建て替えや、売却時に発生する解体工事。

建物の規模や廃棄物の量によって費用は大きく変わるため、いざ解体が必要になったとき、不安に感じる方も多いかもしれません。

この記事では、木造住宅の解体工事について、費用相場や工事の注意点、費用を抑えるコツをご紹介します。
特に、自宅の建て替えを検討している方は、ぜひ一度ご一読ください！

木造住宅の解体費用

木造住宅の解体費用は、細かく分けると「解体本体費」「廃棄物処分費」etc…といった細目があります。ここではイメージしやすいよう、大きく３つのカテゴリー「本体工事費」「付帯工事費」「仮設養生費」に分けて見ていきましょう。

建物そのものの解体にかかる費用が本体工事費です。人件費や廃材の処分にかかるお金も含まれます。

基本的には坪単価で表します。木造住宅の場合、坪3～5万円が相場といったところ。面積が大きくなると少々単価は下がります。

構造によって費用相場は変わり、鉄骨造や鉄筋コンクリート造はもっと高額になります。また、地域や建物の立地、つくりによっても金額は変わります。例えば、重機の入りにくい狭小地や騒音の規制が厳しい住宅地、コンクリート基礎の割合が大きい平屋などは、費用が割高になる傾向があります。

なお、廃材の処分費用は、木くず、コンクリート、ガラスなどものによって変わりますが、1㎥あたり3000～8000円程度が目安です。

付帯工事費は建物以外、例えば家の中に残された家具や、ブロック塀、敷地内にある樹木などの撤去・処分にかかるお金です。
家屋内の不用品（残置物）処分は1㎡当たり1万円、ブロック塀の解体なら1本1万円、樹木の抜値は、1本あたり1万円～10万円が目安になります。

仮設養生費は足場を組んだり、作業中、騒音やホコリなどが飛び散らないようにするためのシートを張ったりするための費用。1㎡あたり800～1000円が相場です。

その他、重機のレンタル・運搬にかかる費用や、現場に車を止める余裕がなければ駐車場代、解体後の整地費用、役所への届け出費用などが発生します。アスベストを含む建材（カラーベストやコロニアル屋根、フレキシブルボードなど）が使われている古い建物では、養生や廃材の処分にかかる費用も必要になります。これらの処分だけで100万円近くになる場合も。

30坪程度・2階建ての一般的な木造住宅を解体するとして、これらをトータルすると、少なくとも150万円、場合によっては200万円以上かかることもあります。

解体費用を安く抑える方法

解体費用を抑えるには、どうすればいいのでしょうか。

まずできるのは、家屋内の不用品をなるべく自分で処分すること。
残された家具など（残置物といいます）は、解体によって出た廃材のように産業廃棄物として、まとめて処理することはできません。そのため、別途費用が発生してしまいます。
大変ですが、できるだけ自分で片づけておき、なるべく残置物を減らしておきましょう。

また、依頼する解体業者によっても単価は異なります。複数の業者から相見積もりを取り、各社の見積もりの内容を比較して業者を決めましょう。
業者が重機を保有していればレンタル費などはかかりませんし、木造の解体に特化している、住宅地での実績が多いなど、業者ごとに特徴もあります。解体する家の状況にぴったり合った業者を探せば、余計なコストが発生しづらくなります。

見積もりの際は、追加工事の扱いも確認しておくことを忘れずに。いざ工事が始まってから、追加費用が発生して高額になる可能性もあります。

さらに、自治体によっては空き家対策のため、老朽化した建物の解体に補助・助成を行っているところも増えてきました。東京都では、いわゆる木密地域を解消するために区や市を通じて解体費用の助成を行っています。解体費の満額を賄えるぐらいの助成が受けられる区も。
一方で、木造住宅だと助成率が低かったり、地域が限定されていたりするケースもあります。うまくいけば10万円以上安くなることもありますが、困難なことも多いのが現実です。

解体工事の流れ

1.見積りをとる
2.解体準備
3.解体工事
4.廃材処理
5.整地

全てが終わるまでには、1～2カ月程度の時間が必要です。

業者探し・見積もりですが、相見積もりを取るならば1カ月程度は必要だと考えておきましょう。その間、並行して家の中の片づけや不用品の処分を進めておくと、トータルでかかる時間が短縮できます。

業者が決まっても、すぐに解体工事が始まるわけではありません。近隣住民にあいさつして回ったり、建設リサイクル法に基づく『解体工事届出書』の提出、場合によっては警察署に行って道路使用許可の申請が必要です。
事前の準備期間として、1週間程度を見込んでおきましょう。

解体工事自体は、木造の戸建て住宅なら10日～2週間ほどで終わります。もちろん、規模が大きい建物だったり、重機や車両の入りにくい狭小地や、悪天候で工事ができなかったりすれば工期は伸びます。
岩や廃棄物など、思わぬ地中の埋設物も工期が伸びる原因に。追加費用が発生するかもしれません。よくある例としては、浄化槽の撤去（5～10万円程度）。事前に業者とよく相談しておくことをおすすめします。

