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長期修繕計画とは？中古マンション購入前にチェックしておきたいこと

中古マンションを選ぶ際には、立地や広さ、築年数など様々な視点から検討されることと思います。しかし、「マンションは管理を買え」という言葉があるように、マンションの管理状態はとても重要な判断軸のひとつです。

そして、その管理状態を確認するための重要な資料のひとつが『長期修繕計画』です。安心・安全に暮らし続けるためには、定期的なメンテナンスや大規模修繕が不可欠です。また、資産価値を守り、高めるためにも欠かせない存在といえるでしょう。

今回は、長期修繕計画の詳しい内容と確認すべきポイント、さらに私たちリノベーション会社の視点から、リノベーションとの関係性についても解説していきます。

長期修繕計画とは？

長期修繕計画とは、マンション全体の長期的な修繕・改修の計画案のことをいいます。

建築基準法第8条では、「建物の所有者、管理者または占有者は、建物の敷地や構造および建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならない」とされています。マンションの管理や修繕を怠ると、建築基準法違反となる可能性もあるため、適切な状態を維持するための計画を立てることが求められます。

また、国土交通省が定めるマンション標準管理規約では、「長期修繕計画の計画期間は25年以上とすること。新築時は30年程度にすることが望ましい」とされています。これによって、修繕に必要な主要工事をほぼ網羅できるとされています。

そのため、多くのマンションでは約30年先までの計画が立てられており、何年後にどんな修繕が必要か、また修繕積立金をどのタイミングで改定するかなどが記載されています。あらかじめ工事内容が明確になっていることで、費用の調整や業者への見積もり取得など、事前準備がスムーズに行えるというメリットもあります。

マンションを長期にわたってトラブルなく管理していくためにも、具体的な長期修繕計画の作成・更新が大切といえます。

長期修繕計画で確認すべき5つのポイント

✓ Check１　長期修繕計画が存在するかどうか

まず大前提として、その物件に長期修繕計画があるかどうかを確認しましょう。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、長期修繕計画を作成している管理組合は約90.9％。つまり、約10％のマンションには長期修繕計画が存在しない可能性があります。

長期修繕計画がない場合、適切な時期に修繕が行われなかったり、大規模修繕の際に修繕積立金が不足していたりするリスクが考えられます。安心して暮らすためにも、購入前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

✓ Check２　計画の作成日・更新日

長期修繕計画があることを確認したら、次にその作成日・更新日をチェックしましょう。数年前に作成されたまま更新されていない計画の場合、近年の物価高騰や資材費の変動などにより、計画通りの金額では工事が実施できないケースも想定されます。

長期修繕計画が定期的に見直されているかを確認し、もし見直しが長期間行われていない場合は、今後の改定で修繕積立金が大幅に変動する可能性も頭に入れたうえで購入を判断されることをおすすめします。

✓ Check３　修繕積立金の繰越額と改定案

各年度の修繕積立金の繰越額も重要な確認ポイントです。大規模修繕後に繰越額が大幅に減少するのは自然なことですが、マイナスになっていないか、今後に向けて積立金の値上げが計画されているかを確認しましょう。

仮に赤字になっていたとしても、修繕積立金の改定案が示されており、具体的な対応策が講じられているのであれば、今後の値上がり幅や時期を確認したうえで判断することが大切です。修繕積立金の値上がりそのものが悪いわけではなく、計画的に行われているかどうかがポイントといえます。

✓ Check４　修繕内容が適切かどうか

外壁や屋上防水などの大規模修繕はもちろん、それ以外にも配管の補修、エレベーターの更新、機械式駐車場の取り替え、窓サッシの交換など、様々な修繕工事が計画されているかを確認しましょう。共用部分は居住者が個人で補修することができないため、長期修繕計画に適切に組み込まれているかどうかが重要です。

