「自分の年収では一体どのくらいの価格のマンションを購入できるのだろうか」という疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

購入できる・してもいいマンションを判断する基準のひとつに、年収からみた適正価格という考え方があります。

この記事では、住宅ローンの審査基準やマンション購入に伴う頭金・諸費用の目安金額、年収別の「購入していいマンション価格」の試算表を紹介。

マンション購入で失敗しないためには、無理せず購入できる金額を知ることです。物件を探し始める前にまずは年収に応じた適正な購入予算を把握しましょう。

適正なマンション価格の考え方

マンション購入時に多くの人が利用する住宅ローン。その審査では「返済負担率」が重視されています。

返済負担率（返済比率）とは、年収の占める返済額の割合のこと。
毎月のローン返済の1年分の合計金額が、年収の何割にあたるかを計算します。
この返済負担率をもとにして、融資可能額が妥当か判断されます。

さらに、マンションをはじめとする住宅購入時には、仲介手数料などの諸費用が追加でかかります。これら諸費用が何にいくらかかるのかも考慮しながら、現実的に購入可能なマンション価格をシュミレーションする必要があるでしょう。

●借入可能額と返済負担率

金融機関側からすると「融資可能額」、つまりは契約者から見れば「借入可能額」ということになりますが、この借入可能額は返済負担率をもとにして算出されます。

多くの金融機関では、返済負担率を35％まで（年収400万円未満の場合は30％まで）を審査の合格基準としています。
※主要都市銀行や住宅金融支援機構（フラット35）の基準です。中には25％を審査基準としている厳しい金融機関もあります。

返済負担率を決める年間の返済額には、月々支払う利息も含まれています。ローン審査時点では、融資実行時点の金利が未定のため、仮として3.5～4.0％の金利で計算されます。
※これも主要都市銀行の基準です。金融機関によって審査金利は異なります。たとえばフラット35では、審査時点での実効金利で審査されます。

●頭金と諸費用

マンションを購入する上で、頭金や諸費用についても考えるべきでしょう。

頭金とは、マンション購入費用の一部を、自分の貯蓄や親からの贈与など、手持ちの現金（自己資金）で支払うこと。頭金として入れる金額は特に決まっておらず、頭金なしでフルローンを組める金融機関も増えています。

とはいえ、実際にマンションを購入した人の実態を見てみると、マンション価格の1割前後を頭金として準備した人が多数を占めます。これはちょうど中古マンション購入の諸費用を合計した金額と同じくらいです。

中古マンション購入時の諸費用には、不動産仲介手数料、各種税金、登記費用などがかかります。これらをトータルすると、物件価格の１割弱となります。
（新築マンションでは不動産会社に支払う仲介手数料が不要な分、もっと割合は低くなります）

https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html

 

年収別・購入していいマンション価格一覧表

実際のところ年収に対して「購入していいマンションの価格」はいくらになるのでしょうか。年収帯別に試算した金額を以下の表にまとめました。
ご自身の年収に最も近い金額の欄をチェックしてみてください。

下表「借入可能額（元金）」は、年収に対しいくらまで融資が認められるかをシミュレーションしたものです。一般的な金融機関の審査基準に従い、返済負担率35％（年収400万円未満では30％）・審査金利4.0％・返済期間35年・ボーナス払いなしという条件で計算しました。

同「諸費用」は、この借入可能額（元金）を「購入していいマンション価格の目安」とした場合、仲介手数料等の諸費用はいかほどになるかをシミュレーションしたものです。マンション価格の10％で計算しました。

諸費用を頭金とする場合は、物件代金のほかに現金がこれだけ必要になると心づもりをしていただければ良いでしょう。

諸費用も全額ローンで借りる予定の方は、「借入可能額（元金）から諸費用を差し引いた金額」が適正な物件価格の目安となります。たとえば年収500万円で、諸費用もローンに組み込む場合、購入していいマンション価格の目安は3,293万円－329万円＝2,964万円となります。

