マイホーム購入にあたりどのような費用がかかるかご存じでしょうか？ 人生のなかでも大きな買い物となるマイホームの費用。 不動産の購入には、土地や建物の購入代金の他に、様々な諸費用がかかります。（マンションも同じです。）

さらに近年は、新築を購入するのではなく「中古物件を購入して、自分たちらしくリノベーションする」という選択をされる方がとても増えています。中古物件は価格が抑えられる分、その差額をリノベーション費用にあてることができ、結果として新築よりも理想に近い住まいを、無理のない予算で手に入れられるケースも多いのです。

物件価格やリノベーション費用は具体的にイメージしやすいかと思うのですが、諸費用の中には借入金額など諸条件が定まらないと確定しない金額も多く、「このくらい」という枠で捉えていただいています。実際この枠から大きくはみ出るお客様はいらっしゃらないのですが、無駄なお金がないかどうか、内訳を少し具体的に見ていきましょう。

そのため、マイホーム購入のために資金計画を立てる場合は、諸費用も考慮しなければなりません。今回は、マイホーム購入に関連する諸費用と、リノベーションを絡めた資金計画の考え方について解説したいと思います。中古物件の購入＋リノベーションを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

マイホーム購入に必要な諸費用とは

マイホームの購入にあたり、土地・建物の購入価格以外にも様々な諸費用がかかります。この諸費用がわからないと質問を受けることがよくあります。 マイホームの購入を検討するときには、諸費用も含めて考えると全体の資金計画や自分達のマイホーム購入金額が見えてきます。特に中古物件＋リノベーションというプランの場合は、「物件価格」「諸費用」「リノベーション工事費用」の3つをセットで考える必要があるため、事前の資金計画がより重要になります。ここでは、マイホームの購入に必要な諸費用の種類について解説したいと思います。

印紙税

印紙税とは、契約書などの書類を作成する際に課される税金のことをいいます。マイホームの購入にあたり、土地・建物を購入するときの売買契約書、注文住宅やリノベーションを建築するときの請負契約書を作成する際に発生します。税金の額は売買代金や請負金額によって決められています。

中古物件を購入してリノベーションをする場合は、「不動産売買契約書」に対する印紙税に加えて、「リノベーション工事請負契約書」にも別途印紙税が発生する点に注意しましょう。工事金額によって税額が変わってきますので、見積もりの段階で確認しておくと安心です。

印紙税は、郵便局などで収入印紙を購入して契約書などの書類に貼付して納めます。万が一、印紙を貼付しない（納税しない）でいると「過怠税」というペナルティが課せられてしまいます。住宅ローン控除などの手続きで売買契約書や請負契約書が必要になり、税務署の目に触れることになります。収入印紙を忘れずに購入し、書類に貼付しましょう。

印紙税の詳細については、国税庁のHPをご参照ください。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm

仲介手数料

土地や建物を不動産屋さんで仲介で購入した場合、仲介手数料が発生することがほとんどだと思います。（発生しない場合もあります。）例えば、土地を仲介で購入して注文住宅を建築する、建売住宅や中古住宅を仲介で購入する、といった場合が考えられるでしょう。仲介手数料の上限額は宅建業法によって決められています。基本的には、以下の速算式で計算することが可能です。

仲介手数料の上限額＝（売買代金×３%＋6万円）＋消費税

中古物件をリノベーション前提で購入する場合、「リノベーション向き物件」を得意とする不動産会社に相談すると、間取りの制約が少ない物件や、耐震性・断熱性の面でリノベーションしやすい物件を紹介してもらいやすくなります。物件探しの段階からリノベーションのプロが関わることで、後から「思っていたより工事費がかさんでしまった」という失敗を防ぎやすくなるのもメリットです。

登記費用

マイホームの購入・取得にあたり、様々な権利関係の登記が行われます。例えば、前所有者から現所有者へ「所有権移転登記」、住宅ローンを利用する場合の「抵当権設定登記」など。不動産における権利関係は非常に重要な項目です。そのため、登記にあたり登記費用がかかります。

リノベーション費用も住宅ローンに組み込んで借り入れる「リノベーション一体型ローン」を利用する場合は、物件価格分だけでなくリノベーション費用分も含めた金額で抵当権が設定されるため、その分登記費用も変わってきます。あらかじめ司法書士に見積書を依頼し、金額を把握しておくことがよいでしょう。

住宅ローンの諸費用

マイホーム購入にあたり、住宅ローンを利用する人がほとんどだと思います。理由は金利が影響しています。ローン諸費用は金融機関や住宅ローンの商品によって、事務手数料や保証料などの諸費用がかかります。