最後に、廃材を木材、コンクリート、ガラスなどに分類して運び出し、敷地内を整地すれば工事は終了です。

解体することで発生するリスクと注意点

解体工事を行うにあたって、いくつか注意したいポイントがあります。

建物減失登記が必要

建物を新築した時には登記が必要なように、解体時にも建物減失登記の手続きをしなくてはいけません。

法務局で建物の登記簿謄本を取得し、解体業者から取り寄せた登記事項証明書や印鑑証明書を添えて、建物滅失登記申請書を法務局に提出してください。手続き自体はさほど複雑ではないので、土地家屋調査士に依頼する手もありますが、自分で手続きしてもいいでしょう。

減失登記をしないと、10万円以下の罰金が科されるうえ、解体したはずの建物に固定資産税が発生する、建て替えができない、といった事態にもなりかねません。

「再建築不可」になる恐れがある

都市計画法上の都市計画区域、準都市計画区域では、建物を新築する際、建築基準法における接道義務（幅4mないし幅6m以上の道路《場所によって異なります》に、2m以上接している）を満たす必要があります。

しかし、この規制ができる前に建てられた建物の中には、接道義務を果たしていない事例も少なからず見受けられます。
この場合、一度解体してしまうと、その敷地に新しく建物を建てることはできません。いわゆる再建築不可の物件です。売却するにも、ハードルはぐんと高まってしまいます。

都市部で古い家を解体する際は、再建築不可に該当するかを確認しておきましょう。

固定資産税が上がる？

固定資産税には、住宅用地に対する課税標準の特例といって、住宅が建っている土地の固定資産税を減免する特例措置があります。
200㎡までは、固定資産税の課税標準額が「評価額の6分の1」に。200㎡を超えた部分は3分の1の額になります。

しかし、住宅を解体してしまうとこの特例は受けられなくなり、評価額通りの課税標準額となってしまいます。

ただし、建物にかかる固定資産税は発生しなくなるので、「建物が古く、評価額の低い土地」ならむしろ税額は下がる可能性もあります。

なお、既に支払ったその年の固定資産税は、解体したからといって還付されるわけではありません。

解体のメリット・デメリット

解体の最大のメリットは、やはり売却しやすくなることでしょう。

建物は古くなるほど経済的な価値が下がります。木造住宅の耐用年数は22年で、それ以上になるとほとんど値はつきません。
建物付きとなると、解体の手間や費用の負担を避けたい買主から敬遠されやすくなる、つまり売却しづらくなってしまうのです。

建物付きでもいいという購入者がいたとしても、古くなるほど劣化や不具合が潜んでいる可能性も高まります。購入後、不具合が発覚すると、民法における契約不適合の責任を問われる可能性も。解体して土地だけで売却すれば、トラブルを事前に避けることができます。

また、空き家のまま建物を放置しておくと老朽化が進み、防犯や災害時の倒壊、近隣住民への迷惑など、様々なリスクを抱えることになります。
空家特措法によって、自治体は危険な空き家の所有者に対し、固定資産税の特例対象外とする、罰金を課す、半強制的に解体ししてその費用を請求する、といった措置を取ることができるようになっています。

更地になれば農地にしたり、駐車場にする、借地にするなど活用の幅も広がります。
売却はしないけど、かといって使う予定もない、という場合には、いっそ解体してしまうことも視野に入れたほうがいいかもしれません。

もちろん、解体することのデメリットもあります。
費用や時間・手間といった負担は、当然所有者が負わなくてはいけません。先ほども説明したように、150万円以上の費用と2カ月前後の時間がかかります。決して負担が軽いとは言えないでしょう。

第4章で説明したように、固定資産税が増額になる可能性もデメリットですね。解体せずに空き家のままにしておく人が多いのも、実は固定資産税が理由なのです（一方で荒廃によるリスクも抱えることになりますが）。
再建築不可の土地である場合も、売却・活用共に難しくなるでしょう。

解体して建物をしない「リノベーション」という選択肢

今の住まいが老朽化してきたので、建て替えを考えている方も多いことでしょう。
同じ場所に住み続けたい。あるいは住み続ける予定なら建て替えではなく、今の建物をリノベーションすることもぜひ検討していただきたい選択肢です。

耐震性が不安、寒い・暑い、間取りが今の暮らしにあっていない…今の住まいにさまざまな不安もあるでしょうが、多くの課題がリノベーションで解消できます。
耐震改修や断熱施工も可能ですし、スケルトンリノベーションなら間取りも大きく変えることだって可能です。
狭ければ増築、逆に広すぎるなら減築（一部を解体して小さくすること）という手もあります。

再建築不可の土地でも、今建っている建物を改修するなら、大半のことが可能です。固定資産税の特例も引き続き受けられます。

当社、miyabiでも木造戸建ての住宅をリノベーションを得意とする技術者も在籍しており、耐震改修や断熱改修にも対応しております。

解体して建て替えを考える前に、リノベーションで今の住まいに住み続ける選択肢も考えてみませんか？

ぜひお気軽にご相談ください。

 

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