また、本当に必要な工事が盛り込まれているか、逆に不必要な工事が含まれていないかという視点でのチェックも大切です。

✓ Check５　修繕積立金の金額水準

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、月あたり・一戸あたりの修繕積立金の平均は12,268円（単棟型：11,875円、団地型：14,094円）とされています。

ただし、修繕積立金は安ければ良いわけでも、高ければ安心なわけでもありません。あくまでも平均値は目安のひとつです。そのマンションの規模や設備、計画されている工事内容に見合った積立金が集められているかどうかを、長期修繕計画と照らし合わせながら確認することが大切です。

長期修繕計画とリノベーションの関係性

中古マンションを購入してリノベーションを検討されている場合、長期修繕計画の内容は特に重要な意味を持ちます。

共用部分と専有部分の違いを理解する

マンションには「共用部分」と「専有部分」があります。廊下やエントランス、外壁、屋上、共用配管などは管理組合が管理する共用部分であり、長期修繕計画の対象となります。一方、室内（専有部分）はオーナー自身がリノベーションできる範囲です。

リノベーションを計画する際は、共用部分の修繕スケジュールと自身のリノベーション計画が重複しないかを事前に確認しておくと、工事のタイミングや費用の見通しが立てやすくなります。

配管・設備の状態はリノベーションコストに直結する

リノベーションを行う際に見落とされがちなのが、給排水管などの配管状態です。長期修繕計画に「配管更新工事」が近い将来に計画されているかどうかは、リノベーションの方針を決める際の大きな判断材料になります。

たとえば、専有部分の配管が老朽化している場合、リノベーション工事と同時に配管を更新することで、二度手間を防ぎ、コストを抑えられる可能性があります。逆に、共用部分の配管更新工事が数年以内に予定されている場合は、そのタイミングに合わせてリノベーションを計画した方がスムーズなケースもあります。

このように、長期修繕計画の内容はリノベーションのコスト計算や計画立案に深く関わってくるといえます。

修繕積立金の状態は資産価値のバロメーター

リノベーションによって室内を美しく改装しても、マンション全体の管理状態が良くなければ、資産価値は思うように高まらない場合があります。修繕積立金がしっかりと積み立てられており、長期修繕計画に基づいて適切な修繕が行われているマンションは、将来的な売却や賃貸においても有利に働きやすいといわれています。

リノベーションで居住性・デザイン性を高めつつ、管理状態の良いマンションを選ぶことが、長く安心して住まい、将来の資産価値を守ることにもつながるでしょう。

長期修繕計画の確認方法

検討中の物件の長期修繕計画は、不動産仲介会社の担当者に依頼することで、管理会社に問い合わせて取得してもらうことができます。

その際に「長期修繕計画がない」という回答があった場合は、理由や今後の作成予定を確認したうえで購入を検討されることをおすすめします。

また、長期修繕計画以外にも、修繕積立金や管理費の滞納状況、過去の修繕履歴、管理規約なども事前に確認できる場合があります。担当者に積極的に質問してみましょう。

まとめ

長期修繕計画は、マンションの安全性・快適性・資産価値に深く関わる重要な資料です。中古マンションを購入する前には、ぜひ確認しておきたい項目のひとつといえます。

特にリノベーションを検討されている方にとっては、共用部分の修繕計画や配管・設備の状態が、リノベーションの計画や費用に直結することがあります。長期修繕計画をしっかりと読み解くことで、より現実的なリノベーション計画を立てやすくなるでしょう。

万が一、長期修繕計画が存在しない物件に出会った場合は、なぜないのか・今後作成する予定があるのかをしっかりと確認したうえで判断されることをおすすめします。

私たちmiyabiでは、物件探し・設計デザイン・施工までをワンストップでサポートしております。長期修繕計画の読み解き方や、リノベーションを見据えた物件選びのご相談、無理のないローン計画のご提案まで、各部門が連携してお手伝いいたします。お客様の理想の住まいづくりに向けて、ぜひお気軽にご相談ください。