不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得を得ると、翌年の譲渡所得税や住民税の課税対象となることをご存じですか？

こちらの記事では、譲渡所得の計算方法や譲渡所得に課せられる税金の税率などについて紹介。
一定の要件のもとで税率が軽減されたり、控除されたりする特例制度もあります。これらの特例制度のポイントも、分かりやすく解説していきます。

これから不動産を売却する予定がある方は、ぜひご参考になさってください。

譲渡所得とは

不動産の譲渡所得とは、自己が所有していた土地や建物を売却して得た利益のことをいいます。

※不動産以外でも、株式や宝石などを売って得た利益も「譲渡所得」といいますが、ここではマンションや住宅などの「不動産の譲渡所得」にフォーカスして解説します。

不動産の譲渡所得の算出方法は、簡単にいうと「土地や建物などの不動産を売却して得た代金から、取得や譲渡にかかった費用を差し引いて計算」します。

譲渡所得があった場合には、確定申告が必要となります。譲渡所得がプラスになった場合は、翌年の所得税や住民税課税の対象となりますが、マイナスになった場合は課税対象とはなりません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は次の計算式で算出できます。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝売却価格ー（譲渡費用+取得費用）

「譲渡費用」とは、不動産を売るためにかかった諸費用のこと。具体的には、不動産仲介会社に支払う仲介手数料や登記費用など。
また、物件を賃貸に出していた場合は、立退料が必要になることもありますね。建物を壊して土地だけ売る場合は、解体費用がかかります。これらの出費も、譲渡費用に含まれます。

「取得費用」とは、不動産の購入代金と、購入時にかかった諸費用の合計です。
購入時の諸費用には、仲介手数料や登記費用、不動産取得税をはじめとする各種税金、リノベーションをした場合はその工事費用も含まれます。

ただし、不動産の購入代金は、買った当時の代金をそのまま当てはめて良いとは限りません。
土地は経年劣化しませんが、建物は築年数が経つほどに価値が減少していきます。
したがって建物の購入代金については、所有していた期間中の「減価償却」をする必要があります。

減価償却の計算方法
減価償却相当額＝取得価格×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の使用目的や建物構造ごとに定められています（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）。

たとえば「10年前に新築のRC造マンションを3,000万円（建物のみ）で購入、諸費用が300万円かかった場合」の減価償却費は……

3,000万円×0.9×0.015×10年＝405万円

したがって取得費用は……

購入当時の購入価格 3,000万円－減価償却費405万円＋諸経費300万円＝2,895万円

そして「譲渡費用が100万円かかった場合」、譲渡所得額は……

売却価格4,000万円－(取得費用2,895万円＋譲渡費用100万円)＝譲渡所得1,005万円

譲渡所得に課せられる税金

譲渡所得がプラスになった場合、プラス分に対して所得税と住民税が課せられることになります。

通常、建物等を売却した譲渡所得に対する税金は、給与所得や事業所得など所得金額とは分離して計算する決まりになっています。これを分離課税といいます。

所得税と住民税の税率は、不動産を所有していた年数により、次のように変動します。

さらに2037年までは、所得税に対して2.1％の復興特別所得税が課せられます。

所有期間のカウント起算日は、売却した年の1月1日時点です。つまり、購入して5年目の年に売却してしまうと、まだ5年を経過していないこととなり、短期譲渡所得の税率が適用されることになります。

マイホームの譲渡所得についての控除・特例

売却した不動産がマイホームつまり居住用物件だった場合、次のような軽減税率や特別控除の特例が受けられる可能性があります。

●3,000万円の特別控除
●所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例
●買い換え特例

3,000万円の特別控除

マイホームを売る場合、譲渡所得が3,000万円を超えないかぎり税金はかかりません。
マイホームの譲渡所得が3,000万円を超えることはめったにないため、実際はこの特例により多くの人が税金の支払いを免除されることになるでしょう。

