マイホームの購入や中古物件のリノベーションを検討している土地や建物が、防火地域や準防火地域に指定されているかどうか確認していますか？駅前など利便性が高く魅力のある地域は防火地域や準防火地域であることが多くなっています。建築制限が設けられているため、理想のマイホームが建てられなかったり、リノベーションに制約が生じることもあるかもしれません。

今回は、防火地域、準防火地域の概要、防火地域と準防火地域の違いや建築制限、防火地域・準防火地域に家を建てる、またはリノベーションするメリットやデメリットなどについて解説します。

防火地域・準防火地域とは

建築物が密集している地域では、火災が発生した時に隣の建物にまで燃え移るなどの延焼が発生しやすくなります。そのため、このような地域を防火地域や準防火地域と定めて、建築物の構造に一定の制限を設けています。

また、防火地域や準防火地域に指定されていない地域を、無指定地域と言います。

防火地域

防火地域とは、都市計画法9条21項によって「市街地における火災の危険を防除するための地域」として定められた地域のことをいいます。

3階建て以上、または延べ床面積が100㎡を越える建物は、耐火建築物としなければなりません。その他の建物も耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。

このような基準を設けることで、建物が密集している地域で火災が起きたとしても、火災によって建物が倒壊して道路が塞がれてしまった場合でも消火活動に支障が出ないように考えられています。

準防火地域

準防火地域も防火地域と同様に、「市街地における火災の危険を防除するための地域」として都市計画法９条２１項によって定められた地域のことです。準防火地域は一般的に、防火地域の周囲に指定されます。

準防火地域は3階建て以上、または延べ床面積が500㎡を越える建物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。

建築制限について

防火地域・準防火地域どちらにも建築制限があり建物の種別によって制限がことなります。

建物の種類は3つに分けられ耐火建築物、準耐火建築物、防火構造があります。

耐火建築物

耐火建築物とは、主要構造部を耐火構造とした建物で一般的には鉄筋コンクリート造のことをいいます。外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める構造の防火戸、その他の防火設備を有するものをいいます。

主要構造部とは壁・柱・床・梁・屋根・階段のことをさしています。

準耐火建築物

準耐火建築物は主要構造部に防火措置、その他の事項についても政令で定める技術的基準に適合するもの。また、外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める構造の防火戸、その他の防火設備を有するものをいいます。木造の場合、主要構造部を防火材料で覆う事で耐火性のある構造となります。

また、防火地域では看板、広告塔などで建築物の屋上に設けるものまたは、高さ3ｍを超えるもののいずれかに該当する建築物はその主要な部分を不燃材料で造りまたはおおわなければなりません。同じように準防火地域では外壁・軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とし、これに付属する高さ2ｍを超える門または塀で延焼のおそれのある部分を不燃材料で造りまたはおおわなければならないというルールがあります。

防火地域・準防火地域でのリノベーション

中古物件を購入してリノベーションする場合や、既存の住まいをリノベーションする場合も、防火地域・準防火地域の制限を受けることがあります。リノベーションの規模や内容によって、必要な対応が変わってくる可能性があります。

リノベーションで確認が必要なポイント

既存の建物が防火地域・準防火地域にある場合、リノベーション工事の内容によっては建築確認申請が必要になることがあります。特に以下のような工事を検討している場合は注意が必要です。

増築や構造変更を伴うリノベーション

延べ床面積を増やす増築や、間取り変更で構造部分に手を加える場合は、建築確認申請が必要になることが一般的です。防火地域・準防火地域では、増築部分も既存部分と同様の耐火性能を確保する必要があるため、使用できる建材や工法に制限が生じる可能性があります。

外壁や屋根の変更

外壁材や屋根材を変更する場合、防火地域・準防火地域では耐火性能を満たす材料を選ぶ必要があります。デザイン性を重視したい場合でも、防火性能を備えた材料の中から選択することになります。

窓やドアの変更

開口部の位置を変更したり、新たに設置する場合は、延焼のおそれのある部分については防火設備を設ける必要があります。既存の窓を大きくしたい、新しい窓を追加したいといった希望がある場合は、防火基準を満たす製品を選ぶことが求められます。

リノベーションならではのメリット

防火地域・準防火地域での新築には制約が多いですが、リノベーションであれば既存不適格建築物として、ある程度の柔軟性が認められるケースもあります。

既存不適格建築物とは、建築当時の法律には適合していたものの、その後の法改正により現行法には適合しなくなった建築物のことです。このような建物の場合、大規模な増改築でなければ、現行の厳しい基準をすべて満たさなくても工事が可能な場合があります。

