支払われません。
上記でも述べたように、一般定期借地権は契約期間が50年以上と定められています。そのため、契約期間が60年と定められていれて、新築で購入した場合は、解体期間を除いた大体58年～59年間は住めることになります。
定期借地権付きマンションのメリット
POINT１ 価格が安い
定期借地権付きマンションの場合は土地を購入しないので、簡単にいえば一般的な物件価格から土地代を引いた金額で購入することが出来るため、安くなる傾向があります。
都心の人気エリアでも7割ほどの価格で市場にでている物件もあります。
ただし、地代を支払う必要があるため、月に数万円ほどの支払いが生じます。結果的にどちらがお得なのかは確認が必要です。
POINT２ 土地の税金を納める必要がない
土地を借りているため、土地部分の固定資産税や都市計画税などを納める必要がありません。マンションの建物部分の税金は支払う必要がありますが、土地の部分については負担が軽減されます。
POINT３立地の良い場合が多い
定期借地権付きとなっているということは、地主さんその土地を手放したくないということなので、比較的利便性が高い土地や、公的機関・寺社仏閣が保有している土地など希少な立地条件の場所が多くなっています。
定期借地権付きマンションのデメリット
POINT１ 住める期間が限定されている
期間を満了した場合は、土地を地主さんへ返還しなくてならないので、建物を退去する必要があります。 新築で契約期間が60年など長い場合はまだ住める期間がありますが、万が一契約満了まであと数年といった場合は購入してもすぐに、建物を壊さなくてはなりません。
中古マンションの場合は『借地期間残存〇年〇ヶ月』などと概要欄に記載があるので必ず確認しましょう。
POINT２ 地代の支払いがある
地代の支払い義務を負担しなければなりません。月々の支払いにも関わってくることのなのでしっかりと確認しましょう。
POINT３ ローンが借りにくい場合がある
定期借地権付きマンションの場合は、住宅ローンが借りにくい傾向にあります。
残存期間が10年など短いと担保の価値が長く続かなく、借りることができても長期の返済期間に設定することはむずかしいでしょう。
まとめ
転勤やが多いなど、一定の期間で買い替えを考えていたり、初期費用をとにかく抑えたい人などは定期借地権付きマンションは費用が抑えられおすすめです。
しかし、マンションに永住したい、資産価値が気になるなどの方は、定期借地権付きマンションはさけることをおすすめします。
どちらもメリットデメリットがありますので、ご自身のライフスタイルにあった物件を慎重に検討しましょう。
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