中古物件＋リノベーションの場合、住宅ローンの組み方には主に2つのパターンがあります。ひとつは「住宅ローン」と「リフォームローン」を別々に借りる方法。もうひとつは、物件購入費用とリノベーション費用をまとめて借り入れられる「リノベーション一体型住宅ローン」を利用する方法です。一体型ローンは住宅ローンと同じ低金利でリノベーション費用も借りられるケースが多く、諸費用や返済の手間を抑えられるというメリットがあります。金融機関によって取り扱い商品が異なるため、リノベーション会社や不動産会社に相談しながら比較検討することをおすすめします。

また、住宅ローンを借り入れる際に「団体信用生命保険」への加入を必須としていることがあります。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残額が保険から支払われるという仕組みのもの。保険料は金利などに含まれていることが多いのですが、念のため金融機関に確認しておくことをお勧めします。

火災保険料

日本は災害大国と言われるほど、自然災害のリスクが大きい国です。マイホーム購入は人生の中でも特に大きな買い物となるでしょう。万が一のリスクに備えて、火災保険に加入しておくことをおすすめしますが、保険に入らないとローンの借り入れ自体できなくなることも珍しくありません。

中古物件の場合、築年数や建物の構造によって保険料が変わってきます。ただし、リノベーションの際にあわせて耐震補強や断熱改修を行うことで、建物の性能が向上し、保険会社によっては保険料の割引につながる場合もあります。せっかくリノベーションをするのであれば、デザイン面だけでなく、こうした性能面の向上もあわせて検討することで、長い目で見た住まいの安心・お得につながります。

なお、火災保険では「地震を原因とした火災」などは対象外ですので、詳しくは保険会社に問い合わせをお勧めします。地震のリスクに備えたい場合は、火災保険に付帯する形で地震保険に加入しましょう。

リノベーション工事費用の考え方

諸費用と合わせて資金計画のなかで大きな割合を占めるのが、リノベーション工事そのものの費用です。リノベーションと一口にいっても、内容によって費用は大きく変わってきます。

水まわりの交換（キッチン・浴室・洗面・トイレ）：既存の設備を新しくするだけでも、暮らしの快適さは大きく変わります。

間取り変更：壁を取り払って広いLDKにする、個室を増やして家族構成に合わせるなど、暮らし方に合わせた自由な設計が可能です。

フルリノベーション（スケルトンリノベーション）：構造体（骨組み）だけを残してすべて解体し、間取りから配管・配線まで一新する方法です。中古物件を新築同様、あるいはそれ以上の住み心地に変えられるのが魅力です。

断熱・耐震リノベーション：見た目には表れにくい部分ですが、冬暖かく夏涼しい家、地震に強い家をつくるうえで欠かせない工事です。先ほどの火災保険料にも関わってくる部分ですね。

物件価格を抑えられる中古物件と、暮らしに合わせて自由度の高いリノベーションを組み合わせることで、新築を購入するよりもトータルの予算内で理想の住まいに近づけられることが多いのも、このプランの大きな魅力です。

まとめ

土地・建物の売買契約や請負契約を締結する際には手付金が必要となります。手付金は基本的には、ローンから払うものではなく、現金で準備するものですが、金融機関によってはこちらの諸費用の借り入れもできます。また、住宅ローンの自己資金も同様に、現金で準備しておく必要があります。

その他、一戸建ての場合は上下水道の負担金が必要になる場合があります。資金計画を立てる時には、今回ご紹介したような諸費用、そしてリノベーション費用も加えて考えてみましょう。疑問点があれば、不動産会社や金融機関、リノベーション会社の担当者に確認してみましょう。

それでは、実際にマイホーム購入総額を計算し、資金計画を立ててみましょう。今回は2,500万円の中古住宅を購入し、あわせて500万円のリノベーション工事を行うと仮定して、総額を計算してみましょう。

土地・建物：2,500万円

リノベーション工事費用：500万円

仲介手数料：81万円

印紙税（不動産売買契約書）：2万円

印紙税（リノベーション工事請負契約書）：1万円

印紙税（金銭消費貸借契約書）：2万円

登記費用：35万円

火災保険料：30万円

住宅ローン事務手数料：3万円

住宅ローン保証料：45万円

上下水道負担金：15万円

固定資産税等：10万円

合計：3,224万円となります。

このように、中古物件購入＋リノベーションの場合は、物件費用・諸費用に加えてリノベーション工事費用も含めた総額で資金計画を立てることが大切です。逆にいえば、上記の総額から自分たちの総資金計画を差し引くことで、リノベーション工事にどれくらいの予算をかけられるかが明確になってきます。「どんな暮らしがしたいか」というイメージと、「実際にかけられる予算」をすり合わせながら計画を立てていくことが、後悔のないマイホームづくりの第一歩です。

資金計画や不動産、リノベーション工事についてのご相談は、当社で承っております。お気軽にお問い合わせください。

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

▼▼施工事例▼▼

miyabiの事例一覧はこちら　>>　施工事例

▼▼EVENT▼▼

見学会や相談会はこちら　 　>>　イベント

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

資料請求ページはこちら　>>　Click Here

ご来店問合せはこちら　　>>　Click Here