ただし、3000万円の特別控除を受けるには、以下の要件を満たしている必要があります。

●自分が居住するための家であること
●前年・前々年に同じ特別控除や買い替え控除、繰越特例を受けてないこと
●収用等による特別控除など、他の特例をいっしょに受けていないこと
●親子や夫婦など、特別な関係にある人に売ったものでないこと
●以前に住んでいたが今は住んでいない空き家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること

参照：国税庁 マイホームを売ったときの特例（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

もっとも注意が必要なのは、「他の特例をいっしょに受けていないこと」という部分。つまり、住宅ローン控除との併用はできないということです。

売却時に3,000万円の特別控除を受ける場合、新しく購入する家について住宅ローン控除は利用できません。

譲渡所得が少額の場合には、あえて3,000万円の控除は受けずに、新居の住宅ローン控除を受ける方がお得になる可能性もあります。課税額と10年間で受けられる住宅ローン控除の総額を比較して、どちらがお得か判断するとよいでしょう。

所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特徴

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、一定の要件を満たせば軽減税率の特例が適用されます。
6,000万円を超える部分については通常の長期譲渡所得の税率が適用されますが、6,000万円以下の部分については所得税率が10％・住民税率が4％となります。

10年超のマイホームの軽減税率が適用される要件

●売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有していること
●前年・前々年に同じ特例や買い替え特例、繰越特例を受けていないこと
●親子や夫婦など、特別な関係にある人に売ったものでないこと
●以前に住んでいたが今は住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること

参照：国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

買い換え特例

買い替え特例は、（現在のところ）令和5年12月31日までの住宅売却に適用される制度です。マイホームを売却し、新たなマイホームに買い替える場合、一定の要件のもと、譲渡利益にたいする課税を将来に繰り延べできる制度です。

たとえば1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却した場合、通常は4,000万円の譲渡利益が課税対象となります。
このとき新居として7,000万円の物件に買い替えをおこなった場合、本特定を適用し、この新居を売却するときまで課税を繰り延べることができるということです。

この新居がもし購入時より高い8,000万円で売れた場合、このときの譲渡利益1,000万円+繰り延べられていた4,000万円＝計5,000万円が課税対象となります。

本制度「買い替え特例」の適用条件は、以下の通りです。

買い替え特例の要件
●売却する年の1月1日時点で、10年を超えて居住していること
●売却価格が1億円以下であること
●新居の土地面積が500㎡以下、床面積が50㎡以上であること
●新居は築25年以内であるかもしくは新耐震基準に適合していること
●元の家の売却前年～翌年の間に新居を購入すること

参照：国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）

こちらの特例も、住宅ローン控除との併用は認められていません。実務的には3,000万円の特別控除を利用される人の方が多いでしょう。

特例を利用する場合の注意点

前述のとおり、住宅ローン控除と上記の特例を併用することはできません。
いま一度、制度の併用の可否を一覧表にまとめてみました。

もっとも利用する人が多いのは、④住宅ローン控除でしょう。住宅ローン控除は、ほかの３つの特例と併用はできません。
住宅ローン控除とその他の特例、どちらを利用した方がお得になるかは、その人の状況によっても異なります。そのため、それぞれの特例が適用された場合、どの程度負担が軽減されるかをシミュレーションしてみましょう。

なお譲渡した不動産を複数で共有していた場合、譲渡所得も持ち分に応じて分け合うことになります。
たとえば、夫婦で半分ずつ共有している自宅を売却し、500万円の譲渡所得を得られた場合、夫250万円・妻250万円と分け合うことになります。
減税制度の3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率といった特例も、夫と妻、それぞれ控除を受けることができます。

さいごに

この記事では譲渡所得について、つまり不動産などの資産を売却して得た利益について解説しました。譲渡所得は、所得税や住民税の課税対象となります。
ただし、売却した不動産がマイホームつまり居住用物件であった場合、3,000万円の特別控除などの特例が用意されています。一方でこれらの特例は、他の制度との併用に制限があります。

miyabiでは自宅の売却サポート時に、譲渡所得に対する課税額や該当する特例はないか、どの特例を利用するのが一番損をしないのかなどを含めてアドバイスを行います。
自宅の売却をお考えの方は、個別の無料相談会を実施していますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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