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相続税や贈与税の納税額がどのように計算されているか皆さんはご存知でしょうか。
土地の価格は、売買するときだけでなく、相続税や固定資産税を計算するときにも使われます。しかし土地の価格を計算するときに客観的に計算することは難しいため相続税と固定資産税それぞれに路線価という価格が定められています。
この土地の評価額を計算する際に指標となるのが、「相続税路線価」です。
今回は、相続税路線価の基礎知識や、知っておきたいポイントなど詳しく解説していきます。
相続税路線価とは？
相続税路線価とは、相続・遺贈・贈与によって取得した、土地の評価額を計算する際に指標となる価額のことです。路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）で表します。
相続税路線価が必要になるのは、相続等によって取得した土地や敷地権に係る、相続税や贈与税などの税額を計算するときです。相続税路線価は毎年7月初旬に公表されます。発表される相続税路線価を使った「路線価方式」を用いて、土地の評価額を計算すると定められています。
土地の評価方法の種類
土地の価格はいくつかの種類がありそれぞれの土地価格は目的・所轄・調査地点数・基準日・公表日がことなります。
相続税路線価
一つ目の相続税路線価は上記で述べたように相続税や贈与税の課税標準額を算出する際に基礎となる価格のことです。
固定資産税路線価
固定資産税評価額とは保有する土地の固定資産税評価額を計算する際に用いる価格です。固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算にも用いられます。
相続税路線価の場合は国税庁がその金額を決定しますが、固定資産税路線価はそれぞれの市町村が決定します。相続税は国税で固定資産税は地方税という納税先が異なることが一番の大きな違いです。ほかにも価格の単位が相続税路線価の場合千円単位ですが、固定資産税路線価は円単位。評価を行う都市が相続税路線価の場合毎年ですが、固定資産税路線価は３年ごとなど、同じ路線価でも異なる点が多くあります。
公示価格
公示地価とは、土地の売買の指標となる価格のことです。毎年１月１日時点における標準地の正常な価格を３月に公示するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。主な役割としては
・一般の土地の取引に対して指標を与えること
・不動産観点の基準となること
・公共事業用地の取得価格算定の基準となること
・土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
などがあげられます。
基準地価格
基準地価（基準値標準価格）とは、土地の売買の指標となる価格のことで、公示価格の都道府県版です。公示価格が都市部を中心に調査を行っているのに対して、基準地価では各都道府県内の全域を対象にしているため、「公示価格では掲載されていない場所」の価格が記載されている場合もあります。最低でも不動産鑑定士1名以上の調査によって土地の価格を決めており、毎年7月1日時点の土地価格を9月の下旬に公表しています。
相続税路線価の計算方法
相続税路線価の計算方法は以下の方程式になります。
路線価 × 価格補正率 × 地積 ＝ 土地の相続税評価額
地積とは土地の面積のことです。
路線価はあくまで標準的な土地を想定して指標がつくられています。しかし、実際には土地によって使い方が異なり、同じ路線価でも土地の形などによって利用しやすさには差があります。そうした土地ごとの差を評価額に反映するのが補正率です。
補正をかけることのできる特例には多くの種類があります。
奥行価格補正
奥行長大補正とは、間口の広さに対して奥行きが極端に長い場合にかかってくる補正です。奥行きが間口の2倍以上になると減額補正が適用されるようになります。
奥行価格補正とややこしいですが、こちらは間口と奥行きの比率というところがポイントです。
規模格差補正率
通常の土地より大きな土地について評価減ができるというものです。
狭小補正率
間口（土地の正面の幅が狭い）が狭い宅地の相続税の評価をするときに、宅地の路線価に乗じることができる割合をいいます。 一般的な土地と比較して使い勝手悪く価値が低いため、評価をするときに補正してあげる必要があるのです。
区分所有補正率
居住用の区分所有財産に係る現行の相続税評価額を、一般的な市場価格（理論値）の6割相当額まで引き上げることを目的とする補正率のことです。
特別警戒区域補正率
土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価に当たり、その宅地に占める土砂災害特別警戒区域内となる部分の地積の割合に応じて一定の減額補正が行われます。
まとめ
相続税路線価の調べ方はいくつかありますが、代表的なのは以下の3つの方法です。
①国税庁ホームページで確認
②全国地価マップで確認
③税務署等で確認
ご自身で相続税路線価を計算することは可能ですが、路線価がない地域の土地は倍率方式で評価する。形状や道路の接し方に応じて適切に補正をする。ほかにもたくさんの注意点があります。
どう進めればいいのか？疑問や不安が山ほど出てくると思います。そんなときは必ず専門家へ相談しましょう。
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