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新築のマンションを購入したいけど予算が…。マンションが良いけど、間取りもこだわりたい!と考えられてる方も多いのではないでしょうか。
そこで今注目されているのが中古マンションを購入してのリノベーションです。
予算を抑えつつも理想の住まいに近づけるリノベーションが注目をされていますが、中古マンションの購入で注意しなければならないポイントに『抵当権』があります。
すでに物件を探している方の中には、物件資料のなかに抵当権という言葉を見つけたかたもいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は抵当権について詳しく解説していきます。物件探しの参考にしてみてください。
中古マンション購入時に見かける抵当権について
そもそも抵当権とは何なのかご存知でしょうか。抵当権と言葉のよく似た根抵当権というものもあります。まずはこの二つの基本ついて詳しく解説していきます。
抵当権とは
債務者が担保にした土地や建物、地上権などを、債務が弁済されない場合に、債権者がその物の競売代金から優先的に弁済を受けることのできる権利のことをいいます。
債務者とはお金を借りた人のことで、抵当権設定者ともいいます。また、債権者はお金を貸した人のことで、抵当権者ともいいます。
例えば、お金を借りる時に担保として所有していた土地を設定します。もしお金が返せなくなった場合は担保にした土地を売却してお金を返すことになります。その売却したお金を優先的に支払ってもらえる権利を抵当権といいます。
抵当権付き物件というのは、その物件がすでに誰かの担保になっているということです。基本的には住宅ローンを借りる時にその不動産を担当にします。住宅ローンの返済が終わっていないけれど売りに出されている場合は抵当権が付いていることがほとんどです。
根抵当権とは
根抵当権とは、不動産を担保とした時「上限額（極度額）」と「債権の種類」を決め、この一定の範囲内であれば何度も繰り返しお金を貸し借りできる権利です。
企業が事業資金などの融資を受けるときに、企業や経営者が所有する不動産などに設定するケースが多いため一般の消費者にはあまりなじみがありませんが、稀に注文住宅を建てる際に借りる住宅ローンなどで根抵当権が設定される場合があります。
抵当権の性質
次に抵当権の性質について解説していきます。しっかりと理解して、気を付けるポイントを押さえ、トラブルにならないよう未然に防ぎましょう。
物上代位性
一つ目が物上代位性です。
Aさんが銀行から3000万円を借りて自分の家に抵当権を設定しましたが、数日後火事でその物件が燃えてなくなってしまいました。このままだと、銀行はAさんから貸した3000万円の回収することができなくなってしまいます。しかし、Aさんが火災保険に入っていた場合は保険金が支払われます。その保険金を銀行は差し押さえる事ができます。
これを物上代位性といいます。
不可分性
不可分性とはAが銀行から3000万円かりて、500㎡の土地に抵当権を設定したとします。Aが毎月支払いをして、2500万円まで返済した場合、返済した割合の416㎡部分の抵当権は消滅するのでしょうか。実は、全て返済が完了して500㎡すべての抵当権が消滅します。返済した分だけ消滅するということはありません。このことを不可分性といいます。
付従性
Aさんが銀行から3,000万円借りて自宅に抵当権を設定したとします。しかし、3000万円を借りる契約そのもの勘違いだった場合で無効になったら、抵当権も成立しなかったことになります。これを付従性といいます。
随伴性
Aさんが銀行から3000万円借りて自宅に抵当権を設定したとします。その後、銀行が債権をBさんに譲渡した場合、抵当権もBさんに移転します。これを随伴性といいます。
抵当権付きの物件を購入しても問題ない？
最初にも述べたように住宅ローンの返済が終わっていない場合は、抵当権が着いたまま売りに出されていることがあります。他にも、抵当権を抹消するには登記簿から抹消する手続きをする必要がありそのコストや手間を考えてそのまま放置している場合もありますので、しっかりと売主さんの責任と負担で抵当権を抹消してもらう必要があります。
しっかりとこのことを確認することが出来れば、抵当権付きの物件であっても問題ないといえます。
売主さんが売却代金から弁済する場合には、抵当権者である金融機関も決済引き渡しの場に同席し、購入不動産の所有権移転から抵当権抹消・設定登記まで一連で行われることがほとんどです。
まとめ
物件の購入には不動産仲介会社を通して購入することがほとんどだと思います。基本的には不動産仲介会社はその物件に抵当権が設定されているか、設定されている場合はいつまでに抹消されるか確認をしていますので、必ず確認しましょう。
万が一、購入後に抵当権の抹消手続きが行われないといったトラブルが起こるかもしれません。
不動産販売のルールは不動産売買契約書に基づきますので、契約締結後に抵当権抹消手続きが行われる場合には、「抵当権抹消が行われなかった場合、契約は白紙になる」旨の内容を確認しましょう。
私たちmiyabiでは、物件探し・設計デザイン・施工までをワンストップでお手伝いさせていただいております。
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不動産仲介のプロも在籍しておりますので、物件探し中の方もご不安な点があればご相談ください。
お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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