登記識別情報とは、登記手続きの際に必要になる英数字をランダムに組み合わせた12桁の符号のことです。

2004年（平成16年）に不動産登記法が改正され、2005年（平成17年）3月以降、登記済権利証（登記済証）の代わりに「登記識別情報通知」で登記識別情報が通知されるようになりました。

出典：法務省「登記識別情報通知書の様式の変更について」

不動産関連の書類はたくさんあるので、急に「○○が必要です」といわれても「どの書類のことかわからない」とパニックになってしまう方もいるのではないでしょうか。

この記事では、重要書類の一つである「登記識別情報」について、概要、発行されるタイミング、取り扱い方を解説していきます。
どのような場面で必要になるのか、どのように保管すればいいのか、この記事で参考にしてみてください。

登記識別情報とは？

冒頭でもお話しした通り、登記識別情報とは英数字をランダムに組み合わせた12桁の符号です。
各不動産ごとに付与される固有のパスワードのようなものとお考えください。

登記識別情報は、不動産ごと・名義人ごとにそれぞれ発行されます。
たとえば不動産を夫婦の共同名義とした場合には、夫の分と妻の分が発行されます。
また戸建て住宅の場合は、土地と建物、各々について発行されます。
つまり「戸建て住宅を夫婦共同名義にした場合」には、土地と建物、夫の分と妻の分の合計4通の登記識別情報が発行されることになります。

登記識別情報は、自分が「不動産の権利者である」と公に証明する必要がある場面で用いられます。たとえば不動産を売却するときなど。

以前は、こうした証明には「登記済権利証（登記済証・権利書）」を用いていました。
2005年（平成17年）に不動産登記法が改正され、これ以降は権利証ではなく登記識別情報が発行されることになりました。
権利証と登記識別情報の違いは、権利証はその紙自体に効力がある一方で、登記識別情報はそこに記載されている12桁の英数字に意味があるということです。12桁の英数字さえわかっていれば、通知書は紛失してしまっても大丈夫。コピーやメモ書きでも問題ありません。

なお、すでに発行済みの権利証は、登記識別情報に変更することができません。したがって2005年以前に不動産を購入し、お手元に権利証をお持ちの方は、引き続き大切に保管してください。

登記識別情報が発行されるタイミングはいつ？

登記識別情報は、不動産を購入し所有権移登記の手続きが完了したタイミングで発行されます。

不動産を購入したり、相続や贈与によって不動産を所得したときには通常、不動産の所有権移転登記を行います。
具体的には、まず法務局に所有権移転の登記を申請します。法務局で審査が行われて、問題ないと認めらると、登記識別情報（12桁の英数字）が発行されるという流れです。

発行された登記識別情報は、書面もしくはオンラインで受け取ることができます（申請時にどちらかを選びます）。
書面を選んだ場合、「登記識別情報通知書」が郵送で送られてきます。
オンラインの場合、「登記情報提供サービス」から登記識別情報をダウンロードする形となります。

登記識別情報が手元に届くまでの期間は、郵送の場合は登記申請からおよそ2～3週間、オンラインだと1～2週間程度です。
それぞれ受領期限が設けられており、期日を過ぎるともう再通知はできませんので注意が必要です。郵送の場合は、登記完了時から3ヶ月間。オンラインの場合は、登記識別情報の閲覧が可能になった時点から30日間がダウンロード期限となっています。

なお、登記識別情報は、希望により「通知しない」とすることも可能です。登記識別情報は、取得した不動産を売却・譲渡する際につかうものですから、そうした予定が無い方は「通知しない」とする選択もできるのです。
ただし、あとから「やはり売却することになったから登記識別情報を通知してほしい」といっても再通知はできませんので、注意が必要です。

登記識別情報が必要となる場合はどうなるの？

さきほど、「登記識別情報は、不動産を売却・譲渡する際につかうもの」とお伝えしました。
登記識別情報はどのような場面で必要になるのか、もうすこし詳しく見ていきましょう。

登記識別情報が必要となる場合

1.不動産を売却する際の所有権移転登記
2.不動産を贈与する際の所有権移転登記
3.離婚して財産分与を行う際の所有権移転登記
4.住宅ローンを組む際の抵当権設定登記

相続により不動産を取得するときには、亡くなった人が保管していた登録識別情報は原則として必要ありません。
相続登記は被相続人が亡くなったことによる登記であり、売買や贈与のように権利者の意思に基づいて行うものではないためです。
不動産の相続は、遺産分割協議書や戸籍謄本などによって権利を証明することになります。

登記識別情報の取り扱い方・保管方法

登記識別情報は、不動産の権利者であることを証明するパスワードのようなものです。絶対に他人には教えないようにしましょう。

書面で受け取る「登記識別情報通知書」は、以前は目隠しシールが貼られていましたが、現在は袋とじのような状態に変更になっています。情報を厳重に管理したいという方は、登記識別情報を実際に使うときまでは袋とじを開けないようにしましょう。
また登記識別情報を別の紙にメモした場合も、封書にするなどして、他人に見られないように保管してください。

前述の通り、登記識別情報通知書はその書面事態に効力はありません。登記識別情報（12桁の英数字）さえわかっていれば、コピーや手書きのメモでも構わないということです。
ただ、どのような形式であっても、売却や贈与などで不動産を手放すときには、この12桁の英数字が必要になります。

登記識別情報の再発行は、いかなる理由があってもできません。
もし登記識別情報を紛失してしまった・忘れてしまった場合は、売却や贈与の登記手続きに際して、司法書士に本人確認手続きを併せて依頼する必要があります。
追加で費用や手間がかかる恐れがあるため、不動産の権利者である間は金庫に入れるなどして大切に保管しておきましょう。

さいごに

登記識別情報とは、2005年の法改正で発行されることになった不動産の権利者であることを証明するコード。12桁の英数字で示され、従来の権利書のようにその紙が大切というよりは、記載されているコードそのものが重要です。絶対に他人に見られないよう、厳重に保管してください。

登記識別情報が必要となるタイミングは、おもに売却や贈与など、自分の意思で不動産を手放すとき。登記識別情報通知書は袋とじを開封せず、メモ書きなどは封をして、使用する場面になるまでは、金庫等で大切に保管することをおすすめします。万一紛失した場合、再発行はできません。

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