マンション購入にまつわる疑問Q＆A

自分の年収ではいくらのマンションが適正なのか、いくらまでローンを借りて大丈夫か、無理のない資金計画について、当社でも様々な疑問や質問がお客様から寄せられてきました。ここでは、マンション購入に関するよくある疑問にお答えしていきます。

●年収の5倍が目安って聞いたけど？

たしかにかつては「年収の5倍」が購入する住宅価格の目安といわれていました。
しかしこれは実行金利が5％を超えていたバブル時代の常識です。現在の金利は1～2％台で推移しています。
また昇給や退職金が期待できていた契約者の収入状況や物価の上昇率なども、当時とは大きく状況が変わってきています。
そのため、現在では「年収の5倍が目安」とひと口には言い切れません。

ほかに目安のひとつとしてよく挙げられるのは、「返済負担率20～25％」です。
ただしここで気を付けたいのは、金利をいくらで計算しているかということ。
多くの場合は現時点の実効金利にならって1％台で計算しているのではないでしょうか。

しかし、実効金利は絶えず変化するものです。そのため金融機関の審査金利は3.5～4.0％と、金利の上振れリスクを見込んであらかじめ高めに設定されています。
仮に金利1.4％として、返済負担率25％で計算すると、年収500万円の場合の目安は3,457万円、年収600万円では4,148万円、年収700万円では4,840万円と、前述の表よりも緩い結果となります。

年収倍率や実効金利をもとにした試算は簡易にできるメリットがありますが、より実際的なのは、やはり金融機関の審査基準にしたがった試算ではないでしょうか。手軽に目安金額を知りたい方は、ぜひ前述の目安表をご覧ください。

●頭金ゼロでマンションは買える？

前述のように、頭金ゼロでフルローンが組める金融機関が増えつつあります。しかし実態としては、最低でも諸費用分は現金で準備する人が多いようです。

諸費用もローンでまかなうということは、その分マンション購入にあてられる金額が減るということ。頭金ゼロでマンションを購入したいと考えている方は、どうぞこの点にご注意ください。

●中古マンションは資産性が低い？

中古マンションは資産性が低いから、将来売ることを考えたら新築マンションを買った方がいいのでは？ と考える人がいるかもしれません。

しかし実際のところ、中古マションの方が新築よりも資産性は安定しています。
マンションの建物価格は、新築時が最高値で、築年数の経過とともに下落していき、築20年を超えると底値になります。そこから先の変動は緩やかになるため、築20年以上の中古マンションを購入すれば、購入時の価格に近い金額で売却できる可能性が高いという訳です。

そもそも購入したマンションがその後売却できるかどうかは、立地や管理状態など、物件の条件によって変わります。広尾ガーデンヒルズや三田綱町パークマンション、ドムス南麻布、秀和レジデンスシリーズなどのいわゆる「ヴィンテージマンション」は、築年数が経っていても人気で、高い価格で取引されています。
新築だから、築浅だから価値が高いということではなく、さまざまな条件を吟味して、価値あるマンションを選ぶことが大切です。

さいごに

「いくらのマンションが適正か」を考える際、ポイントになるのは返済負担率。多くの金融機関では、審査金利3.5％～4.0%として、返済負担率35％（年収400万円未満の場合は30%）をひとつの基準として融資するかどうかの判断を行っています。ここから購入できるマンション価格の目安を試算することが可能です。

しかしさらに一歩進んで「私にとって本当に適したマンション価格」を検討するときは、金利の推移や自己資金の有無、ライフプランを総合的に考える必要があります。同じ年収の人でも、ライフプランや住まいにたいする価値観に応じて適正と感じる金額は異なるためです。

マンション購入を失敗しないためには、事前の資金計画はとても重要です。

miyabiではマンション探しやリノベーションプランはもちろんのこと、資金計画までトータルでサポートしています。
住宅ローンや資金計画、家計などお金に関する不安なことがありましたらお気軽にご相談くださいませ。

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