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マンションの購入を検討されている方は、敷地権という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
聞いたことはあるけどよく分からないという方がほとんどかと思います。しかし、敷地権においてトラブルが発生することもありますのでしっかりと理解しておくことをお勧めします。
敷地権ってそもそもなんだかわからないという方や、マンションか一戸建てどちらを購入しようか迷っている方、所有権となにが違うのと疑問に思われている方は是非、ご参考してみてください。
敷地権とは
敷地権とはマンションなど区分所有建物の土地の権利のことで、建物と一体化して登記されている権利形態のことをいいます。
一戸建ての場合は、土地と建物それぞれ別に登記をおこないますが、マンションなどの場合は一棟の中に区分された部屋が複数あり、それぞれ部屋の所有者がいます。区分された部屋の所有権を「区分所有権」といいます。マンションの土地も同じようにマンションの所有者で区分されています。
では戸建てとは違い建物と一体化して登記されているかというと、もし区分所有者が土地の権利だけを別の人に売ってしまった場合、マンションの一室を持っている人が、土地の部分をもっている人に地代を払わなくてはならないなどの問題が発生するかもしれません。建物と敷地の権利を別々の人が持っていると権利関係の把握が難しくなり困ります。
そのため、マンションの様な区分所有建物は戸建てとは違い、区分された部屋と割り当てられている土地の権利を分離して処理できないような権利状態になっているのです。
このことを敷地権といいます。
なお、不動産登記法によって「敷地権である旨の登記」の記載が定められており、不動産取引においては敷地権の登記が必須です。
敷地権と所有権の違い
上記でも述べたように敷地権とは、敷地を利用する権利(敷地利用権)が建物と分離処分できないように一体化された権利形態のことです。
そして所有権はその名のとおり、「所有する権利」のことをいい敷地利用権の権利の一つになります。そして所有物を法令の制限内にて、自由に収益や処分することができます。
敷地権は権利の「形態」を表す言葉であるのに対し、所有権は「権利」そのものを表す言葉であるという点で大きく違っています。
敷地権と所有権は概念の違う言葉ですが、実際にはほぼ同義で使われていることも多く、所有権が敷地権化されているケースが一般的です。
敷地権と敷地利用権の違い
敷地権と敷地利用権は言葉が似ていて混同しやすいが、意味が違うのでしっかり把握しておく必要があります。
マンションの場合は複数の区分所有者が一つの建物に集まっており、共用部分には各持分があります。一つの不動産を複数人で所有する割合のことを「共有持分」といい、エレベーターや共用部分のインフラ系は区分所有者全員に共有持分があり、一定の決め方によって割合が決められます。
マンションの所有権を持つ場合、専有部分と共用部分の共有持分のほか、マンション全体の土地に関する利用権も持ちます。この土地に関する利用権、権利のことを「敷地利用権」といいます。敷地利用権がなければ、区分建物を所有し利用することはできません。
敷地利用権には専用使用権のある敷地の一部とその他の敷地があり、すべての部分を自由に使うことはできません。敷地利用権についても、マンション標準管理規約にその範囲や使い方が定められています。
専用使用権のある敷地の一部には、駐車場などが該当します。これらの敷地は、専有部分の所有者だけが利用できる場所ですが、使用料を支払う必要がある場合がほとんどです。
また、複数の区分所有者が専有部分の床面積の割合に応じて敷地利用権を共有するのが一般的ですが、別段の定めを規約とすることも可能です。
敷地権の割合の決め方
敷地権の割合は、専有部分床面積を基にする方法が一般的に多いです。
床面積を求めるには「壁芯面積」「内法面積」の2つの方法があり、壁芯面積は壁の中心を基準として面積を求める方式で、敷地権割合ではこちらを採用する場合が多くなっています。
内法面積は壁の内側の面積が基準となっており、登記簿の面積はこちらが使われています。
壁芯面積・・・壁芯面積とは、壁や柱の厚みの中心から測られた建物の面積のことです。
内法面積・・・内法面積とは、壁の内側の部分からの寸法で求められる面積のことです。
敷地権割合の計算方法は以下の通りです。
敷地権割合 ＝ 各専有部の壁芯面積 ÷ 専有面積の総床面積
敷地権のないマンションもある
現在販売されているマンションのほとんどは、敷地権があるため建物と敷地利用権を分離できません。しかし、なかにはマンションの敷地権がない場合もあるため注意が必要です。
1983年に区分所有法の大改正が行われて敷地権が定められました。区分所有法の大改正以前のマンションは敷地権がない可能性があるため、事前に確認しておくことが重要です。
法改正後も登記方法を変更せずそのままにしている所有者もいるため、そのような不動産を扱う際には注意が必要です。登記が別々であっても違法ではありませんが、トラブル未然に防ぐためにもしっかりと購入前に確認しておく必要があります。
まとめ
購入を検討している物件が敷地権のないものかどうかは、登記事項証明書から確認することができます。しかし、購入予定の物件が敷地権があるかどうか不安な方や、敷地権が無かった場合どうやって対処したらよいかなど分からない。という方は必ず専門家や不動産仲介の担当者に相談しましょう。
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