マイホームの購入やリノベーションを検討している土地が、防火地域や準防火地域に指定されているかどうか確認していますか？駅前など利便性が高く魅力のある地域は、防火地域や準防火地域であることが多くなっています。新築はもちろん、リノベーションの際にも建築制限が関わってくるため、理想の住まいが実現できないこともあるかもしれません。

今回は、防火地域、準防火地域の概要、建築制限の内容に加えて、これらの地域でリノベーションを行う際に特に注意しておきたいポイントについて解説します。

防火地域・準防火地域とは

建築物が密集している地域では、火災が発生した時に隣の建物にまで燃え移るなどの延焼が発生しやすくなります。そのため、このような地域を防火地域や準防火地域と定めて、建築物の構造に一定の制限を設けています。なお、防火地域や準防火地域に指定されていない地域を無指定地域といいます。

防火地域

防火地域とは、都市計画法9条21項によって「市街地における火災の危険を防除するための地域」として定められた地域のことをいいます。3階建て以上、または延べ床面積が100㎡を超える建物は耐火建築物としなければなりません。その他の建物も耐火建築物または準耐火建築物とする必要があります。このような基準により、建物が密集する地域で火災が起きた際にも、消火活動に支障が出にくくなるよう考えられています。

準防火地域

準防火地域も防火地域と同様に、「市街地における火災の危険を防除するための地域」として都市計画法9条21項によって定められた地域です。一般的に防火地域の周囲に指定されます。準防火地域では、3階建て以上、または延べ床面積が500㎡を超える建物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。

建築制限について

防火地域・準防火地域には建物の種別によって異なる制限があり、建物は耐火建築物、準耐火建築物、防火構造の3つに分けられます。

耐火建築物は、主要構造部を耐火構造とした建物で、一般的には鉄筋コンクリート造のことをいいます。外壁の開口部で延焼のおそれがある部分には、政令で定める構造の防火戸などの防火設備が必要です。主要構造部とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段を指します。

準耐火建築物は、主要構造部に防火措置を施し、その他の事項についても政令で定める技術的基準に適合するものです。木造の場合、主要構造部を防火材料で覆うことで耐火性のある構造にします。

また、防火地域では高さ3ｍを超える看板や広告塔などはその主要な部分を不燃材料で造る必要があり、準防火地域でも外壁・軒裏の延焼のおそれのある部分を防火構造にするなどのルールがあります。

リノベーションをする際に注意したいポイント

防火地域・準防火地域は新築時だけでなく、リノベーションを行う際にも重要な意味を持ちます。

既存不適格建築物に該当していないか

建築当初は適法だった建物でも、その後の法改正によって現行の防火基準に合わなくなっているケースがあります。これを既存不適格建築物といいます。古い木造住宅などをリノベーションする場合、まずこの点を確認する必要があります。

大規模な修繕・模様替えは確認申請が必要になることも

外壁や屋根、柱、梁といった主要構造部の過半に及ぶような大規模な修繕・模様替えを行う場合、建築確認申請が必要になることがあります。この場合、現行の防火・準防火地域の基準への適合を求められることがあり、想定していたプランが実現できなかったり、追加の防火対策が必要になったりする可能性があります。

外壁・屋根の改修には延焼防止の配慮が必要

延焼のおそれがある部分にあたる外壁や軒裏をリノベーションする際は、防火構造とすることが求められます。木造住宅であれば、外壁を防火性能のある材料で覆う、開口部に防火設備を設けるといった工夫が必要になる場合があります。デザイン性と防火性能の両立が求められる部分であり、経験のある専門家に相談することが望ましいポイントです。

増改築やスケルトンリノベーションでは特に注意

間取りを大きく変えるスケルトンリノベーションや、床面積を増やす増築を伴う場合は、規模によって耐火建築物・準耐火建築物としての基準が新たに適用されることがあります。事前に自治体や設計士へ確認し、規制の範囲を把握したうえで計画を立てることが大切です。

防火地域・準防火地域の調べ方

気になる土地や住まいの場所が防火地域か準防火地域にあてはまるのか調べたい場合は、以下のような方法があります。

①不動産会社へ問合せる 土地の購入やリノベーション対象の物件を仲介している不動産会社へ直接問合せるのが一番早い方法です。

②自治体のサイトで調べる 調べたい市町村名と「防火地域」というキーワードを入力して検索すれば、各自治体の都市計画図が表示されます。都市計画図で防火地域・準防火地域について調べることが可能です。

③役所の窓口へ問合せる インターネットではよくわからない場合や、複数の地域にまたがっている場合などは、各市町村の役場の担当窓口で確認することも可能です。自治体によっては、役所で都市計画図を販売していることもあります。

まとめ

防火地域や準防火地域の建物は、高い耐火性能を有する必要があるため、新築・リノベーションいずれの場合も建築費用が割高になる傾向があります。また、制約によりデザインの自由度が下がるため、希望どおりのデザインを実現できない可能性もあります。特にリノベーションでは、既存不適格建築物への該当有無や確認申請の要否など、新築とは異なる確認事項がある点を踏まえて、着工前にしっかりと調査しておきましょう。

一方でデメリットだけではありません。防火地域や準防火地域では建ぺい率が10%緩和されるため、他の地域の同じ広さ・同じ建ぺい率の土地より広い家を建てることが可能です。また、保険会社によって異なりますが、耐火建築物や準耐火建築物はそれ以外の建築物より火災保険料が割安になることが多いというメリットもあります。

このように新築でもリノベーションでも、防火地域・準防火地域についてしっかりとリサーチしておくことが、理想の住まいづくりへの近道になります。

miyabiでは、理想の暮らしに適した物件探しから、リノベーションプラン計画、施工、アフターメンテナンスまで、それぞれのプロが全てワンストップで行っております。防火地域・準防火地域での建築制限を踏まえたリノベーションプランのご提案も可能ですので、お打合せの中でお客様のリノベーション後の暮らしがより良くなるようなご提案をさせて頂きます。

お客様の理想の住まいづくりをサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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