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中古マンションを選ぶ際には、立地や広さ、築年数など様々なことを検討されると思います。しかし、『マンションは管理を買え』とよく言われるように、マンションは管理がとても重要であるということを皆さんご存知でしょうか。
マンションの管理状態を確認するためのひとつが『長期修繕計画』です。
安心安全に暮らすためにはメンテナンスや、大規模な修繕が必ず必要になります。また、資産価値を高めるために欠かせません。
マンションの場合、そういった長期の修繕計画を立て、周知する必要があります。
今回はその長期修繕計画の詳しい内容や、どんなポイントに気を付けながらチェックしなければならないか。など解説していきます。
長期修繕計画とは？
長期修繕計画とは、マンションの長期的な修繕計画の案のこといいます。
建築基準法の第8条に、「建物の所有者、管理者または占有者は、建物の敷地や構造および建築設備を常に適切な状態に維持するよう努める」とあります。マンションの管理や修繕を怠ってしまうと、建築基準法違反になってしまう場合があるということです。
そのため、適切な状態を維持できるようほとんどのマンションが大規模な修繕を行います。
また、国土交通省が定めるマンション標準管理規約には「長期修繕計画は25年以上とすること。新築時の場合には長期修繕計画期間を30年程度にすること。これによって、修繕に必要な工事をほぼ網羅できる」と記載されています。
そのため、ほとんどのマンションの長期修繕計画では約30年後までの計画が立てられていて、何年後にどんな修繕が必要か、さらには修繕に必要な修繕積立金をどのタイミングで上げるかなども記載されています。
あらかじ、これからどんな工事が必要かわかっているので費用の調整や業者へ見積もりを取ったり事前に準備することができスムーズに行えます。
マンションを適宜修繕しながらトラブルなく管理していくためにも、具体的な長期修繕計画を作成しておくことが大切なのです。
長期修繕計画で確認すべきポイント
✓Check１ 長期修繕計画があるか
そもそも、長期修繕計画があるかまず確認しましょう。
国土交通省が行った『平成30年度マンション総合調査結果』によると、長期修繕計画を作成している管理組合は90.9％
つまり、約10％は長期修繕計画がないということになります。
先ほどもお伝えしたように、長期修繕計画がないということは適切な時期に修繕が行われえず、マンション自体が老朽化したり、いざ大規模修繕を行おうとしても修繕積立金が適切に積み立てられていない為、資金がたりず工事ができないなどといったトラブルもあります。安心して暮らすことが出来なくなってしまうので、購入前にしっかりと長期修繕計画があるのか確認しましょう。
✓Check２ 計画の作成日・更新日
長期修繕計画があったら、計画の作成日、更新日を確認しましょう。
何年も前に作成された長期修繕計画の場合、近年の物価高騰などで同じ金額では工事が出来ないことがほとんどです。
長期修繕計画が定期的に見直されているかなど確認しましょう。
もし、見直されていない場合は、今後の見直しで修繕積立金の値上がり率など変わってくるのかもしれません。修繕積立金が値上がりするのは悪い事ではありませんが、しっかりと確認したうえで、購入の判断をすることをおすすめします。
✓Check３ 修繕積立金の繰越額と改定案
次に確認したいことは各年度ごとの修繕積立金の繰越額です。大規模修繕が行われたラもちろん繰越額は大幅に減りますが、マイナスになっていないか、今後の見据えて修繕積立金を値上げしているかなど確認することが大切です。
また、前にも述べたように長期修繕計画は約30年後までの計画がされます。30年間では世界情勢や、景気、物価など様々なものが変動するため、30年前と同じ内容で大規模修繕などが行われることはほとんどなく、定期的に長期修繕計画の見直しがされるのが一般的です。上記の様にたとえ赤字になっていても修繕積立金の改定案が出され、しっかりと赤字対策がされているのであれば、今後どのくらい修繕積立金が値上がりしていくのかなどもしっかりと確認しておく必要があります。
✓Check４ 修繕内容は適切か？
修繕内容のチェックも重要です。大規模修繕はもちろんですが、それ以外にも配管の補修や、エレベーターの更新、機械式駐車場の取替え工事、窓サッシの交換など様々なものがあります。
共用部分の物は基本的には所有者自ら補修することはできないので、しっかりと長期修繕計画に組み込まれているか確認しましょう。
また、本当にこの工事は必要なのか、不要な物も含まれていないかチェックすることが重要です。
✓Check５ 修繕積立金の金額
国土交通省が行った『平成30年度マンション総合調査結果』によると、
月／戸当たり修繕積立金の総額の平均は 12,268 円で、形態別では、平均は、単棟型が 11,875 円、団地型 14,094 円となっています。
駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たり修繕積立金の額の平均は 11,243 円で。形態別では、平均は、単棟型が 11,060 円、団地型が 12,152 円となっています。
修繕積立金は安ければいいわけでもなく、高ければいいわけでもありません。
平均はあくまでも目安です。長期修繕計画を確認してそのマンションに合った工事が予定されているか、それに見合った修繕積立金が徴収されているか確認しましょう。
長期修繕計画の確認方法
検討中の物件の長期修繕計画は、不動産仲介会社の担当者に依頼すると、管理会社に問い合わせてくれて取得することが可能です。
その際に、長期修繕計画がありませんという返答があった場合は注意が必要です。
他にも修繕積立金や管理費の滞納はないか、修繕履歴や、管理規約も事前に確認することができるので、担当者に聞いてみましょう！
まとめ
長期修繕計画はマンションの資産価値にも関わってきます。とても重要なものですので、必ず確認しましょう。
万が一、長期修繕計画がないという物件に出会った場合はどうして無いのか、今後作成する予定なのかしっかりと確認して購入することをおすすめします。
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