擁壁とはどんなものか皆さんご存知ですか？言葉だけでは耳なじみがなく分からないという方も多いのではないでしょうか。しかし、写真を見れば皆さんもどこかで一度は目にしたことがあると思います。

今回は、そんな擁壁について解説していきます。

中古物件の購入を検討されている方の中には、見晴らしのよい高台の物件を購入したいと思っている方もいると思います。そんなときにしっかりとチェックしておきたいポイントの一つに擁壁があります。

擁壁についてしっかりと知っておくことで購入後のトラブルを未然に防ぎましょう。

 

擁壁ってなに？

擁壁とは、下の写真の様な崖や盛土が土壌の横圧により崩れるのを防ぐために作られる壁のことです。

本来は、簡易的に作られるものを土留めといい、高速道路の斜面のように本格的に建設されるものを擁壁といいます。

では、住宅における擁壁とはどんなものでしょうか。

例えば、見晴らしのよい傾斜地に建物を建てたい。でも、土地が斜めに傾いていたり、高低差があったりするとそのままの土地に建物を建てる事はできません。そのまま建ててしまっても、土地が崩れてしまい土砂崩れに巻き込まれてしまうなど想定ができます。

その様な事故を防ぎ安心して暮らせるように工事をして建設する壁のことを擁壁とよびます。

耐用年数は20年～50年と言われています。また、盛土と言って、傾斜地に土をもって土地をきれいに整えることによって土地面積を広げるという役割も担っています。

最近、記録的な豪雨などを良く耳にされると思いますが、雨によって地面に染み込んだ雨水なども高低差のある土地では土地が不安になる要素の一つです。擁壁を建設することによって、その安定性を高めています。

 

擁壁の主な種類

擁壁にはいくつかの種類があります。

【コンクリート擁壁】

現在はほとんどコンクリート擁壁が主流で使われています。コンクリート擁壁も鉄筋コンクリート造（RC造）と、無筋コンクリート造に分かれていて、より強度的に優れている鉄筋コンクリート造が多く採用されています。

土地や立地に合わせて逆T型、L型、逆L型、重量式、などいくつか種類があり使い分けています。鉄筋コンクリート擁壁は斜面に対して垂直に立てやすく、すっきりと見栄えが良いという特徴があります。さらに、耐震性能も兼ね備えているため斜面の上に敷地がある場合などの用いられることが多いです。

また、全面をコンクリートで覆っているため、水抜き穴の設置が必須とされています。

 

【ブロック擁壁】

ブロック擁壁はコンクリート製のブロックをコンクリートを用いて積んでいる擁壁です。間知ブロックを積み上げていくものと、コンクリートブロックを積み上げていくもの等があります。ブロック擁壁も間知ブロックとコンクリートブロックの二種類あり、間知ブロックは低価格で軽い造りのため、扱いやすく積み方にもバリエーションがあり、昔からよく使われてきた擁壁です。高さ5メートルくらいまでの擁壁を設置することが可能です。

コンクリートブロック擁壁はブロックのなかに鉄筋と生コンクリートを入れる事で高さ3メートルまでの圧力に耐えられます。

 

【石積み擁壁】

石積み擁壁は石を積み上げて作る擁壁の事をいいます。天然石などを積み上げたり、加工した意思を積み上げたりします。

 

擁壁で起こるトラブル

擁壁の経年劣化してきます。コンクリートの寿命は約50年～60年と言われています。中古物件を購入する際には擁壁の劣化具合を確認したり、将来的に擁壁で発生するかもしれないトラブルを想定しておくことが重要です。

チェックするポイントを確認していきましょう。

①亀裂やひび割れ

新しく建てられている擁壁でも亀裂やひび割れがあったりすると将来的に修繕が必要になる場合があります。雨水などの排水が上手くいかず擁壁中のが高くなるとひび割れてしまう場合などがあります。災害時などには危険性が大いにありますので、擁壁の水抜き穴につまりがないかどうか、水の染み出しがないかどうかなどの確認をしたる、早い段階で補修する必要があります。

 

②近隣と擁壁を共有している場合

擁壁の上に建物が建っているからといってその擁壁が自分のものであるとは限りません。調べてみると擁壁を近隣の方と共有している場合などがあります。共有されている擁壁の場合は自分の意志だけでは修繕することができません。共有者全員の承諾を取ることが必要になってきます。

万が一同意が得られない場合は擁壁の工事をすることが出来なくなってしまうなどといった最悪のケースも考えられます。事前に土地の境界を明確にしておくことが重要です。

 

③地盤調査が必要

擁壁自体に問題がなくても地盤が緩んでいると結果的に地盤沈下をしてしまい家が傾くなどのトラブルが起こる場合があります。

さらには、擁壁の工事中に井戸や、浄化槽などが地中の中から発見されたりする場合があったりします。万が一そういったものが見つかった場合は撤去にかかる費用が別で必要になります。

しかし、そういったものをそのまま放置してしまうと結果的に地盤沈下などの問題が発生することが考えられますので事前に地盤調査をする必要があります。

まとめ

まずは物件に擁壁がある場合は、それがどういった擁壁か現在の状況はどうなっているのか不動産業者に確認しましょう。もしも問題があった場合には、不動産業者と相談して擁壁工事の費用について確認しておくことが大切です。

擁壁によるリスクは敷地の広さによって軽減されることもあったりします。ご自身だけでは判断するのは難しいことがほとんどです。そういったリスクを回避するためにも、専門的な知識を持っている専門家に相談しましょう。

後々のトラブルを避けるためにも、擁壁がある住宅を購入する場合にはこれらのポイントをあらかじめよく確認しておきましょう。

また、擁壁のある物件を購入する前には所有者が誰なのかしっかりと確認しておくことも重要です。工事の直前になって所有者が他にもいた！とならない為にも余裕をもって工事を進めていくことが重要になってきます。

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