ただし、これはケースバイケースですので、具体的な工事内容については建築士や専門家に相談することをお勧めします。

リノベーション費用への影響

防火地域・準防火地域でのリノベーションでは、使用する建材や工法に制限があるため、無指定地域と比べて費用が高くなる傾向があります。

耐火性能を持つ建材は一般的な建材よりも価格が高いことが多く、また施工にも専門的な技術が必要になることがあります。例えば、防火戸や防火サッシなどは通常の製品より割高になることが考えられます。

リノベーション計画を立てる際は、こうした追加費用も考慮に入れて予算を組むことが大切です。

デザインの工夫

防火地域・準防火地域での制約がある中でも、理想の住まいを実現する方法はあります。近年は、防火性能を備えながらもデザイン性の高い建材が増えてきています。

例えば、木目調の不燃材料や、スタイリッシュなデザインの防火サッシなども選択肢として考えられます。制約の中でもお客様の希望を最大限実現できるよう、経験豊富な設計士やデザイナーと相談しながら進めることをお勧めします。

防火地域・準防火地域の調べ方

気になる土地やお住まいの場所が防火地域か準防火地域にあてあまるのか調べたい場合は、以下のような方法があります。

①不動産会社へ問合せる

土地や中古物件の購入を検討している場合はそのとちを仲介している不動産会社へ直接問合せるのが一番早い方法です。

②自治体のサイトで調べる

調べたい市町村名と「防火地域」というキーワードを入力して検索すれば、各自治体の都市計画図が表示されるでしょう。各自治体の都市計画図で、防火地域・準防火地域について調べることが可能です。

③役所の窓口へ問合せる

インターネットではよくわからない場合は複数の地域にまたがっている場合などは、各市町村の役場の担当窓口で確認することも可能です。自治体によっては、役所で都市計画図を販売していることもあります。

メリットとデメリット

デメリット

防火地域や準防火地域の建物は、高い耐火性能を有する必要があるため、新築でもリノベーションでも建築費用が割高になる傾向があります。また、制約によりデザインの自由度が下がるため、希望どおりのデザインを実現できない可能性があります。

リノベーションの場合は、既存の構造によっては大幅な間取り変更が難しくなることもあるかもしれません。このようなことを踏まえてしっかりと購入前や工事前に確認しておくことが重要です。

メリット

しかし、デメリットだけではありません。防火地域や準防火地域には以下のようなメリットもあります。

建ぺい率の緩和

防火地域や準防火地域では建ぺい率が10%緩和されます。そのため、他の地域の同じ広さ、同じ建ぺい率の土地より広い家を建てることが可能です。リノベーションで増築を検討している場合にも、この緩和措置を活用できる可能性があります。

火災保険料の優遇

保険会社によって異なりますが、一般的に一律ではなく建物の種類や耐火性能によって異なる設定がされており、耐火建築物や準耐火建築物はそれ以外の建築物より保険料が割安になることが多いです。長期的に見ると、保険料の差は大きな節約になる可能性があります。

安心・安全な暮らし

何より、耐火性能の高い建物で暮らすことで、火災に対する安全性が高まります。密集した市街地でも、隣家からの延焼リスクが低減されるため、安心して暮らすことができるでしょう。

資産価値の維持

駅前など利便性の高い立地は防火地域・準防火地域に指定されていることが多く、そうした立地の良さは資産価値の維持にもつながります。また、耐火性能の高い建物は長期的に見ても価値を保ちやすいと考えられます。

まとめ

防火地域・準防火地域での住宅購入やリノベーションには、確かに制約やコスト面での負担がありますが、同時に多くのメリットも存在します。特に立地の良さや安全性、保険料の優遇などは、長期的な住まいづくりを考える上で大きな魅力といえるでしょう。

理想の住まいを実現するためには、こうした地域特性を事前にしっかりとリサーチし、専門家と相談しながら計画を進めることをお勧めします。

miyabiでは、理想の暮らしに適した物件探しから、防火地域・準防火地域の規制を考慮したリノベーションプラン計画、施工、アフターメンテナンスまでそれぞれのプロが全てワンストップで行っております。

お打合せの中で、お客様のリノベーション後の暮らしがより良くなるようなご提案をさせて頂きます。防火地域・準防火地域での制約がある中でも、お客様の希望を最大限実現できるよう、経験を活かしてサポートいたします。

お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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